오늘은 땅에 꼽힌 깃발의 의미를 알아보자.

 

 

출처 : 닥터부동산(www.drapt.com)

Posted by 경제/부동산/프로그래머/안드로이드/PHP/mysql/asp 당양부부

1세대 1주택에 대한 양도소득세 관련한 내용 외에도 많은 분들이 관심을 가지시는 부분이 바로 농지에 대한 양도소득세였습니다. 농지의 경우 일정한 요건을 갖추면 양도소득세를 감면받으실 수 있으신데요! 이는 농업에 종사하시는 농업인이 부득이한 사유로 농지를 양도하실 때 과도한 세금부담이 발생하지 않도록 방지하고 보다 안정적으로 농업에 종사하실 수 있게 하도록 마련된 제도랍니다.

 


□ 자경농지의 양도 시 양도소득세 감면

 

○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작(경작기간 중 해당 피상속인(그 배우자 포함) 또는 거주자의 사업소득금액(농업·임업소득,부동산임대 소득, 농가부업소득 제외)과 근로소득의 총급여액의 합계액이 3천 700만 원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외 → 2014년 7월 1일 이후 양도하는 분부터 적용)한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면됩니다.

 *  ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구) 안의 지역이나 이와 붙어있는 시·군·구 안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역을 말합니다.

 * 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.

 

○ 또한, 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국 농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인·영농회사법인)에 양도하는 경우 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.

 

<대상농지 및 자경기간>

 

 대상농지 : 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지

 자경기간 : 3년 이상

 적용기한 : 2015년 12월 31일까지

 

○ 그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다.

- 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

 

<대규모개발사업지역>

  - 사업지역 내의 토지 소유자가 1,000명 이상인 지역이거나

 - 사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우 10만㎡)

 

 

- 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

- 또한 농지가 2002년 1월 1일 이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 감면합니다.

- 상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지

 

○ 감면 한도액: 자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 3억원 (1년간 2억원,2008년1월1일이후)

 

□ 자경농지의 대토 시 양도소득세 감면

 

○ 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됩니다.

- 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지 면적의 1/2 이상이거나 가격의 1/3 이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

- 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.

- 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년 이상 경작했어야 합니다.

 

○ 감면 한도액 : 자경농지 감면과 합산하여 5년간3억원(2008년 1월 1일 이후) 

 * 단, 대토감면 한가지만 적용될 경우 5년간 1억원임

 

○ 대토감면요건 개정내용

- 다음의 요건을 모두 충족해야 대토감면 가능

 ① 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자

 ②  종전의 농지의 양도일부터 1년(협의매수ㆍ수용시 2년 내) 내에 새로운 농지 취득 또는 새로운 농지 취득일부터 1년 내에 종전의 농지 양도

 ③ (종전 농지를 먼저 양도하고 새로운 농지를 나중에 취득한 경우) 그 취득한 날부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

 ④ (새로운 농지를 먼저 취득하고 종전 농지를 나중에 양도한 경우) 종전의 농지 양도일부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

 ⑤ 새로운 농지 거주하며 계속 경작 기간과 종전의 농지 경작기간 합산 8년 이상

 ⑥ 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 3분의 2이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상일 것

 

○ 개정규정적용례

- 위 '①', '③'~'⑥' 개정규정 ☞ 2014년 7월 1일 이후 종전의 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하거나 새로운 농지를 취득하고 종전의 농지를 양도하는 분부터 적용. 

- 다만, 위 '⑤', 새로운 농지 취득 후 4년 이내에 협의매수ㆍ수용되어 경작한 것으로 보는 경우, 합산 8년이 지나기 전에 농지 소유자의 사망으로 상속인이 재촌ㆍ자경하는 경우 경작기간 통산 및 새로운 농지의 경작기간을 계산할 때 새로운 농지의 경작을 개시한 후 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 

- 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 자경감면의 경작기간 계산방법에 따른 기간이 있는 경우에는 새로운 농지를 계속하여 경작하지 아니한 것으로 보는 개정규정 ☞ 2014년 6월 30일 이전에 새로운 농지를 취득하고 2014년 7월 1일 이후 종전의 농지를 양도하거나 2014년 6월 30일 이전에 종전의 농지를 양도하고 2014년 7월 1일 이후 새로운 농지를 취득하는 분부터 적용.

 

□ 자경농지의 환매

 

○ 「농지법」에 따른 농업인이 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 직접 경작한 농지 등을 한국농어촌공사에 양도한 후 임차하여 직접 경작한 경우로서 해당 농지 등을 임차기간 내에 환매한 경우 해당 농지 등의 양도소득에 대하여 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있습니다.

 

○ 양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 해당 농지 등을 다시 양도하는 경우 그 취득시기 및 취득가액은 한국농어촌공사에 양도하기 전의 취득일 및 취득가액으로 합니다.

- 환급을 받으려면 환급신청서에 양도계약서 및 환매계약서 등을 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.

- 양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 농지등을 다시 양도하는 경우 임차기간 내에 경작한 기간은 해당 농업인이 직접 농지등을 경작한 것으로 보아 자경농지 감면 규정을 적용합니다.

- 농지 등의 일부에 대하여 환매를 신청한 경우 환급세액은 환매한 농지 등에 대하여 납부한 양도소득세에 상당하는 금액으로 합니다.

 

□ 양도소득세 비과세

 

○ 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

- 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하이고 교환으로 취득한 농지를 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.

 

지난 시간에 이어 오늘은 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세요건에 대해서 알아보았는데요! 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해보아야 나중에 세금 때문데 당황하시는 일을 방지하실 수 있습니다:) 그러니 꼼꼼히 살펴보시고 감면 요건에 해당되신다면 꼭! 체크해두시길 바랍니다~!


[출처] 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세에 대해 알아보자!|작성자 누리우리 http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=4418

Posted by 경제/부동산/프로그래머/안드로이드/PHP/mysql/asp 당양부부

부동산구입시 토지의 경우로 자신의 영역과 자기외 영역으로 나누어 말씀드리자면,

 

1.토지구입의 목적

토지구입의 목적은 은퇴후..

건강한 도시생활을 위한 주말농장운영 휴식공간확보 세컨하우스.......

대략적 분류는 이렇게 되나...

그저변에는 투자적 요인을 배제할수 없습니다.

아뭏든 목적이 있어야합니다. 

그래야 토지구입의 열정과 정성이 생깁니다.

투자가치가 높으며 전원의 만족을 다 충족할수 있는 토지는 .... 없습니다 !! 

 

이런기준으로..... 수도권과 먼 몇만원짜리 토지가 몇십만원이 되게 할수없고

수도권과 가까워 몇십만원하는 땅은 적은돈으로 사서 전원을 즐기기 어렵고...

이말에는 상당한 기회비용과 정서적만족의 뉘앙스가 있습니다.

 

제가 제시하는 기준으로....

좋은 땅은 비싸고 정서적 만족도 높으나 많은 토지비용을 지출하고

반대로 싼게 비지떡이라는 말이 부동산에도 적용됩니다.

비지떡에 정서적 만족이 존재하기 어렵습니다.

