신문과 프로그래머.

(1) 양도소득세 계산구조

(2) 양도소득세 세율구조

​   2014년 양도소득세 세율은 다음과 같은 구조로 되어 있습니다.

※ 주택중과제도는 폐지된 반면, 토지중과제도는 존치하되 중과세율은 1년간 적용 유예됨

(3) 누진세율(6~38%) 구조

(4) 누진세율과 비례​세율의 구조

ㄱ. 누진세율

먼저, 6~38% 누진세율은 과세표준의 크기에 따라 세율이 누진적으로 변하는 세율구조를 말합니다. 위의 과세표준 구간을 5개로 나눈 후 1억원에 대한 세금을 계산하면 다음과 같은 모양이 나옵니다.

즉, 1억원에 대해 과세표준이 4단계로 나누어지고 각 구간 마다 다른 세율들이 적용되고 있습니다. 낮은 구간일수록 낮은 세율이 적용되고 있으며, 높은 구간은 이와 반대로 높은 세율이 적용되고 있습니다.

​ㄴ. 비례세율

다음으로 50% 세율이 달랑 하나만 있는 경우로 계산해 보겠습니다.

세율이 단일세율로 되어 있는 경우에는 과세표준이 낮거나 높거나 관계없이 모든 구간에 동일한 세율이 적용되고 있습니다.

​

(5) 누진세율의 절세원리

​   앞에서 과세표준이 1억원인 경우 6~38%의 누진세율을 적용하면 2,010만원의 세금이 나왔습니다. 만일 이 세금을 줄이기 위해 과세표준을 1/2씩 줄인다면 세금은 얼마나 떨어질까요? 과세표준이 5,000만원인 경우 세금이 다음과 같이 678만원이므로 이에다 2를 곱하면 1,356만원이 됩니다. 과세표준이 1억원인 경우에 비해 약 654만원이 줄어드는 효과가 나옵니다.(공동등기 또는 공동사업의 원리) 참고로 비례세율에서는 이런 절세효과가 발생하지는 않습니다.

상가나 오피스텔, 원룸형 다가구주택 등 임대수익이 발생하는 종목의 투자가치를 판단하는 기준은 바로 임대수익률이다. 일반매매를 통해 이들 종목을 취득하는 기준이 되는 임대수익률은 통상 7% 내외를 기준으로 하지만 경매를 통해 취득하는 경우 수익률 기준은 대개 10% 내외가 된다.

경매취득 성격상 매매보다는 더 저렴한 가격에 취득하고 리스크 요인이 더 크다는 점이 반영되었다고 보면 된다. 그만큼 임대수익형 상품의 경우 수익률 분석이 중요하다는 얘기다. 그렇지만 경매취득의 경우에는 수익률 분석도 참 녹록치가 않다. 우선 경매물건의 임대수익률 분석을 위해서는 다음과 같은 3가지 사항이 전제되어야 한다.

첫째, 권리분석이나 임대차현황조사를 통해 취득 후 인수하여야 할 금액뿐만 아니라 임차인에 대한 명도과정에서 발생하는 비용 및 개보수 비용에 대한 분석이 마무리 되었음을 전제로 한다.

둘째, 취득후 재임대시의 임대가에 대한 정확한 조사가 선행되었음을 전제로 한다. 임대가 조사시 주의할 점은 임대수익률 분석은 보증부월세를 기초로 한다는 점이다. 따라서 임대가 조사가 보증부월세 개념으로 이루어졌다면 조사된 임대가를 수익률 분석에 그대로 적용하면 되지만 전세기준의 임대가만 조사되었다면 그 전세가를 보증부월세로 전환하는 작업이 필요하므로 전세가 외에 보증금 대 월세전환보증금 비율이라든가 월세전환률에 대한 추가 조사가 필요하다는 것을 잊어서는 안된다.

셋째, 대금납부후 1년 이내에는 임차인에 대한 명도 또는 명도협의에 의한 재임대 등을 통해 건물이 정상적으로 운영되어야 한다는 것을 전제로 한다. 따라서 취득 후 1년이 지나고도 정상적인 임대운영이 불가능하다면 당초 예상했던 연간 운영수익은 물론이거니와 예정기간내 보유 후 처분을 통해 발생하는 수익실현계획 역시 어긋나게 된다.

이러한 전제하에 본격적인 수익률 분석에 들어가야 제대로된 수익률이 나올 수 있다. 임대수익형 부동산의 수익률 분석구조는 기본적으로 취득(낙찰)시 소요되는 초기투입비용 구조와 취득 후 운영상 발생하는 매출액 및 지출액 구조로 나눌 수 있다.

취득시 소요되는 초기투입비용으로는 모든 비용의 기준이 되면서 가장 큰 비용항목인 낙찰가(취득가)를 비롯하여 취득세, 등록세, 기타 제세금, 컨설팅수수료, 인수금, 명도비용 및 개보수비용 등을 수 있다. 낙찰가는 수익률 분석을 위한 가상의 금액으로 수익률 분석 결과에 따라 가감 조정이 가능하므로 입찰예상가라 해도 무방하다.

취득세는 낙찰가의 2.2%(주택은 1.1%, 농어촌특별세 포함), 등록세는 낙찰가의 2.4%(주택은 1.2%, 교육세 포함)를 비용으로 계상하면 된다. 기타 제세금의 경우 등기말소비용, 법무사 수수료, 채권매입비를 포함하는데 경험칙상 이들 비용은 낙찰가의 0.4%~0.7% 정도면 족하다. 채권매입비의 경우 매입채권액을 당일 할인률을 적용하여 매입 즉시 매도하면 되므로 총매입금액을 비용으로 산정할 것이 아니라 총매입금액에서 할인률을 곱한 금액만을 비용으로 산정하면 된다.

