신문과 프로그래머.

1. 농지취득자격증명 발급 신청 당시에 농업인이 아닌 자가

농업경영 목적으로 농지를 취득하는 경우에

농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적(취득면적 임차예정 면적)이

1천㎡(온실 등 시설일 경우 330㎡)이상이어야 농지취득자격증명을 발급

→ 다만, 농업인이 아닌 개인이 주말.

체험영농에 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는

신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에

취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일 것.

2. 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질변경되어

농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는

농지법상 농지에 해당되어 농지취득 자격증명을 발급

다만, 사실상 농지일지라도 불법산림훼손으로 인하여

산림법상 산림으로 복구 대상인 경우 농지의 범위에서 제외됨

3. 전용허가를 받은 농지내에 현장사무소를 설치하는 것은

일시 사용후 농지로 복구할 의무가 없으므로 일시사용허가를 받지 않아도 됨.

3-1. 농지를 농업경영목적으로 취득할 수 있는 자는 농업인.

농업인이 되고자 하는자 및 농업법인만이 가능하고

전용목적으로 취득할 수 있는 자는 당해 농지에 대한

전용허가를 받거나 신고를 한 자만이 가능

4. 농지전용허가 절차를 거쳐 전용목적사업이 완료된 토지는

지목이 전. 답. 과수원이라도

농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능.

4-1. 신고전용을 한 농지를 제3자가 취득하기 위해서는

취득하고자 하는 자 명의로 농지전용변경 신고를 한 후 농지취득자격증명 신청.

5. 농지전용허가 절차를 거치지 않고 주택을 농지에 건축한 경우에는

불법전용에 해당되어 농지로 원상회복하여

농업경영목적으로 농지취득자격증명을 발급 받거나 농지전용허가를 득한 후 신청.

6. A면 관내의 농지 500㎡, A면과떨어진 B면 관내의 농지 600㎡를 취득하고자할 경우

→ 신청인은 A. B면 중 한 면에 농지 취득자격증명발급 신청을 할 수 있고

신청서를 받은 A면 또는 B면은 상대방 면의 협조를 받아 신청자에게 발급

→ 농지의 면적이 적고 많음에 관계없이 신청인으로부터 접수받은 면이 주관이 되어

상대방 면의 협조를 받아 처리

7. 처분대상 농지를 그 배우자가 취득토록 농지취득자격증명을 발급하는 것은 잘못임.

다만, 이미 증명을 발급받아 이전 등기하였다면 선의의 제3자 보호를 위해

위법한 행정처분을 사유로 증명발급을 취소할 수 없으나

발급한 공무원은 업무상 과실에 대한 책임이 있음.

8. 농지를 1,O00㎡이상 임차하여 농작물을 경작하고 있는 경우

1,000㎡미만이라도 신규 취득 가능함(농업경영목적).

8-1. 농지전용허가를 받은 농지를 농작물 경작의 용도로 농지취득자격증명 발급

○ 농지가 훼손되어 원상회복이 사실상 어려운 경우 : 불가

○ 농지가 훼손되지 않았거나 농지로 원상회복하여 농작물을 경작할 수 있는 경우 :

발급 가능.이때 농지전용허가를 받은 자에게

농지전용허가의 취소가 불가피함을 알리고

농지취소에 따른 청문절차 등을 거쳐 선의의 피해가 발생하지 않도록 하여야 함.

○ 나대지나 황무지 상태로 되어 있는 농지의 취득자격증명 발급 :

농업경영 계획서의 특기사항란에

『농지를 농작물 경작에 적합한 상태로 복구한 다음 농작물 경작에 이용하겠다』는

의사를 기재 하도록 하고 농지로의 복구를 조건으로

당해 농지를 취득한다는 점을 분명히 고지후 발급.

9. 외국인이라 하여도 국내에 거소 신고를 하고 국내에 거주하면서

자기가 직접 영농에 이용하고자 하는 경우에는 농지취득이 가능함.

9-1. 국외에 거주하는 사람은 취득 불가

9-2. 외국인의 경우 벼. 보리의 재배가 금지되어 있음(외국인투자촉진법제4조)

다만, 재외동포의출입국및법적지위에관한법률 제11조에 의하여

국내 거소 신고를 한 외국국적동포는 대한민국 안에서 부동산 취득, 보유,

이용 및 처분을 함에 있어 대한민국 국민과 동등한 권리를 갖음.

그러므로 재배 작목에 상관없이 취득 가능.

9-3. 미국 시민권자인 교포가 농지를 상속 받을 수 있음(10,000㎡이내)

9-4. 거소기간은 연장이 가능하므로 이에 대하여 정한 사항은 없으며,

농업경영 계획서의 실현 가능한 정도의 기간이면 됩니다.