투자적 만족과 정서적 만족의 풍선효과?라 보면 합당할것 같습니다.

아래 부터는 투자보다는 전원의 가치나 정서에 비중을 두어 기술하려합니다.

 

2.목적토지의 접근성

완전 귀농이면 접근성의 중요성이 좀 덜하지만

농산물의 유통을 생각하면 그도 크게 다르지않습니다.

일상의 감수거리는 절대적이지 않습니다만 50~60Km 정도로 생각하는것 같습니다.

주소지가 강남구나 동대문구의 동쪽에 위치한 경우

강화도를 주말주택이나 주말농장을 추천하기는 어렵습니다.

그 거리가 강화도이기에...  강화도 중심의 예기가 됩니다.

강화도로 접근하는 길은 강화대교와 초지대교두가지 뿐입니다.

강화도의 토지시장의 주요 수요층은 서울 강서구, 양천구 일대, 일산, 중동신도시, 인천의 서북부지역입니다.

이들의 인구를 얼추 합산하면 근 천만에 육박할 것입니다.

 

그리고 최근 개통한 김포신도시 고속화도로 일산대교로 강화로의 접근성은 점점 더 좋아지고 있습니다.

위에 적시한 지역들과의 거리는 평균 50km 60km  범위에 들어갑니다.

참고로 강화대교에서 여의도까지 45km 내외가 나옵니다.

그리고 강화내에서도 접근성이 토지가를 결정하는데 적지 않은 영향을 줍니다.

또한 마을길(1차선)로 깊숙이 들어가는 곳이나

동네 가운데는 지가를 결정하는데 단점으로 작용할 경우가 많습니다. 

 

3. 지적도상의 경계와 모양

우선 어느정도는 눈에 들어야 다음을 점검하게 되는데 그때 구체적인 땅모양이 지적도와 일치하는가를 가늠해야 합니다.

이는 대부분의 초보인 매수자들은 잘하기 어려운 부분입니다.

이때도 공인중개사의 판단이 필요합니다.

계약전후로 물론 당연히 측량의 단계를 거쳐야 합니다.

계약 이행시 실제 토지의 증감이 있을때 대한 특약이 필요합니다.

인근토지나 목적부지에 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있다면 이또한 고려해야합니다

금방 매립한 토지라면 약간의 함몰을 예견해야합니다.

 

4. 목적토지로의 진입도로와 구거

진입토지의 도로를 확인하는데... 필히 관공서에서의 확인 작업이 필요합니다.

통상 마을길은 예전 새마을도로사업시 넓어진 도로나 근자에 관공서에서 포장한도로는

비록 지적도상 도로가 없거나 폭이 아주 협소할지라도 사용에 문제가 없을 확율이 높습니다.

문제가 발생하는 것은 전원주택단지로 개발한곳이나

지적도상에 없는 도로가 개설된 곳은 꼭 법무적인 확인이 필요합니다.

 

특히, 도로는 포장되어 있는데

사용하는 사람이 적은경우는 꼭 공로인지 사도인지를 확인할 필요가 있습니다. 

사도라면 목적부지에 들고남에 법적인 문제가 없는지는 꼭 확인하셔야합니다.

지금현재는 문제가 없더라도 차후 그 진입로의 소유권이 바뀌었을 시...

분쟁의 소지가 다분합니다.

이런 점에서는 인근 공인중개사 사무소의 조언이 절대적으로 필요합니다.

 

5. 목적토지 주변의 문화적 정서적상황 파악

이런것은 한두번 답사로 체득하기는 어렵습니다.

가능한 피해야할 곳으로 씨족촌... 집성촌...동네 가운데....

동내 대대로 내려오는 반목.....

그리고 목적토지와 대로 (2차선버스길정도)가 너무 멀리 떨어져 있으면 곤란합니다.

진입하는 사이에 민가의 앞마당을 지날 때 본의 아니게 피해를 주는 경우가 많기 때문입니다.

이것이 누적되면 텃세가 되고 외지인의 꼬장이될 가능성이 높습니다.

비근한 예로 앞마당에 고추라도 널어 말리는데 먼지를 풀풀 날리며 차가 휙~ 지나가게 되면요...

현지인 눈에 좋아 보일리 없습니다.

또한 나를 찾아오는 지인들이 이러한 정서를 이해하기 어렵고 그들의 실수는 나의 결례로 돌아오는 경우가 많습니다.

 

6. 목적지 주변의 경치와 개발 계획

주변 경관이야 보이는 전부이겠지만...

그래도 산밑, 남향, 물을 조망할 수 있는것 등...

이중에 한가지는 갖추고 있는것이 좋습니다.

그래야 나중에 환금시 큰 역할을 하게 됩니다.

이때 고려해야할 것이 내가 사는것보다 남이 이땅을 사겠느냐가 선택 기준이 되면 좋습니다.

떠들썩한 개발 계획이야 누군든 알수 있는 것이고....

숨어있는 요인들.... 참으로 판단하기 어려운 일이나...

근방에 축사가 들어올 예정이라든가 공장이 예정....

현지인은 어느 정도는 감지할 수 있습니다.

공장이나 축사의 신축시 농지전용이나 산림훼손 등

공무원의 출장으로 동네주민은 그징후를 감지할 수 있고 다툼이나 여론이 형성되었을 것입니다.

그렇게 문제가 있었던 곳은 다른 곳에 비해 공장이나 축사가 입지할

공산이 크다고 보면 됩니다.

 

첫째. 낙천적 성향이어야 좋습니다.

귀농이건 전원생활이건....성공적 시골 생활은 좀더 낙천적이어야 좋습니다.

모든 면에서 도시보다 더 열악한 환경이고

또 농촌사람들은 합리적이기 보다 감성적이기에 ......

이것이 텃세가 되고 또 이것이 상호작용하여 외지인의 곤조를 만듭니다.

이럼 굉장히 피곤해집니다

일예로.... 

따져보면 현지인이 땅도 많고 하니 외지인보다 더 부자일수 있지만

대체로 도시사람이니 현지인(시골사람)인 나보다 더 부자이고 잘살 것이라는 막연한 오판을 하는 경우가 많습니다.

주택을 신축하는 경우는 더욱 더.... 부에 대한 오판의 여지가 많습니다.

외지인은 많은 돈을 들이거나 전재산을 들여 땅을 사고 집을 짓는데....

한평이 아쉽고 중요합니다.

그러나 측량 한번안하고 살아온 현지인들은 자기가 농사짓거나 머물던 터가

측량후 새로 이사온 사람의 땅이라는 것을 쉽게 이해하지 못하고 수긍하지 않는 예가 많습니다. 

예전부터 그리살아 왔기에....

지금은 그간 학습효과가 있어 이런 문제는 그리 많지 않습니다.

하지만.....

시골사람의 감성적이나, 예전 관례나 관습, 소위 똥고집 ....

그러니까 돈 안되는 농사짓는 것입니다.

치사하지만 내돈 들여 땅 사고 내가 공들여 해결하는 경우가 많습니다.

 

둘째. 건강해야 합니다.

건강해야 여유나 너그러움이 생깁니다.   가족이나 이웃에게....