컨설팅수수료는 정액화 되어 있지 않지만 가장 일반적으로 통용되고 있는 것은 낙찰가의 2% 또는 감정가의 1.5% 정도(매수신청대리규칙에 의한 수수료는 감정가의 1% 또는 최저매각가의 1.5%)이다. 물론 자신이 전문가적인 소양이 있어 컨설팅을 의뢰하지 않는다면 그만큼 비용을 절약할 수 있다.

인수금액은 수익률 분석에 앞서 선행된 권리분석, 임대차분석 및 현장조사 등을 통해 드러난 하자치유비용으로 예컨대 낙찰자가 떠안아야 될 선순위 임차인 보증금, 유치권금액, 법정지상권 해결비용, 체납관리비 등이 이에 해당한다. 명도비용은 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자가 있을 경우에 건물열쇠를 넘겨받는 과정에서 소요될 수 있는 이주협의비용 내지 인도명령이나 명도소송을 통한 강제집행비용을 말한다. 점유자의 성향에 따라 명도비용이 들쑥 날쑥 하겠지만 대개 건물면적(전용면적 기준) 평당 10만원 정도를 계상하는 것이 일반적이다. 기타 건물이 낡고 노후화된 경우의 개ㆍ보수비용을 고려하기도 한다.

다음으로 매출 및 지출구조에 있어서의 매출액이란 건물취득후 운영과정에서 발생하는 월 단위의 임대료수입, 관리비수입, 주차료수입 등을 말한다. 그러나 이들 수입이 모두 수익으로 이어지는 것은 아니다. 임대료 수입이라는 것은 100% 임대를 전제로 하기 때문에 해당지역 또는 주변지역의 공실률을 감안하여 그 비용을 임대료 수입에서 감하여야 하고, 관리비수입 역시 85%~90%, 경우에 따라서는 100%가 관리비용으로 지출된다. 또한 취득시 담보대출을 할 경우에는 금융비용이 발생하게 된다. 이들이 지출항목으로 매출액에서 지출액을 뺀 금액이 바로 연간 임대운영수익(월임대운영수익 x 12)이 되는 것이다.

이 임대운영수익을 앞서 언급한 초기투자금액으로 나눈 값이 임대수익률이다. 물론 건물운영시 임대보증금, 담보대출금 등 단기 회수자금이 있을 것이므로 이들 회수자금을 초기투자금액에서 빼면 실투자금액이 되고, 이 실투자금액으로 임대운영수익을 나누면 실투자수익률이 산출된다.

이렇게 하여 도출된 투자수익률이 궁극적으로는 적정입찰가를 판단하는 기준이 된다. 즉 내가 기대하는 임대수익률이 연 10% 정도인데 30억원을 입찰예상가로 가정하고 임대수익률을 분석한 결과 12% 정도의 안정화된 수익달성이 가능하다면 입찰예상가를 30억원에서 좀더 상향 조정하는 식으로 목표수익률에 접근하는 입찰가를 산정하면 된다.

다만 수익률 분석시 하나 염두에 둘 일은 비용항목을 지나치게 상세하게 기재하다 보면 입찰가 산정이 상당히 보수적인 경향을 띠기 때문에 낙찰받기가 어려워진다는 점이다. 눈에 보이는 비용들은 예외 없이 잡아내되 현상의 가치만을 판단하지 말고 리모델링이나 주변 개발호재에 따른 향후의 자산가치 상승으로 인한 임대여건의 개선 여부도 고려되어야 낙찰받을 확률이 더 높아질 것이다.

퍼온 아파트 가치 분석 Checklist.

개인별 선호 항목이 틀리므로 참고만 하자.

양도차익의 유무와 무관하게

아래 2가지 Case 외에는 양도소득세 신고를 해야만 한다.

1. 1세대 1주택 비과세 대상자 : 1주택 보유, 2년 이상 보유, 9억원 이하.

2. 일시적 2주택자

위의 Case가 아닌

즉, 2주택자 이상은 무조건 양도소득세 신고를 한다.

물론 양도차익이 없으면 양도소득세는 0원 나오겠지만..

홈텍스에서도 신고가 가능하다.

그렇다면 도시계획은 우리나라 국토공간계획체계상 어느 위치에 해당될까~?

먼저, 국토공간 체계부터 이해하자~!

도시계획의 수립은 먼저 2이상의 시·도를 대상으로 하는 광역계획권에서 장기적인 발전방향을 제시하는 광역도시계획을 수립하게 되며 상위계획 내용을 수용하여 도시의 바람직한 미래상을 제시하는 도시기본계획을 수립한다.

그 후 도시기본계획의 각 단계별로 발전방향을 도시공간에 구체화하고 실현시키는 도시관리계획을 수립하는 과정을 거쳐 법적인 구속력을 가지게 되는것~!

어허, 이번엔 광역도시계획은 또 뭐야?

광역도시계획은 광역버스를 먼저 생각하면서...

인접한 2이상의 시·도(수도권의 경우 서울, 인천, 경기)를 대상으로 광역계획권으로 지정된 지역에 대하여 공간구조 및 기능을 상호연계시키고, 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획~!.

광역도시계획은 도시계획의 위계상 최상위 계획으로, 계획수립시점으로부터 20년 내외를 기준으로 수립되는 장기계획인데 이 광역도시계획은도시의 범위와 기능이 외연적으로 확산되고 연담화 됨에 따라 이들 지역을 하나의 계획권으로 묶어 효율적으로 관리함으로써 무질서한 도시 확산을 방지하고자 하는 데 그 목적이 있다.

도시기본계획이란, 국토종합계획·광역도시계획 등 상위계획의 내용을 수용하여 도시가 지향하여야 할 바람직한 미래상을 제시하고 장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획으로...

도시기본계획은 도시의 물적·공간적 측면뿐 아니라 환경·사회·경제적인 측면을 모두 포괄하여 주민생활환경의 변화를 예측하고 대비하는 종합계획이며....