요양도 이제는 시골에서 잘 안합니다.   

더욱이 시골에는 큰병원, 위락시설, 현대적 운동시설 없습니다.

평균대나 철봉이 운동시설이라 생각하면 무관하구....

시골에서는 용역이나 재화의 자급자족적인 상황이 많습니다.

왜??? .....   그곳이 곳 시골이자 전원이기 때문입니다.

허나 요즘은 장비도 많이 좋아지고 보편화되고 있습니다.

그리고 어떤 일이든 대행하는 사람들이 많습니다.

뭐 돈으로 해결한다면 만사 OK...

 

셋째. 반차도남? 화....

깔끔한 외형상의 젠틀을 깨야합니다.

시골에서 브렌드를 알아주는 이 없고 생활이 곧 현장입니다.

양복입고 외출하고 돌아오는 길에 삽 잡을 일도 비일비재 합니다.

구둣발로 밭으로 뛰어 들어가야 할 때도 많습니다.

좋고 나쁨 관계없이 모두 작업복화 됩니다.

시커먼 피부, 손에 갖은 상처, 남루한 작업복........

너무 과장된 면도 있으나 이런 각오나 상황의 염두는 꼭 필요합니다.

 

넷째. 혈압조절이 가능해야 합니다.

첫번째와 겹치는 면이 많으나...

귀촌이나 귀농시 열 받을 일이 많습니다.

도시에는 법대로와 익명성 때문에 따질것 따지고 비판이나 이의제기에 망설임이 적지만,

시골에서는 별다른 뉴스거리도 없고 또한 서로를 많이 노출시키고 살다보니

너무 감정적 대응이나 지난친 법대로가 오히려 역효과를 불러올 수 있습니다.

시골 기관들의 레드테입 사회적 불합리나 모순.......

시골에서는 되는 일도... 안되는일도....  기준이 모호한 것이 많습니다.

뚜껑 좀 열어놓고 살아야 합니다.

나눌 떡이 있을때 더욱 그러하고........

물론 동네마다 다르겠지만....

그래서 집성촌, 마을 한가운데는 좀.....

 

다섯째. 다리품을 좀 현명하게 팔아야 합니다.

평생을 살 터전이거나 전재산을 옮기는 일인데 소홀하셔서는 안되고

땅을 살때 고려해야할 것이,..... 

내가 사는 것도 중요하지만 나중에 그 땅을 누가 사겠느냐가 더 중요합니다.

차후에 다시 파는 경우, 즉 환금성이 그래도 높은 곳을 선택하는 것이 좋을듯합니다.

매입하려는 토지의 인근 개발(계획이 있다면)과 관련하여.....

내가 알게된 개발계획이면, 이미 그땅값에 개발이익이 반영되었다고 보면 됩니다.

또한 개발 사업이야 일관되게 잘 진행되면 좋지만 세상일이라는 게 뜻대로만 않되는 것이...

만약에 개발이 안되면 너무 비싼 대가를 치르는 경우가 될수 있습니다.

아마도 그간 세간에 떠돌던 강화도 개발이 다됐다면 ....

하와이에 라스베거스를 더하고 디즈니, 유니버셜급 위락시설에......

대체로 지금 좋은 땅이 나중에도 좋은 땅일 가능성이 높습니다. 

 

여섯째, 취미가 있어야 합니다.

제일 중요하게 여겨야할 덕목입니다.

혼자할수 있는 것이면 더 좋습니다.

시골은 인구의 분포도 적고 있다하더라도 현지인과 취미를 공유하기 어렵습니다.

강화의 경우 조금씩 변해가지만 농사짓던 분은 천상 농사꾼입니다.

귀농이건 전원생활이건 시골은 봄 가을 바쁘고 .. 

여름 겨울은 상대적으로 여유있습니다.

여유를 넘어 지겨울 수도.... 

시골생황은 유배생활이 아니기에 .....

 

윗글의 정도를 어디에 맞추고 땅을 선택하느냐는 전적으로 구매자의 몫이나....

그중 상당한 부분은 토지매수자의 멘토, 현지 공인중개사의 역할이 매우 중요합니다.

따라서 좋은 땅을 구하기위 최전제 조건은 좋은 공인중개사 만나기라 생각합니다.

Posted by 경제/부동산/프로그래머/안드로이드/PHP/mysql/asp 당양부부

* 계획관리지역 (용적률 100% 이하,건폐율 40% 이하)

도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가필요한 곳 

언제든 필요하면 개발 할 수 있는 지역 => 땅값을 가장 높에 쳐주는 지역

 

* 보전관리지역 (용적률 80% 이하,건폐율 20% 이하)

자연환경 보호,수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳

 쉽게 말해 손도 못데는 지역 => 땅값이 우울한 지역

 

생산관리지역   (용적률 80% 이하,건폐율 20% 이하)

농림,어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳

농장, 창고는 지어도 다른건 손도 못데는 지역

=> 현지인들에게 필요하지만 외지인에게는 우울한 지역으로 보면되겠다.

 

보전관리지역, 생산관리지역은 건폐율이 20% 이하이다.

즉 건물짓지 말라는 예기다.

100평땅에 20평짜리 

개발이 어려우니 당근 쓸모가 없어 가격이 떨어지는 것이다. 

 

 

특별주의사항

 

현재 감정평가자료를 살펴보면 현재 관리지역으로 나와 있어도

해당관청에서 계획관리지역인지,

보전관리지역인지, 생산관리지역인지  다시 확인을 해보아야 한다.

 

왜냐하면 국가에서 이 관리지역을 새로바뀐 구분형태로 바꾸라고는 했지만

실제로 모든 우리나라 문서를 다 바꾸지 못했기 때문에

현재 내가 보고 있는 문서에 관리지역이라고만 적혀있다면

세부적으로 어떤 관리지역인지 꼭 해당관청에서 직접 확인해야 한다는 것이다.. 

 

관리지역 세분화는 신문에 공고하는 것이 아니고 

각 지방자치단체별로 알아서 공고한다고 하니 자기가 보유한 땅이 속하는

해당 관청에서 알아봄이 바람직 하다,

 

 

참고로 내땅이 계획관리지역으로 분류가 될지 생산,보전관리지역으로 분류가 될지를

가늠해 볼 수 있는 기준을 누군가 정리 해 두었기에 참고로 퍼왔다.

 

개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅

-개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅 
-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야 
-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅 
-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅 
-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭 
-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야 
-취락지구

 

 

개발이 까다로운 생산

보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅

-보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅 
-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅 
-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳) 
-면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역 
-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭 
-그린벨트 등 공적 규제지역 
-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅 

 

토지의 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 것입니다.

즉 임야의 경우 무성한 나무와 잡초들을

벌목 하고 평지로 다음는 경우가 여기에 속하고

논이나 밭을 메우는 경우를 형질변경이라고 합니다.

 

이런 형질변경을 하려면 사전에 ‘개발행위허가’를 받아야 합니다.

 


지목변경은 개발행위허가를 통해 토지의 형질을 변경한 후 해당 시군관청에서

‘토지이동신고서’를 작성하여 지목을 현실에 맞게 정정하는 것입니다.