도시행정의 바탕이 되는 주요지표와 토지의 개발 및 보전, 기반시설의 확충 및 효율적인 도시관리전략을 제시함으로써 하위계획인 도시관리계획 등 관련계획의 기본이 되는 전략계획~!

따라서 당해 도시기본계획이 수립되는 도시 내에서 다른 법률에 의한 환경, 교통, 수도, 하수도, 주택 등에 관한 부문별 계획을 수립할 때에는 반드시 도시기본계획의 내용과 부합되게 하여야 한다.

마지막으로 오늘인 도시관리계획은?

도시관리계획의 목표년도는 계획수립 기준년도로부터 장래 10년을 기준으로 하며, 연도의 끝자리는 0년 또는 5년으로 하게 되었는데 전에는 끝자리가 1과 6이었다.

도시의 급격한 여건변화 등으로 인하여 상위계획인 도시기본계획을 다시 수립하는 경우, 도시관리계획을 재검토하고 목표년도는 도시기본계획의 재검토 시점으로부터 장래 10년으로 하고...

도시기본계획은 광역도시계획 내용을 수용하여 시·군 행정의 바탕이 되는 주요 지표와 토지의 개발·보전, 기반시설의 확충 및 효율적인 도시 관리전략을 제시하는 계획으로 행정적인 구속력을 가지며....

도시관리계획은 시·군의 제반기능이 조화를 이루고 주민이 편안하고 안전하게 생활할 수 있도록 하면서 당해 시·군의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 구체적으로 수립하는 계획으로 시민 개개에 대한 법적인 구속력을 갖는 것이다~!

바로 도시관리계획으로 결정되는 요 서류가 나오는데 요것은?

바로

.....

.....

.....

 '토지이용계획확인서' 이다.

[부동산정보 - 임야]

 실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다. 

 땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는 것은 기본상식입니다.

[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]

 1. 지적도상 도로가 있는 땅

 2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

 3. 구거(도랑)에 접한 땅

 4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

 5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

 6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

 7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

 8. 도로보다 지형이 높은 땅

 9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

 10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

 11. 지하수 개발이 쉬운 땅

 12. 주변에 혐오시설이 없는 땅

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

 1. 지적도상 도로가 있는 주택

 2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

 3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

 4. 남향부지에 지은 주택

 5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

 6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

 7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

 8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

 9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

 10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

 11. 주변에 혐오시설이 없는 주택

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]

 1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

 2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

 3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

 4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

 5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

 6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

 7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

 8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

[농지전용허가 신청시 구비서류]

 1. 등기부등본

 2. 지적도

 3. 토지대장

 4. 토지이용계획확인원

 5. 피해방지계획서 -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

 6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한사업장 규모 등을 명시

 7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

 8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를 정확히 표시

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

 1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

 2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

 3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

 4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

 1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

 2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

 3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

 4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

 5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

 6. 진입도로 확보가 가능한가?

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

 1. 형질변경(산림훼손허가) 절차 : 임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전 

 2. 구비서류

   - 산림형질변경 허가신청서 1부

   - 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

   - 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

   - 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

[임야에 약초 심기]

 임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는 것이다.

 식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초나 버섯종류도 있다.

 하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

 1. 약초재배를 위한 임야의 구입

   임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

   도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

   약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.

   임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

   보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

   공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다.

   따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

 2. 산지전용 신고요건

   산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

   산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다.

   경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다.

   관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이 10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

   다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를 초과해서는 안된다는 조건이 있다.

   이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

 3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

   약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.

   아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.

   그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

 4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

   일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산 가공 지원이 있다.

[임산물소득원의지원대상품목 [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)]

 수실류 : 밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래

 버섯류 : 표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이

 산나물류 : 더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순

 약초류 : 삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초

 수엽류 : 은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎

 약용류 : 오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충

 수목부산물류 : 수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순

 관상산림식물류 : 야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디

1. 전원주택이란?

전원주택은 도시교외화 현상의 일부로서 도시의 열악한 주거 환경에서 벗어나 자연환경이 양호한 지역에 전체 가족 또는 친지들의 항시거주 또는 정기적인 거주를 목적으로 건축한 주택을 의미합니다. 또한 전원주택은 대도시 주민들이 주말이나 휴가 등 여가시간에 이용하기 위한 주택의 경우 주말주택(second house)이라고 불리며, 대도시에 경제기반을 둔 사람들이 대도시근교의 지역 중 도시화되지 않은 농촌지역에 입지한 항시거주용 일반주택도 전원주택으로 포함됩니다.

항시거주용 주택으로서의 전원주택과 주말주택의 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분된 것으로 그 입지요인이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사한 것으로, 항시거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의시설과의 접근성 용이해야 합니다.

도시지역의 주택과 비교할 때 전원주택의 특징은 다음과 같습니다.

첫째, 모도시의 근교에 입지하여 도시와의 접근성이 용이한 곳에 위치. 전원주택은 구입자가 거주하는 도시와 승용차를 이용한 교통이 원활하여 1시간 내지 1시간 30 분 이내의 거리에 위치하여야 하는 것으로 알려져 있으며, 최근에는 서울시에서 2시간 거리 이내의 지역에도 점차 전원주택의 수요자들이 늘고 있습니다.

둘째, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치. 대부분의 사람들은 대부분 도시의 열악한 주거환경에서 벗어나 양호한 자연환경에서 거주함으로서 도시생활에서 축적된 피로를 제거하여 본인과 가족의 정신과 육체의 건강에 활력을 주기 위해 전원주택을 구입하고 있으므로, 전원주택의 구입에 있어 최우선적인 고려사항은 자연환경입니다.