 

이 지목을 변경하기 위해서는 형질변경을 완료 후 해당 공사를 완료 했다는 것을 입증하는

서류와 함께 제출하면 가능합니다.

 

그냥은 해주지 않으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

우리나라의 모든 땅은 그 용도가 미리 정해져 있다고 보면 되겠습니다.

 

우선 크게 보면 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로

땅의 용도를 구분을 할 수 있습니다.

 

그중 도시지역은 => 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분이 되는데

여기서  녹지지역은 => 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지로 또 세부 구분이 됩니다. 


이제 이 자연녹지의 활용성에 대해 한번 알아보자

 

자연녹지지역에서는 건폐율 20%, 용적율 100% 이내에서 건축을 할 수 있다고 합니다.  


특별한 유해 시설은 규제되는데

주택, 의료, 운동, 창고, 교육시설등은 개발에 별 문제가 없다고 합니다.

참고사항은 각 시군구에서 지정한 개발과 관련한 규제조건이 없으면 개발이 가능한데 

일반적으로 단독주택부터 연립주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설등 다양하게

건축이 가능한 활용도가 높은 땅으로 볼 수 있겠습니다.


초보자인 경우 위에서 말한 근린생활시설이란?

모르는게 많으니 일단 정리해가면서 하나씩 배워 보겠습니다.

 

 

근린생활시설은 1종과 2종이 있는데 건축법 시행령을 참고 하였으니

아래를 참고 하시기 바랍니다.

 

우선 제1종 근린생활시설은

 

   가. 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품류 등)등의

        소매점으로서 동일한 건축물

        (하나의 대지안에 2동이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다.)

        안에서 당해 용도에 쓰이는  바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것
   나. 휴게음식점·제과점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

        바닥면적의 합계가 300제곱 미터미만인 것
   다. 이용원·미용원·일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다)
   라. 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원 및 조산소
   마. 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

        바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것
   바. 동사무소·경찰관파출소·소방서·우체국·전신전화국·방송국·보건소·

       공공 도서관·지역의료보험조합

       기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

        바닥면적의 합계가 1천제곱미터미만인 것
   사. 마을공회당·마을공동작업소·마을공동구판장 기타 이와 유사한 것
   아. 변전소·양수장·정수장·대피소·공중화장실 기타 이와 유사한 것

 


제2종 근린생활시설은 다음과 같습니다.


   가. 일반음식점·기원
   나. 휴게음식점·제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   라. 테니스장·체력단련장·에어로빅장·볼링장·당구장·

        실내낚시터·골프연습장기타 이와 유사한 것으로

        동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터미만인 것
   마. 종교집회장·공연장이나 비디오물감상실·비디오물소극장(「음반·비디오물및 게임물에 관한

        법률」 제2조제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서

        동일한 건축물안에서 당해

        용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가  300제곱미터미만인 것

   바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사

       기타 이와 유사한 것으로서     

        동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

   사. 제조업소·수리점·세탁소 그 밖에 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에 서

       당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고,

       다음의 요건중 어느 하나에 해당되는 시설
         (1)「대기환경보전법」,「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한

            배출시설의설치

           허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것
         (2)「대기환경보전법」, 「수질환경보전법」 또는

           「소음·진동규제법」에 의한  설치허가 또는

           신고대상 시설이나, 귀금속·장신구 및 관련제품 제조시설로서

           발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
   아. 게임제공업소, 멀티미디어문화켄텐츠설비제공업소, 복합유통·제공업소

        (「음반  ·비디오물 및 게임물에 관한 법률」 제2조제9호·제10호 및

        제12호의 규정에  의한 시설을 말한다)로서 동일한

        건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의  합계가 500제곱미터미만인 것
   자. 사진관·표구점·학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

        바닥면적의 합계가 500제곱미터 인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다

        장의사·동물병원·독서실·총포판매소 이와 유사한 것
   차. 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해용도에쓰이는

        바닥면적의 합계가50제곱미터미만인것
   카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서

        당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터미만인 것
   타. 안마시술소·안마원 및 노래연습장

Posted by 경제/부동산/프로그래머/안드로이드/PHP/mysql/asp 당양부부

1. 농지취득자격증명 발급 신청 당시에 농업인이 아닌자가

농업경영 목적으로 농지를 취득하는 경우에 농업경영에 이용하고자 하는

농지의 총면적(취득면적 임차예정 면적)이

1천㎡(온실 등 시설일 경우 330㎡)이상이어야 농지취득자격증명을 발급 →

다만, 농업인이 아닌 개인이 주말.체험영농에 이용하고자

농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에

취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일것.

 

2. 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질변경되어

농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 3년이상 이용되는 토지는

농지법상 농지에 해당되어

농지취득 자격증명을 발급 다만,

사실상 농지일지라도 불법산림훼손으로 인하여

산림법상 산림으로 복구 대상인 경우 농지의 범위에서 제외됨

 

3. 전용허가를 받은 농지내에 현장사무소를 설치하는 것은

일시사용후 농지로 복구할 의무가 없으므로 일시사용허가를 받지 않아도 됨.

 

3-1. 농지를 농업경영목적으로 취득할 수 있는 자는 농업인.

농업인이 되고자 하는자 및 농업법인만이 가능하고

전용목적으로 취득할 수 있는 자는

당해 농지에 대한 전용허가를 받거나 신고를 한 자만이 가능

 

4. 농지전용허가 절차를 거쳐 전용목적사업이 완료된 토지는

지목이 전.답.과수원이라도 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능.

 

4-1. 신고전용을 한 농지를 제3자가 취득하기 위해서는 취득하고자 하는 자

명의로 농지전용변경 신고를 한후 농지취득자격증명 신청.

 

5. 농지전용허가 절차를 거치지 않고 주택을 농지에 건축한 경우에는

불법전용에 해당되어 농지로 원상회복하여 농업경영목적으로

농지취득자격증명을 발급 받거나 농지전용허가를 득한후 신청.

 

6. A면 관내의 농지 500㎡, A면와

떨어진 B면 관내의 농지 600㎡를 취득 하고자할 경우

→ 신청인은 A. B면 중 한 면에 농지 취득자격증명발급 신청을 할수 있고

신청서를 받은 A면또는 B면은 상대방 면의 협조를 받아 신청자에게 발급 →

농지의 면적이 적고 많음에 관계없이

신청인으로부터 접수받은 면이 주관이 되어

상대방 면의 협조를 받아 처리

 

7. 처분대상 농지를

그 배우자가 취득토록 농지취득자격증명을 발급하는 것은 잘못임.

다만, 이미 증명을 발급받아 이전 등기하였다면

선의의 제3자 보호를 위해

위법한 행정처분을 사유로 증명발급을 취소할수 없으나

발급한 공무원은 업무상 과실에 대한 책임이 있음.

 

8. 농지를 1,O00㎡이상 임차하여 농작물을 경작하고 있는 경우

1,000㎡미만이라도 신규 취득 가능함(농업경영목적).