그러나 일반적으로 전원주택지로 거래되는 부동산은 빼어난 경관을 요구하는 것은 아닌 점에서 `별장'과 구분됩니다. 통상 전원주택이 갖추어야 할 기본적인 자연환경은 주택을 뒤로한 산과 자그마한 개울, 맑은 공기, 넓게 트인 논과 밭의 전경, 도로나 공장 등 공해로부터의 격리된 지역 등을 들 수 있습니다.

셋째, 자신의 가족 또는 자신과 친한 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간. 전원주택의 이용은 한 가족이나 동호인, 친지 등 한정된 사람들만이 타인들의 간섭 없이 거주할 수 있는 공간으로 개인의 프라이버시를 보호할 수 있는 독립된 공간을 형성하는 것이 대부분입니다. 그러나 반드시 산골짜기 등 완벽한 외부와의 차단이 필요한 것은 아닙니다.

넷째, 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근이 용이할 것. 전원주택은 주말주택 또는 항시 거주주택으로서 일반주택이 지닌 생활편의시설의 이용에 커다란 어려움이 없어야 합니다. 주·부식을 구입할 수 있는 상점이나 응급 시 필요한 병원 등 생활필요시설에 승용차를 이용하여 빠른 시간(30-40 분) 이내에 도달할 수 있어야 합니다.

다섯째, 적은 규모나마 꽃이나 작물을 직접 재배할 토지가 확보되어 있을 것. 전원주택에 대한 일반의 인식 가운데 공통적인 부분은 전원주택의 구입 시 본인과 가족들이 적은 규모나마 꽃이나 과수나무, 작물 등을 직접 재배할 여유공간을 원할한 경우가 대부분입니다.

2. 전원주택 지역의 분석

2.1. 자연적 요소

자신이 계속 거주하며 주된 활동의 지역인 도시를 벗어나 농촌지역에 주택을 구입하는 전원주택 수요자들의 공통적인 구입 이유는 자연환경의 양호함에서 찾을 수 있습니다. 전원주택에 있어서 자연환경은 지역에 따라 지형과 자연물 등 유형화된 경관은 물론 기온이나 강수, 강설량 등 무형적인 요소들이 복합된 것입니다.

지형은 산악과 구릉, 호수, 하천, 협곡, 폭포, 고원, 평원, 삼림, 해안, 섬 등으로 구분될 수 있으며, 자연환경을 이루는 요소로는 일광, 공기성분, 온도, 강우, 습도, 바람 등의 기후요소에 의해서 결정됩니다.

2.2. 접근성

전원주택지역의 접근성은 모도시의 주택과 직장과의 거리와 전원주택에서 주거생활을 영위하기 위해 필요한 생활필수품을 구입하기 위한 편의시설이나 기타 주거생활과 밀접한 시설들과의 접근성으로 구분됩니다. 이때 접근성이란 전원주택과 대상 시설과의 물리적인 거리보다는 통상의 교통수단을 이용한 도달거리(시간거리)를 중심으로 분석해야 합니다. 기타 전원주택의 인근지역에 여가를 즐길 수 있는 체육시설이나 위락시설이 존재하고 있을 경우 당해 시설에의 접근성도 점검해야 합니다.

2.3. 제도적인 요인

현행 우리나라에서는 국토이용관리법을 중심으로 여러 가지 토지이용규제 제도를 갖고 있습니다. 전원주택 입지지역에서의 토지이용규제 사항들은 현지 사정에 정통하지 못한 신규 구입자에게는 의도치 않은 거래사고의 발생 위험까지 대두되는 실정입니다. 따라서 해당 지역의 토지이용규제에 따른 건축 가능성 여부는 전원주택지역의 분석에서 가장 우선적으로 고려해야 할 것입니다.

3. 전원주택용 토지의 기본 요건

3.1. 자연재해로부터의 방호

전원주택이 입지하는 지역은 도시와는 달리 자연재해에 대한 방재시설이 완비되지 못한 경우가 많습니다. 특히 전원주택의 입지지역으로 선호되는 계곡이나 하천 변의 전원주택의 경우 여름철 강우가 집중되는 시기에는 홍수나 침수 등의 자연재해가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 현지에 장기간 거주한 주민들에게 자연 재해가 발생한 사례를 들어보는 것이 필요합니다. 또한, 각종 해충이나 뱀 등으로 인한 피해도 고려해야 합니다.

3.2. 도로여건(접근의 가능)

전원주택의 이용시 대부분의 사람들은 승용차를 이용하고 있습니다. 따라서 전원주택지는 반드시 차량이 진입할 수 있는 도로에 접해 있어야 하며, 폭 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접하고 있지 않은 토지에는 건축을 할 수 없습니다.

3.3. 적당한 격리와 적당한 개방

전원주택의 이용은 조용한 곳에서 휴식을 즐기는 휴양의 형태를 취하는 경우가 많은 것으로 전원주택지의 격리성은 입지요인의 분석에 있어서 중요한 요소 중 하나가 될 것입니다. 다만 취락의 인근에 입지하여 지역주민과의 유대관계가 중시되는 항시거주용의 전원주택의 경우에는 완전한 격리는 오히려 지역주민들과의 위화감을 조성하게 되므로 이에 대한 합리적인 분석이 선행되어야 합니다.

3.4. 신축의 가능

현재 우리나라에서는 전원주택이 완벽하게 건축되어 분양이나 매각되는 경우는 드문 형편이고 대부분의 사람들은 전원주택지역의 토지를 구입하여 자신의 취향에 알맞은 전원주택을 건축하고 있습니다. 따라서 전원주택구입 시 추후 건축계획이 있는 경우에는 필히 신축 가능여부를 확인해야 합니다.

농지나 임야를 구입할 경우에는 가장 먼저 농지전용이나 임야의 형질변경이 가능하지 여부를 확인해야 하며, 건축허가에 필요한 폭 4m 이상의 진입로를 확보할 수 있는가를 확인해야 합니다.

또한 전답에 전원주택을 건축할 경우에는 대체농지조성비와 농지전용부담금을 내는 것은 물론이고 건축물이 100% 완공되지 않으면 필지 분할이나 대지로의 지목변경이 안된다는 점에 유의해야 합니다. 또 임야일 때는 건축물이 연면적 30%이상 건설돼야 필지 분할과 대지로의 지목변경, 소유권이전이 가능합니다.

농지전용이나 임야의 형질변경 가능성에 대해서는 해당 군청의 도시계획과나 농지관리계, 산림계를 방문하여 직접 확인하는 것이 좋습니다. 보통 농지전용면적은 건축면적의 3-4배 정도이며, 산림형질변경은 200평 내외나 바닥면적의 5배 정도이지만, 시·군별로 건축면적(건물 바닥면적)에 따라 전용할 수 있는 농지나 산림 면적이 다르므로 반드시 사전에 확인을 해야 합니다.

4. 전원주택 구입시의 점검사항

4.1. 주택의 관리 문제

대부분의 전원주택은 주말이나 휴가기간에 이용하는 경우가 많습니다. 따라서 우리나라와 같이 주 6일 근무가 보편적인 사회에서는 연간 이용일수가 50 - 70일을 넘지 못하고 나머지 기간동안 주택을 방치하게 됩니다. 이 경우 위생관리나 건물의 유지보수를 위한 보전관리의 측면에서는 커다란 문제가 없으나 건물과 시설물을 재해나 도난 등으로부터 보호하는 보안관리의 측면에서 문제점이 발생할 수 있습니다.

4.2. 거래사고 문제

전원주택 역시 하나의 부동산으로 부동산의 거래와 관련된 여러 가지의 문제가 발생 할 수 있습니다. 이에 더해 농촌지역에 있는 전원주택의 경우에는 평상시 등기부 관리 소홀로 인해, 토지의 소유자와 당해 토지상의 건물의 소유자가 다르거나, 사망자의 소유에서 상속자의 소유로 상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래할 때 이해관계자가 나타나는 경우도 있습니다.

특히, 대지의 소유자와 대지상의 농가주택의 소유자가 다른 경우 대지 만 구입하여 등기부상 명의이전이 완료되었더라도 농가주택의 소유주는 법정지상권을 갖게 되므로 법률이 정한 일정기간 동안에는 건물을 철거할 수 없으며, 때에 따라서는 건물에 대한 보상이 필요한 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 건물이 포함된 대지를 구입할 경우에는 건물소유자와 대지 소유자가 동일한가의 여부를 확인하여야 하며, 만약 다를 경우에는 구입자의 필요시 건물을 언제든지 철거할 수 있도록 조치를 완료한 이후에 구입하는 것이 바람직합니다.

4.3. 지방세의 중과세

우리나라의 세법에서는 단순히 항시거주를 하지 않고 휴양이나 위락을 위해 사용하는 주택을 별장으로 보고 있으며, 별장은 고급주택으로 보고 취득세나 등록세는 물론 재산세를 높게 부과하고 있습니다.

4.5. 토지 경계

지적정리가 완전하지 않은 농촌지역의 경우 인접의 대지나 전답들과 구입 대상 토지 사이의 경계가 확실치 않은 경우가 대부분이며, 때에 따라서는 지적도상의 경계와 실제 토지상의 경계가 다른 경우가 많습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 구입 이전에 명확한 경계를 확정하는 절차를 거친다면 주변 토지 소유자와의 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

4.6. 환경변화에 대한 고려

전원주택은 주변의 자연환경과의 조화가 필요하며 자연경관의 질에 따라 그 가치의 높낮이가 평가됩니다. 이와 함께 시간거리로 표현되는 모도시와의 거리는 그 효용성을 측정하는 척도가 됩니다. 전원주택을 구입한 이후에 도로의 확·포장이나 신설로 인해 대도시나 생활편의시설과의 접근성이 좋아 질 수 있으며, 반면에 주변지역에 유흥업소나 공장 등이 계속 신축되는 경우 전원주택으로서 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 이와 같은 인근지역의 환경의 변화에 대한 사전 점검이 필요합니다.

4.7. 기반시설

전원주택지는 도심지와는 달리 상하수도나 전기, 연료공급 등 각종 기반시설이 미비한 경우가 많습니다. 만약 상수도가 없는 경우에는 식수 공급을 위해 개별적으로 지하수를 개발해야 하는 경우도 있으며, 개발된 지하수가 식용에 적합하지 않을 수도 있으므로 유의해야 합니다. 특히, 한강에 인접된 지역에서는 하수처리를 위해 고가의 정화조를 설치해야하며, 산골 지역의 경우에는 전기 공급을 위해 고액의 설치비를 부담해야 하는 경우도 있으므로 유의해야 합니다.

5. 기타사항

5.1. 단지형 전원주택

전원주택 전문 업체에서 전원주택단지를 조성하여 분양하는 단지형 전원주택은 전원주택 건축을 위한 토목공사나 전기, 상하수도 등을 건설회사에서 시행하므로 개인이 시행하는 것 보다 비용을 절약할 수 있으며, 개별적으로 농지를 구입하려면 1,000제곱미터(303평) 이상을 구입해야 하나, 단지형 전원주택은 100평 단위의 적은 면적으로도 구입할 수 있는 장점이 있습니다.

반면에, 전문업자의 부도나 계약조건 불이행에 대한 안전장치가 없는 문제가 있어 반드시 공신력이 있는 업체를 선정해야 합니다. 많은 사업자중 공신력 있는 업체를 해당 업체의 지명도나 사업수행능력, 전원주택 건립경험 등을 감안해야 하나, 전원주택에 대한 거래경험이 없는 투자자의 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.