 

8-1. 농지전용허가를 받은 농지를 농작물 경작의 용도로 농지취득자격증명 발급

○ 농지가 훼손되어 원상회복이 사실상 어려운 경우 : 불가

○ 농지가 훼손되지 않았거나 농지로 원상회복하여 농작물을 경작할 수 있는 경우 :

발급 가능.

이때 농지전용허가를 받은 자에게 농지전용허가의 취소가 불가피 함을 알리고

농지취소에 따른 청문절차 등을 거쳐 선의의 피해가 발생하지 않도록 하여야 함.

○ 나대지나 황무지 상태로 되어 있는 농지의 취득자격증명 발급 :

농업경영 계획서의 특기사항란에 『농지를 농작물 경작에 적합한 상태로

복구한 다음 농작물 경작에 이용하겠다』는 의사를 기재 하도록 하고

농지로의 복구를 조건으로 당해 농지를 취득한다는 점을 분명히 고지후 발급.

 

9. 외국인이라 하여도 국내에 거소 신고를 하고 국내에 거주하면서

자기가 직접 영농에 이용하고자 하는 경우에는 농지취득이 가능함.

 

9-1. 국외에 거주하는 사람은 취득 불가

 

9-2. 외국인의 경우 벼.보리의 재배가 금지되어 있음(외국인투자촉진법제4조)

다만, 제외동포의출입국및법적지위에관한법률 제11조에 의하여

국내 거소 신고를 한 외국국적동포는

대한민국안에서 부동산 취득,보유,이용 및 처분을 함에 있어

대한민국 국민과 동등한 권리를 갖음.그러므로 재배 작목에 상관없이 취득 가능.

 

9-3. 미국 시민권자인 교포가 농지를 상속 받을수 있음(10,000㎡이내)

 

9-4. 거소기간은 연장이 가능하므로 이에 대하여 정한 사항은 없으며,

농업경영 계획서의 실현 가능한 정도의 기간이면 됩니다.

다만 체류목적이 학업이거나 체류기간이 너무 단기간이어서

시구읍면장이 농업경영이 곤란하다고 인정 되는 경우에는 반려할 수 있음

(농지법시행령 제9조)

 

9-5. 외국인도 주말*체험영농 목적으로 취득 가능

 

10. 농지전용허가를 받아 관광농원시설을 설치하여 준공된 경우에는

지목에 관계없이 농지에 해당되지 아니하며, 농지 이외의 지목으로 지목변경 가능

 

11. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없음.

다만, 농지개혁법에 의한 분배대상 농지에서 제외된 위토로서

위토대장에 등재되어 있는 사실상 종중소유의 농지의 경우 법원등기예규에 의하여

소유권 이전등기가 가능한지 여부는 관할 법원(등기소)에 문의.

 

12. 농업경영계획서의 실현 가능성 여부는 개인별,지역별로 다를수 있으므로

당해 시, 구, 읍,면장이 판단할 사항임.

 

13. 택지개발예정지구에 편입된 농지는

아직 그 실시 계획이 수립되어

농지법제36조 제2항에 의한 농지전용협의를 거친 농지가 아니므로

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

 

13-1. 도로로 농지전용허가.협의를 거친 농지라 하더라도

농지가 훼손되지 않아 농업 경영이 가능한 경우에는 취득자격증명 발급 가능.

 

14. 기존 소유농지를 전부 위탁하거나 임대경영하고 있는 자는

영농의사가 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없도록 하고 있음(법시행령제9조) → 휴경도 포함

 

15. 농지취득자격증명 반려사유가 농지법상 농지가 아닌 경우나

도시지역내 주거.공업.상업지역인 농지로서

농지취득자격증명 발급없이 취득할 수 있는 경우는 등기 가능.

 

16. 주거지역과 녹지지역이 분할되어 있을 경우

주거지역은 농업경영이 곤란하고 녹지 지역만 가능하면

녹지지역만 취득자격증명 발급.

 

17. 농업.농촌기본법시행령제3조의 농업인의 정의 중

부모님 소유의 농장에서 일을 하신다면

농업인의 정의에 해당함을 명백하게 입증하지 않는 한 농업인으로 보기 어려움.

 

18. 공동소유의 일부 지분을 취득하고자 하는 경우 농지취득자격증명 발급 가능.

 

18-1. 농지를 공유로 취득하더라도 공유자 각각의 지분면적이 1,000㎡ 이상

(시설330㎡이상)이여야 함.(농업경영목적)

 

19. 증여에 의하여 공유로 농지를 취득하는 경우에도

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

 

20. 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고

취득할 수 있으나 판결에 의하여 취득하는 경우에는 발급받아야 함.

 

21. 주거지역이라도 농지전용이 되지않아

농업경영이 가능한 경우나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 농지와 함께

농업경영에 이용하고자 하는 경우, 동 농지 등을

농업경영 계획서에 이용하고자 하는 뜻을 기재하여

이를 포함한 취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 농지취득이 가능. →

전용되지 않는 주거지역 농지(400㎡) 상속농지(400㎡)

신규취득(200㎡)농지일 경우 취득 가능

 

22. 녹지(자연녹지. 공원)지역에 대하여는 농지취득자격증명 발급.

 

22-1. 다만, 농지법제36조제1항에 의한 농지전용협의를 거쳐

도시계획시설예정지로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니함.

 

23. 지목이 전이나 실제의 토지현상이 하천으로서 농지로 원상회복이 불가능하다고

시장.군수.구청장이 인정하는 경우 농지이외의 지목으로 변경 가능하고

농지취득반려통지에 의하여 취득이 가능.

 

24. A에서 B, C가 B로부터 매입하였다면

순서대로 농지취득자격증명을 발급할 수는 있으나

B와 C가 동시에 농지취득자격증명을 발급 받을수는 없음.

 

24-1. 농지취득자격증명 발급 관할 지역이

다른 농지를 신규 농업인이 취득하는 경우에

취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 가능.

 

25. 임차예정 면적은 농업경영계획서와 임차기간 등이 포함된

임대차계약서(인감증명은 반드시 첨부할 필요는 없음)에 의하여

확인하도록 되어 있음. →

취득후 임대차계약이 허위로 드러나면 사위에 의한 농지취득으로

처벌이 가능하며 농업경영계획 불이행시 처분명령 가능

 

26. 농업경영계획서의 임차(예정)농지 현황에는

현재 임차경작을 하고 있지않고 앞으로 임차를 하겠다는

예정 면적도 포함시켜 작성하는 것이며,

임대차계약서에 의하여 이를 확인하도록 되어 있음.

 

27. 농업경영계획서의 취득목적이나 영농계획은 당해 농지를

취득하고자 하는 자가

자기의 책임으로 자유롭게 기재하는 사항이며,

농업경영계획서를 허위로 작성된 것이 발견시는

농지취득자격증명 발급을 반려할 수 있으며

이를 보완할 수도 있음.

 

28. 초중등교육법,고등교육법에 의한 학교에 재학중인 학생

(야간학생이나 통신학교 재학생은 제외)은

농지취득자격이 없는 것으로 봄.