기타 단지 조성 공사 후 장기간 사업이 중단된 경우에는 농지전용허가나 산림형질변경허가가 취소될 경우가 있으므로, 구입 전에 해당 토지에 대한 허가서를 검토해야 합니다.(농지는 착공 후 1년, 임야는 6개월간 공사가 중단되면 허가가 취소)

특히, 개인이나 법인 1인 명의로 일괄적으로 농지전용이나 산림형질변경허가(산림전용허가)를 받은 단지는 소유권이전문제를 유의해야 합니다. 임야의 경우 전체 공정의 30%만 진행되면 소유권이전이 가능하나, 농지의 경우에는 공정의 100%가 진행되어야 소유권이 이전될 수 있으므로 단지 전체의 분양현황은 물론 분양 받은 사람들의 건축시기도 사전에 점검해야 합니다.

5.2. 농가주택 구입과 개축

최근에는 농가주택을 구입하여 개축해 전원주택으로 사용하는 사람들이 점차 늘어나고 있습니다. 기존 농촌 동네 안의 농가 주택은 진입로가 잘 갖추어져 있고, 상하수도나 전기 설비에 어려움이 없으며, 도난의 염려가 없는 등 장점이 있습니다.

반면에 농번기의 경우에는 기존 거주민들과 위화감이 조성될 우려가 있으며, 오래된 농가주택의 경우에는 개축을 할 만큼 골조가 튼튼하지 못한 경우도 있습니다. 특히, 오래된 농가주택은 대부분 보일러와 수세식 화장실, 싱크대 등을 새로 설치할 공간을 확보할 수 있을 만큼 넓어야 합니다.

5.3. 전원주택 투자 시기

전원주택은 아직도 Second House의 개념으로 인식되고 있는 것으로, 휴가철이나 봄가을의 행락 철에 수요가 집중됩니다. 반면에 이들 시기는 농번기로서 전원주택지의 소유자인 농민들은 대부분 농사일에 바빠 전원주택지의 매각에 큰 관심을 보이지 않게 됩니다.

반면에, 전원주택지의 수요자인 도시민들은 12월부터 2월까지의 기간동안은 연말연시의 분위기에 전원주택 구입에 큰 관심을 보이지 않게 됩니다.

전원주택 투자를 할 경우에는 이와 같은 계절적인 요인을 감안하여 구입과 처분시기를 결정하는 것이 바람직한 것으로 보입니다. 즉, 전원주택은 12월부터 2월까지의 농한기에 구입하는 것이 바람직합니다. 또한, 적정한 투자 목적을 달성한 경우 봄 또는 가을의 행락 철에 매각하는 것이 바람직합니다.

1. 농지취득자격증명원 불필요 : 도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역.

2. 농지취득자격증명원 필요 : 도시지역 내 녹지지역, 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역).

농지취득자격증명(농취증) 그거 왜 받아야하는 거야?

- 비농업인의 농지의 투기적 소유를 방지하고 경자유전(耕者有田)의 원칙을 존중하기 위해.

무슨 근거로 받으란 말인가?

- 농지법 제8조, 농지법시행령 제7조~제10조

농취증의 법적성격은 뭔데?

- 농지취득자격증명 규정은 강행규정이기에~!

- 따라서 농지 취득시 소유권을 이전할 때 꼭, 반드시 필수적 증명서류의 요식행위이지만 토지거래허가 대상인 경우

   실질심사행위

명쾌해설-그냥 농지는 서류만 갖고 심사하되 토지거래허가구역에서는 진째배기로 농사를 짓는가 가 보고 오라는 애기

고럼, 농취증은 누가 해 주는 거야?

- 시, 구, 읍, 면, 동장, 농업기술센터(옛날 농촌지도소)

농취증 없이 농지를 사 버리면?

명쾌해설-얼마든 거래는 지 맘대로 해도 되지만 다만 소유권이전은 안 된다.

- 시가화용지인 주거, 상업, 공업지역과 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지

- 드럽게 많이 물어보는 상속되는 농지

- 넘넘 헷갈리는 녹지지역이지만 해당 농지가 토지형질변경허가를 받은 경우

길게 설명하는 명쾌해설-

토지이용계획확인서에 ‘주거∙상업∙공업지역’으로 찍혀 나오면 농지인 지목(전∙답∙과수원) 또는 지목여하 불문 농사를 짓는 경우 등등...

대단한 ‘NGO 황사 막는 사람들‘의 빽으로 농취증 필요 없으니 얼마든 매매하고 경매로 얼마든 사시라~!

특히 경매전문싸이트에서는 지목이 전∙답∙과수원으로 찍혀 나오기만 하면 ‘보증금 몰수’ 등 겁주는 글이 있는데 ‘황막사’ 빽만 믿으시라니깐~!

그럼, 뭘 확인하겠다는 거야?

☛ 농지 소유 요건에 적합기준

- 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인

☛ 농업경영계획의 실현가능 여부 확인

- 취득대상 농지의 면적

- 취득대상농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계․장비 등의 확보 여부 또는 확보방안

- 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 경우)

- 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류

- 농작물이 경작 또는 다년성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지 의 경우에는 농지의 복구 가능성 등

   취득대상토지의 상태

- 신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지 등 영농 조건

- 신청자의 영농의지

☛ 신청인이 소유농지를 전부 임대 또는 전부 위탁경영하고 있는지 여부 등 

농취증 발급절차와 조건은 뭬야?

- 농지취득자격증명신청서 작성 신청 → 검토 → 발급(2일~4일)정도 걸리고~

☛ 농지를 취득하고자 하는 목적이 다음에 해당될 것.

- 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하 고자하는 것.

- 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 전용목적사업에 사 용하고자 하는 것.

☛ 농업경영계획이 실현가능하다고 인정될 것.

☛ 신규로 농업경영을 하고자 농지를 취득하는 경우에는 그 농지의 면적이 다음에 해 당 하는 것.

- 비닐하우스 등 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 : 330㎡이상

- 상기 외의 농지 : 1,000㎡이상.