 

29. 주민등록번호가 없는 재외 동포의 경우 거소등록번호를

주민등록번호로 갈음하여 동 증명 발급.

 

30. 상속인에게 한 유증에 의하여 농지를 취득하는 경우

동 증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있으며

이러한 사유를 기재하여 반려 통지하여야 함.

 

31. 농지취득자격증명이나 농지원부는 지상권자의 사용승락이 필요없음.

 

32. 농지법제22조제4호의 자기의농업경영에 이용한 기간은

당해 농지의 소유자가 직접 농작물 경작등에 이용한 기간을 말하므로

증여후 실제 자경한 기간을 말함.

 

33. 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자로서 영농능력이 확인되면

거주지에 관계없이 취득이 가능.

 

34. 미성년자는 농업경영능력이 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급 받을수 없음.

 

35. 주민등록을 같이하고 농업인 세대로서의 부부인데

남편 명의로 농지가 400평 있음.

부인 명의로 100평을 구입하고자 할 경우 취득가능 여부 →

농지를 취득하는 자가 동 증명발급 신청 당시 남편과 함께

농업에 종사하는 경우에 농업경영계획 면적에 관계없이 농지 취득이 가능.

 

36. 농지전용허가를 받은 농지를 취득하기 위해서는

농지전용변경허가(명의변경)를 받은 후에 당

해 목적으로 농지취득자격증명을 받아야 하며,

농지전용허가를 받기 위해서는

당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 함.

 

37. 부모가 농업경영을 하고 자녀가 그 농사일을 돕는다면? →

농업경영에 대한 투자,손실부담 등 농업경영에 대한 책임없이

농업인의 가족이 농업 일을 단순히 도와주는 것은 농업경영으로 볼수 없음.

 

38. 농업법인이 아닌 농협은 농지를 농업경영 목적으로 구입할수 없음.

 

39. 타용도일시사용허가를 받은 농지라 하더라도

일시사용기간 종료후 농지로 복구하여

농업경영에이용하고자 하는 농업경영계획서를 제출하는 경우에는

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

 

40. 농지를 농업경영 목적으로 취득하였다 하더라도

농지법이 정한 소정의 절차를 거쳐 농지전용허가를 받았다면,

이는 농지를 농업경영이외의 목적으로 전용해도 된다는

행정청의 허가를 받은 것이므로

당해 농지를 농업경영에이용하지 않았다는 이유 만으로

사위 기타 부정한 방법으로 취득하였다고

처벌하거나 처분의무를 부과하는 것은 잘못.

 

41. 지목이 임야이나 과수원으로 토지형질변경허가를 받아 사용하고 있던 토지를

농지 취득자격증명 발급없이 소유권 이전등기후 농업경영에 이용하지 않을 경우? →

소정의 절차를 이행하지 않고 농지를 취득 하였다면,

당해 농지를 자기의 농업경영에 성실히 이용하여야 하며,

정당한 사유없이 소유농지(96.1.1이후 구입)를

자기의 농업경영에 이용하지 않았다면 처분대상.

 

42. 농지원부상 농업인인지 여부를 확인할수 없는 경우에는 별도로 조사.

확인하여 농업인에 해당하는 경우에는 1천㎡미만 이더라도 농지를 취득할수 있음.

 

43. 농지취득자격증명은 신청인의 영농능력,영농의사,거주지,직업 등

영농여건을 종합적으로 고려하여

농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는 지 등을 확인하여 발급함.

따라서,다른 직업이 있어도 신청인이

직접 자기의 농업경영에 이용할 수 있는 경우에는 농지취득이 가능함.

 

44. 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설로 결정된 농지는

농지취득자격증명 발급받지 아니하고 취득할수 있음.

○ 농지법부칙 제8조제3항에서 '96.1.1 농지법 시행 당시 도시계획법에 의하여

도시 계획시설예정지로 결정된 농지는 종전의 농지의보전및이용에관한법률에 의하여

농지전용에 관한 협의를 거치지 아니한 농지는

농지법제36조제2항제1호의 규정에 의하여

농지전용협의를 거친 것으로 본다.

○ '65.10.13일 도시계획시설로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니하고

취득할 수 있으며

자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 소유할수 있음.

○ 이러한 농지를 농지취득자격증명을 발급받아 취득하였다 하더라도

도시계획시설의 소유농지는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도

처분의무는 발생하지 않는다.

 

45. 소유권 이전시 취득세 감면 여부.

○ 농업을 주업으로 하는 자로서 2년이상 영농에 종사한자.

후계농업인 또는 학과의 이수자 및 재학생('자경농민'이라 함)이

직접 경작할 목적으로 취득하는 농지

(전.답.과수원.목장용지) 및 관계법령에 의하여 농지를 조성하기 위하여

취득하는 임야에 대하여는

취득세와 등록세의 100분의 50을 경감하고 있음(지방세법제261조)

○ 축산업에 종사하는 자도 농업을 주업으로 하는 자로 볼 수 있을 것이나

자세한 것은 세무 담당부서에 문의.

 

46. 2급1호 지체장애인이 농지를 취득할수 있는지?

→ 신체조건을 감안시 취득대상 농지를 본인이

직접 영농에 이용할수 없다고 판단되는 경우

증명을 발급하지 아니할 수 있으나,

지체장애라 하여도 영농이 가능하다고 인정하는 경우에는 취득이 가능함.

 

47. 영농조합법인 명의로 취득하는 농지와 농업인 개인 소유의 농지는

그 소유권자가 다르므로 소유상한 면적 계산에 있어 따로 계산

○ 농업인인 조합원이 그 소유농지를 영농조합법인에 출자하여

영농 조합명의로 소유권이 이전된 경우에는

당해 농지는 영농조합법인 소유의 농지로 계산.

○ 영농조합법인이 취득하는 경우 그 법인명의로 신청

 

48. 취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야

농업경영이 가능한 경우에는

농지로 복구하여야 취득 가능.

다만, 취득 당시에 소유권 취득이 안되어 복구가 곤란한 경우에는 취득후

복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에

그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청.

 

49. 농지전용허가 절차를 거치지 아니하고 묘지가 설치되어 있는 경우

원상회복하든지 전용후 취득이 가능하며,

묘지를 제외한 농지의 일부분만 농업경영 목적으로

취득자격증명 발급 받아 이전후 분할가능.

 

50. 준도시지역내 농지의 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급 받아야 취득 가능.

 

51. 지적법에 의한 지목이 전이나 전용허가 없이

불법으로 전용된 경우 농지로 복구하여야 하며,

소유농지 상한 규정을 적용하여야 함.

이때, 농지원부상 소유농지 현황에 등재하고 경작현황에는 휴경으로 표시.

 

52. 농지취득자격증명은 원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자가 아닌

제3자가 동증명을 대리 신청하는 것은 곤란하나,

농지관리위원회 확인을 본인이 받은 것이므로 부득이한 사유로 인하여

위임장을 첨부한 경우에 신청 가능.

 

53. 농지법상 '맹지'라 하여 농지취득을 제한하는 것은 없으나,

진입로 확보 문제는 인근 농지의 소유자등과 협의하여 해결하여야 함.

 

54. 도시지역내 농지라 하더라도 농지법제36조제2항의 규정에 의하여

도시계획시설로 결정되거나 형질변경허가를 받은 경우에는

 동 증명을 발급받지 아니하고 취득할수 있음.

 

55. 축산업에 종사하는 사람이 농지법상 농업인에 해당하더라도

농지에서 농작물 경작 등 농업경영을 하고 있지 아니하므로

농작물 경작 목적으로 신규 취득하는 경우에는

총면적(취득면적 임차면적)이 1,000㎡이상이어야 함.

 

56. 신규취득시 농업인 여부는

농지원부상의 농업인으로 등재여부 등에 확인하고

1세대에 농업인이 2인이상인 경우에는

그 세대를 기준으로 농지원부를 작성하고 있으므로

부인이 농지원부에 의하여 농업인 세대주와 함께

농업경영에 종사하고 있는 것이 확인되지 않는 경우에는 현지확인,

농지관리위원회 확인 등의 방법으로 별도로 확인.

 

57. 기존 소유농지를 전부 임대하거나 휴경하고 있지 아니하는 경우에는

기존 소유농지를 취득 농지와 함께 자기의

농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적으로 계산.

 

58. 농업경영계획서의 영농착수 시기는 농지취득자격 확인 기준의 하나로서

농업경영계획서의 내용이 실현 가능한지 여부를 판단시 고려할 사항이므로

농작물의 종류, 취득시기, 기타 영농준비 기간 등

개인 사정에 따라 달라질수 있음.

 

59. 농로 부지도 농지에 해당하므로 이를 취득하고자 하는 자는

농지취득자격증명을 발급받아야 하며,

농로 등 농지개량시설로 이용하는 것도 농업경영에 해당하므로

처분대상에 해당하지 아니함.

 

60. 농지를 영농목적으로 신규취득시 농지소재지에 관계없이

농업경영에이용하고자 하는 농지의

총면적이 규모 이상이면 농지취득 가능하나,

영농에 이용하고자 하는 농지간에 거리가

자기의 농업경영에이용할 수 없을 정도로 멀리 떨어져

농업경영계획서의 내용이 실현가능하지 않다고 인정되는 경우에는 반려 할수 있음.

이때, 실현 가능한지 여부는 시구읍면장이 지역실정,교통사정등

영농여건을 종합적으로 판단할 사항임.

 

61. 1986년 당시 농지매매증명 발급 기준

→ 농지매매증명 발급기준에 대하여 당시 법령에 그 확인 기준에 대하여

명확한 규정은 없으나

(1988.11. 3 농지개혁법제51조의 개정으로 농지취득시 농지소재지에

전가족주민등록이전,

실제 6개월이상 거주 요건이 명문화됨) 농업인에게

농지를 분배한 농지개혁의 목적에 따라

매수인이 자경이 가능한지 여부,

농지소유상한인 3만제곱미터 초과 여부 등을 확인하여

적합한 경우에 발급하도록 하였으므로

농지소재지와 매수인의 거주지가 통작이 가능한 거리

(지역교통 사정에 따라 다를 수 있었으나

통상4km 이내로 적용하다가,

1990.8.27일 농지임대차관리법시행령 제정으로 8km로,

1991..9.19 동시행령 개정으로 20km로 확대됨)에 있어야 발급됨.

다만, 1996. 1, 1일 농지법 시행으로 통작거리 폐지됨

 

62.농지취득자격증명 발급 신청시 기존 소유농지 전부를 임대하거나

위탁경영하고 있는 자가

추가로 농지를 취득하는 경우에는 영농의가가 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급하지 않도록 함.

 

62-1. 기존 소유 농지를 휴경하고 있는

비농업인도 기존 소유농지와 함께 새로이 취득하고자 하는 농지를

자기의 농업경영에 이용하겠다는 농업경영계획서를 제출하면

신규 농업인으로서 농업경영목적으로 취득 가능.

 

63. 농지전용허가(협의)를 받은 농지를 제3자가 취득하는 경우에는

취득하고자 하는 자의

명의로 농지전용변경허가(협의) 절차를 거친후 취득자격증명 발급.

 

63-1. 기존 소유농지에 대하여 처분명령을 받은자는

농지취득자격증명을 발급 받지 못함

 

64. 농업경영목적으로 농지를 취득한 경우라도

농지법에 따라 농지전용허가 절차를 거쳐 농지를 전용한 경우에는

농업경영계획서를 허위로 기재하여 부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없음.

 

65. 공유농지로서 공유자간에 소유지분에 대하여 경계를 정하고 있고

취득대상 공유지분에는 불법전용 농지가 없는 경우로서 당해 지분의 농지만 취득하는 경우

불법전용을 이유로 농지취득자격증명을 반려할 수 없음.

 

66. 묘지가 '73.1.1부터 설치되어 있다는 것이 객관적으로 확인되는 경우

농지법 저촉을 받지 않음.

 

68. 교육법에 의한 학교(초등.중등.고등.대학교.대학원)에 재학중인 학생은

영농 능력이 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없음.

다만, 정보.통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받은 학교에 재학중인

학생이나 야간수업을 받는 학생등은 가능

 

68-1. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할수 있음.

 

68-2. 4년제 대학을 휴학한 경우(휴학예정 포함)라도 재학생으로 분류되어

농지취득 제한(농업경영 목적)

 

68-3. 15세 학생인 경우 신청자의 연령, 신체적인 조건,

직업 또는 거주지 등 영농여건에 의한 영농실현이 어려워 불가

 

69. 농지전용허가를 받은 농지는 당해 허가를 받은 자가 아니면

전용목적으로 취득할수가 없습니다.(농지법제6조제2항제6호)

 

70. 농지원부상 농업인으로 등재되어 있지 않는 세대원이

농업인 인지 여부는 별도로 그 경작현황을 조사하여 확인하여야 할 것이므로

농지원부에 세대원으로 등재된 사람이 농업인에 해당하는 것을 확인되는 경우에는

1,000㎡미만 농지도 취득 가능

 

71. 전용허가된 농지를 취득하고자 하는 경우 그 취득 목적에 따라 심사

○농업경영 목적으로 취득하고자 하는 경우 :

당해 농지에 농작물의 경작이 가능하여야 하므로

전용허가된 농지라 하여도 훼손이 되지 않았거나 훼손 되었더라도

원상회복이 용이하여 농작물 경작이 가능하다고 인정되면

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능. 

○농지전용 목적으로 취득하고자 하는 경우 : 농지전용허가를 받은 자만

당해 농지를 취득할 수 있으므로

우선 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여

전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

 

72. 농지법제44조의 규정에 의하여 불법으로 전용된 농지는

원상회복하여야 할 것이므로 이를 취득하고자 하는 경우에는

농지로 원상회복한 후 농업경영목적으로 취득하거나

전용허가후 전용목적으로 취득

 

73. 농로 등 농지개량시설의 부지도 농지법상 농로에 해당하므로

농지를 농로 등의 목적으로 사용하는 경우 농지취득이 가능

 

74. 취득대상 농지가 천제곱미터이상인 농지를 농업인이 아닌 개인이

주말체험 영농을 위해 농지를 취득하고자 하는 경우

2세대 이상이 1,000㎡미만 으로 분할하고나

공유지분으로 하여 취득하여야 함.