아래는 위의 얘기를 농림부의 질의 회신집에 실려 있는 딱딱한 원문내용

도시지역의 농지도 농지취득자격증명을 받아야 할까?

토지를 거래하다보면 비도시지역인 농촌지역의 관리지역, 농림지역 토지만 거래하는 것이 아니라 도시지역인 주거지역,

상업지역, 공업지역, 녹지지역의 농지도 거래하게 되는데 이 지역의 농지도 농지취득자격증명을 받아야 할까?

아래의 경우 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 된다.

  ★ ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 도시지역 안의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획시설 예정지로

     지정 또는 결정된 토지.

  ★ 계획관리지역에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 지구단위계획구역에 지정된 해당 구역의 농지.

  ★ ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대해 같은 법 제56조에 따라

      개발행위를 허가하거나 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’ 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라

      토지의 형질변경허가를 받은 농지.

      그러나 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역을 제외하고 녹지지역의 농지는 농지취득자격증명을 받아야 한다. 

또,

부동산카페라 명패를 달고 있는 곳은 이저리 너저분하게 올려진 내용으로~!

▲농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 아래와 같다.

1.건축할 수 있는 건축물

가.‘건축법 시행령’ 별표 1 제1호의 단독주택으로 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택.

나.‘건축법 시행령’ 별표 1 제3호사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목에 따른 제1종 근린

    생활시설.

다.‘건축법 시행령’ 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교.

라.‘건축법 시행령’ 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당한다)

마.‘건축법 시행령’ 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 마목 내지 아목에 해당하는 것.

바.‘건축법 시행령’ 별표 1 제25호의 발전시설.

2. 시·군 계획조례가 정하는 바에 의해 건축할 수 있는 건축물.

가.‘건축법 시행령’ 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목은 제외한다]

나.‘건축법 시행령’ 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목, 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다]

다.‘건축법 시행령’ 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 마목에 해당하는 것.

라.‘건축법 시행령’ 별표 1 제6호의 종교시설.

마.‘건축법 시행령’ 별표 1 제9호의 의료시설.

바.‘건축법 시행령’ 별표 1 제12호의 수련시설.

사.‘건축법 시행령’ 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소.

아.‘건축법 시행령’ 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설(동호 마목 내지 아목에 해당하는 것을 제외한다)

자.‘건축법 시행령’ 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설.

차.‘건축법 시행령’ 별표 1 제23호의 교정 및 국방·군사시설.

카.‘건축법 시행령’ 별표 1 제24호의 방송통신시설.

타.‘건축법 시행령’ 별표 1 제26호의 묘지관련시설.

파.‘건축법 시행령’ 별표 1 제28호의 장례식장.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제76조제5항제3호에 따라 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 각각 ‘농지법’, ‘산지관리법’ 또는 ‘초지법’에서 정하는 바에 따른다.

◆농어가 주택

□제1종 근린생활시설

○식품ㆍ잡화ㆍ의류ㆍ완구ㆍ서적ㆍ건축자재ㆍ의약품ㆍ의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것. 

○이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁ㆍ수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 ‘대기환경보전법’, ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 또는 ‘소음ㆍ진동관리법’에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외한다) 

○의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료ㆍ치료 등을 위한 시설.

○탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. 

○지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것.

○ 공중화장실, 대피소, 그밖에 이와 비슷한 것.

□제2종 근린생활시설

○공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. 

○종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.

○자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것. 

○서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것). ○총포판매소. ○사진관, 표구점. ○청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. ○장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것. 

○학원(자동차학원 및 무도학원은 제외한다), 교습소(자동차 교습 및 무도 교습을 위한 시설은 제외한다), 직업훈련소(운전ㆍ정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. 

○독서실, 기원. ○테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. 

○금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. 

○다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.

○노래연습장.

◆문화 및 집회시설

○동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)

◆의료시설

○병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원을 말한다). ○격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다).

◆수련시설

○생활권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련관, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)

○자연권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련원, 청소년야영장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)

○‘청소년활동진흥법’에 따른 유스호스텔. 위험물 저장 및 처리 시설

○액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전소·저장소

동물 및 식물 관련 시설. ○축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함한다). ○가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다]. ○ 도축장. ○ 도계장

◆분묘 및 쓰,레기처리시설, 교정 및 국방·군사시설

(교도소 및 소년원 등 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도에 쓰이는 시설을 제외한다)

방송통신시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)

○방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신·수신·중계시설을 포함한다)

○전신전화국. ○촬영소. 통신용시설. ○그 밖에 가목부터 라목까지의 시설과 비슷한 것.

◆묘지 관련 시설.

○화장시설. ○봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외한다). ○묘지와 자연장지에 부수되는 건축물.

◆장례식장

[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설을 말한다)에 해당하는 것은 제외한다]

농림지역 안에서는 주택의 건설이 제한되나 농업인주택의 건설은 가능하다,

소매점 등 1종근린생활시설은 거의 가능하며 2종근린생활시설 중에는 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 카센터, 단란주점, 안마시술소는 불허되나 노래연습장은 가능하다. 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만의 일반업무시설인 부동산중개업소 등도 가능하다

부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산의 소유권을 획득

하는 것을 말합니다.

01 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금

부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에 취득세를 신고·납부하여야 합니다.

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1. 취득세

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☞ 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부하여야 합니다. ​

☞ 1주택자는 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미하며 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우에는 감면됩니다.

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2. 취득가액 산정방법

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☞ 취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.

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☞ 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 취득가격에 의하여 계산합니다.

부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.

02 인지세

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계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다.

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☞ 부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다.

☞ 2014년 1월 1일자로 인지세법이 개정되어 기존에 종이 수입인지를 구매하여 첩부·소인하던 방식에서 인터넷 상("전자수입인지" 또는 "http://www.e-revenuestamp.or.kr")에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경되었습니다. 다만 올해까지는 종이 수입인지와 전자수입인지 중 선택 사용이 가능하지만 내년부터는 전자수입인지만 사용이 가능합니다.