 

75. 주말체험영농을 위한 면적(1,000㎡미만)은

기존농지와 주말체험영농 목적으로

새로이 취득하는 농지면적을 합한 농지 총 면적을 말함

 

75-1. 농지총면적이 1,000㎡이상이면 농업경영목적으로 취득.

 

76. 농지취득자격증명은 소유권이전의 효력이 발생하는 것이 아니며

농지의 소유권의 변동은 민법등에 의하여 매매계약.증여.판결. 경매.상속등에 의함. →

농지취득자격증명 발급시 취득원인에 대하여는 고려하지 않고

농지취득자격만 적합하면 1농지에 대하여 여러명에게 농지취득자격증명 발급 가능.

 

77. 주말체험영농을 위해 취득 후 세대별로 소유농지의 면적이 1,000㎡이상일 경우

초과된 면적은 처분하여야 함.

 

78. 농지취득자격증명 신청은 신청인이 직접 신청하지 않고

제3자나 우편으로도 제출가능하나,

증명서 또는 반려통지서는 제3자가 악용하지 않도록

개인신용 정보보호 차원에서

신청서에 기재한 신청인의 주민등록상 주소로 발송하거나

본인(본인의 위임을 받은 자)에게 교부.

 

79. 주말체험영농 목적으로 구입후

사업계획 변경으로 농업경영을 하고자 농지의 합계가 1,000㎡이상일 경우

농업경영목적으로 취득 가능.

 

80. 주말체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 논.밭.과수원

모두 어디든지 취득 가능하며,

논을 밭으로 전환도 가능

 

81. 농지법에 공유취득에 대한 제한이 없으므로 공유지분에 대한 취득 가능

 

81-1. 공유농지의 일부지분 면적에 대하여는

공유자 지분의 과반수의 동의후 경계를 구분하여

취득자격증명 신청 발급

 

82. 주말*체험영농은 거주지나 나이 등의 제한은 없으나,

나이가 너무 어려서 당해 농지를

주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우 제한할 수 있음.

 

83. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 농지전용 목적으로 신청하는 경우

농지취득자격이 없음으로 반려

 

84. 법 개정전 1,000㎡미만의 농지에 대한 비닐하우스를 설치하여

농업경영목적으로 이용하지 않고 주말체험영농목적으로 이용하는 경우

취득목적대로 이용하지 아니한 경우에 해당되어 처분하여야 함.

다만, 주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경*임대할 경우 처분토록하고 있고

인근 농업인에게 농작업 위탁은 허용.

 

85. 농지의 소유권등기를 완료한후 농지취득자격증명을 발급할 수 없으며

농지 취득자격증명은 효력발생요건이 아니고

단순히 농지법상 소정의 농지취득만을 확인하는 증명서류임.

 

86. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

- '73.1.1일이후 불법전용된 농지는 원상회복후

   농지취득자격증명을 발급 하여야 하나

   경매 등으로 취득전에 원상회복이 곤란하고 불법전용된 농지가 일부로서

   농업경영에 큰 지장이 없는 경우 복구계획을 기재후 신청

- 농지를 취득자고자 하는 자의 주소지와 소재지가 다른 경우

   영농여건등을 종합적으로 고려

   소재지 시.구.읍.면장이 결정.

   다만, 주말체험영농 목적은 거주지에 관계없이 취득 가능.

 

87. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없으나

부동산실권리자명의등기에 관한법률 제8조의 규정에 의거

종중이 명의신탁한 경우에는 처벌하지 않음.

 

88. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 신청하면

농지취득자격이 없음으로 반려

 

89. 임야중 사실상 농지가 있을 경우 취득대상 농지의 면적. 경

계등을 알수 없을 경우 발급심사가 곤란하다는 이유로 반려

 

90. 경지정리가 시행중인 농지라도 다른 용도로 형질변경되는 것이 아니므로

농지취득자격증명 발급

 

91. 농지소재지와 신청인의 거주지가 너무 멀어

농업경영이 불가능하다고 인정 되면 반려할수 있음.

 

92. 매실나무.밤나무.잣나무는 유실수에 해당하므로 농지취득자격증명 발급 가능.

 

93. 동일인이 여러번 농지취득자격증명을 신청하는 경우에도

수차에 걸쳐 증명을 발급할 수 있음.

 

94. 기존 소유 농지를 기재하지 않고 신청서를 제출하고

발급권자가 행정여건상 확인하지 않아

동 증명을 발급하였더라도 허위공문서 작성이 아니고

허위로 신청한 것으로 보아 신청인을 처벌

 

95. 주말*체험영농 목적으로 토지거래허가는 불가함(농지법상은 가능함)

국토의계획및이용에관한법률시행규칙제23조의 규정에 의거

“농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우“

허가를 득할수 있다고 되어있음.

 

96. 증여(유언에 의한 증여)에 의한 취득은 농지취득자격증명 필요 없음

 

97. 취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능

 

98. 타용도일시사용허가 기간중 취득시 복구조건으로 취득 가능

 

99. 모친 소유 농지를 농업인이 아닌 아들이 취득하더라도

세대별 소유농지가 1,000㎡미만인 경우 주말.체험영농목적으로 취득 가능.

 

100. 농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란함.

 

101. 주말체험영농목적으로 취득시 기존 소유농지는 지역에 관계없이

농지를 취득하고자 하는 자

또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 말함.

Posted by 경제/부동산/프로그래머/안드로이드/PHP/mysql/asp 당양부부

지목의 분류 및 성격
지목
성격

물을 상시적으로 이용하지 않고, 곡물ㆍ원예작물(과수류 제외)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 땅.

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 땅.
과수원
사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호도ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 땅과 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지.
목장용지
- 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 땅.
- 가축을 사육하는 축사 등의 부지. 
- 이에 접속된 부속시설물의 부지. 
임야
산림를 이루고 있는 수림지ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 땅.
광천지
지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 땅
염전
바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 땅과 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지.

- 영구적 건축물중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지.
- 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 땅. 
공장용지
- 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 
- 공업배치및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지 
- 위의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지 
학교용지
학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
*노상주차장, 부설주차장, 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장 등은 제외 
주유소용지
- 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 
- 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 
창고용지
물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
도로
- 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 땅.
- 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 땅
- 고속도로안의 휴게소 부지 
- 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 
철도용지
교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 땅과 이에 접속된 역사ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지
제방
조수ㆍ자연유수ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지
하천
자연적으로 물이 흐르고 있거나 흐를 것으로 예상되는 땅
구거
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연적으로 물이 흐르고 있거나 흐를 예상되는 소규모 수로부지
유지
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 않는 땅
양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수ㆍ정수ㆍ송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
공원
일반공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 땅
체육용지
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
유원지
일반공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
종교용지
일반공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
사적지
문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지
묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 도시공원법에 의한 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지
잡종지
- 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물 
- 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 
- 다른 지목에 속하지 아니하는 토지 

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