03 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

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연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 합니다.

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☞ 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게 되고,

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☞ 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 물어야 되기 때문입니다.

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재산 증여 사실이 밝혀지면 세금 부담이 따르게 됩니다.

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☞ 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금의 출처와 자금 흐름을 철저히 조사받게 되며,

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☞ 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 30% 이상 더 물게 됩니다.

[출처] [부동산과 세금] 부동산의 취득과 세금!!|작성자 누리우리

1. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 즉, 대지 위에 건축할 때 대지면적에 대한 그 건축물의 바닥 총면적(2층 이상의 건축물일 경우에는 각 층의 연면적의 합계)의 비율을 뜻한다. 이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산되는데 여기서 바닥면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 용적률은 입체적인 건축밀도의 개념으로써, 건축물의 높이가 높을수록 용적율은 늘어나지만 건폐율은 변하지 않는다(건폐율은 평면적인 개념이다). 

2. 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것으로 건물 1층의 바닥면적을 대지면적으로 나눠 퍼센트로 표시한다. 이것을 정한 목적은 지면상에 최소한의 공지를 확보하게 함으로써 건축물의 밀집 방지, 일광, 채광, 통풍 등 위생을 양호하게 하고, 화재 또는 비상시 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서다. 건물의 1층 바닥면적은 건평이라고 한다.

3. 공시지가

공시지가는 국토해양부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한 것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별 필지별로 발표하는 가격이다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종 공사 등(예; 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 한다. 즉, 국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 '토지'를 대상으로 한 '국세청 기준시가'로 보면 되며, 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이다.

4. 기준시가

기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세•증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가•고시한 가액이다. 국세청에서는 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표하며 국세청 기준시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시한다는 점이 특징이다. 그러니까 어떤 아파트의 기준시가가 1억원이라면 그 금액에 토지•건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이다. 공시지가의 경우 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져 있는 가격을 말하지만, 기준시가는 건물에 대한 가격으로 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 기준이 되는 가격을 말한다.

5. 시가표준액

과세시가표준액은 과표라고도 하며, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등의 지방세를 부과하는 기준이 되는 토지 및 건물의 가격을 말한다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓으며 따라서 해마다 그 금액이 바뀔 수 있다. 

6. 보존등기

물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여 하는 등기로 보통 미등기부동산의 소유권등기를 말한다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 수용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의해서 행해진다.

7. 본등기

등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기•변경등기•회복등기•말소등기의 네 가지로 분류되며, 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 말할 때도 있다. 

8. 소유권 이전등기

양도•상속•증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.

9. 말소등기

기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 뜻한다.

10. 담보권

어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리로 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도담보까지도 포함된다.

11. 저당권

채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로써 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권, 준세권)을 채권자가 그 제공자로부터 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제로 받는 담보물권을 말한다.

12. 지상권

타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 지상권이라 한다. 지상권은 양도성, 상속성을 가지며 토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.

13. 토지대장

구청, 시청, 읍, 면사무소에서 발급되며 토지면적, 지목, 토지의 분할, 합병 등의 역사, 토지의 등급 등을 확인할 수 있다.

14. 전대차

임대차계약은 집주인과 체결하는 것이 원칙이지만 종종 임차인이 다시 다른 사람에게 세를 주는 경우가 발생하는데, 이렇게 임차인이 자기가 임차한 주택을 다른 사람에게 다시 세주는 것을 전대차라 한다.

15. 임대차

계약의 일종으로 ‘한사람은 상대방에게 물건을 사용할 수 있도록 하고 상대방은 그에 대한 대가를 지불하기로 하는 계약’을 칭하며 흔히 전세•월세 등이 이에 속한다.

16. 가압류

약식절차의 하나로 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행이 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 하는 법원의 처분을 말한다. 채무명의를 얻고 강제집행에 착수할 때까지 채무자의 재산은닉•도망 및 빈번한 전입 등의 사실이 생겨 채무명의를 얻어도 집행이 불가능하거나 또는 현저히 곤란하게 될 염려가 있을 때에 채무자의 재산을 한동안 보유하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도이다. 가압류명령이란 금전채권의 확보를 위해 채무자의 재산을 확보하는 것이며 장래의 강제집행을 목적으로 하는 판결 또는 그 집행으로서 하는 처분이다. 

17. 가처분

권리의 실현이 소송 지연이나 강제집행을 피하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처했을 경우, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적•가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 소송물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 전자는 금전채무 이외의 특정물의 급여•인도 그 밖의 특정의 급여를 목적으로 하는 청구권의 집행보전을 목적으로 하는 것이고, 후자는 다투는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 목적으로 하는 재판이다. 가처분 명령은 가처분의 신청을 인용하는 재판을 말하는 것으로, 가처분집행의 채무명의가 된다.

18. 공증

공무원이 그 직권으로 특정한 법률사실이나 법률관계의 사실여부를 공적으로 증명하는 행위로 부동산 등기•선거인명부의 등록•각종 증명서의 발급 등을 말한다. 그 성질은 인식의 표시로서 공증된 부분은 증명력이 있으나 반증이 있으면 전복된다.

19. 리츠(Real Estate Investment Thrusts)

많은 투자자들의 자본으로 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말하며 대상 부동산은 부동산에 투자하여 소득을 올릴 수 있는 수익성부동산을 의미한다. 투자자 입장에서는 전문적으로 관리되며 상업용 부동산 재산 또는 모기지에 투자하여 가치를 증진시키는 것이 목적인 REITs회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자해서 발생하는 제반문제와 위험을 회피할 수 있다 REITs는 때로 부동산을 위한 뮤추얼펀드로도 설명된다.

20. 명의신탁

내부적 관계에서 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다.