다만 체류목적이 학업이거나 체류기간이 너무 단기간이어서

시구읍면장이 농업경영이 곤란하다고 인정 되는 경우에는 반려할 수 있음

(농지법시행령 제9조)

9-5. 외국인도 주말*체험영농 목적으로 취득 가능

10. 농지전용허가를 받아 관광농원시설을 설치하여 준공된 경우에는

지목에 관계없이 농지에 해당되지 아니하며, 농지 이외의 지목으로 지목변경 가능

11. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없음.

다만, 농지개혁법에 의한 분배대상 농지에서 제외된 위토로서

위토대장에 등재되어 있는 사실상 종중소유의 농지의 경우 법원등기예규에 의하여

소유권 이전등기가 가능한지 여부는 관할 법원(등기소)에 문의.

12. 농업경영계획서의 실현 가능성 여부는 개인별, 지역별로 다를 수 있으므로

당해 시, 구, 읍, 면장이 판단할 사항임.

13. 택지개발예정지구에 편입된 농지는 아직 그 실시 계획이 수립되어

농지법제36조 제2항에 의한 농지전용협의를 거친 농지가 아니므로

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

13-1. 도로로 농지전용허가. 협의를 거친 농지라 하더라도

농지가 훼손되지 않아 농업 경영이 가능한 경우에는 취득자격증명 발급 가능.

14. 기존 소유농지를 전부 위탁하거나 임대경영하고 있는 자는

영농의사가 없는 것으로 보아

농지를 취득할 수 없도록 하고 있음(법시행령제9조) → 휴경도 포함

15. 농지취득자격증명 반려사유가 농지법상 농지가 아닌 경우나

도시지역내 주거. 공업. 상업지역인 농지로서

농지취득자격증명 발급없이 취득할 수 있는 경우는 등기 가능.

16. 주거지역과 녹지지역이 분할되어 있을 경우

주거지역은 농업경영이 곤란하고 녹지 지역만 가능하면 녹지지역만 취득자격증명 발급.

17. 농업. 농촌기본법시행령제3조의 농업인의 정의 중

부모님 소유의 농장에서 일을 하신다면

농업인의 정의에 해당함을 명백하게 입증하지 않는 한 농업인으로 보기 어려움.

18. 공동소유의 일부 지분을 취득하고자 하는 경우 농지취득자격증명 발급 가능.

18-1. 농지를 공유로 취득하더라도 공유자 각각의 지분면적이 1,000㎡ 이상

(시설330㎡이상)이여야 함.(농업경영목적)

19. 증여에 의하여 공유로 농지를 취득하는 경우에도

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

20. 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고

취득할 수 있으나 판결에 의하여 취득하는 경우에는 발급받아야 함.

21. 주거지역이라도 농지전용이 되지않아 농업경영이 가능한 경우나

상속 등으로 기존에 소유하고 있는 농지와 함께 농업경영에 이용하고자 하는 경우,

동 농지 등을 농업경영 계획서에 이용하고자 하는 뜻을 기재하여

이를 포함한 취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 농지취득이 가능.

→ 전용되지 않는 주거지역 농지(400㎡)

상속농지(400㎡) 신규취득(200㎡)농지일 경우 취득 가능

22. 녹지(자연녹지. 공원)지역에 대하여는 농지취득자격증명 발급.

22-1. 다만, 농지법제36조제1항에 의한 농지전용협의를 거쳐

도시계획시설예정지로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니함.

23. 지목이 전이나 실제의 토지현상이 하천으로서 농지로 원상회복이 불가능하다고

시장. 군수. 구청장이 인정하는 경우 농지이외의 지목으로 변경 가능하고

농지취득반려통지에 의하여 취득이 가능.

24. A에서 B, C가 B로부터 매입하였다면

순서대로 농지취득자격증명을 발급할 수는 있으나

B와 C가 동시에 농지취득자격증명을 발급 받을 수는 없음.

24-1. 농지취득자격증명 발급 관할 지역이 다른 농지를

신규 농업인이 취득하는 경우에

취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 가능.

25. 임차예정 면적은 농업경영계획서와 임차기간 등이 포함된

임대차계약서(인감증명은 반드시 첨부할 필요는 없음)에 의하여 확인하도록 되어 있음.

→ 취득 후 임대차계약이 허위로 드러나면 사위에 의한 농지취득으로 처벌이 가능하며

농업경영계획 불이행시 처분명령 가능

26. 농업경영계획서의 임차(예정)농지 현황에는 현재 임차경작을 하고 있지 않고

앞으로 임차를 하겠다는 예정 면적도 포함시켜 작성하는 것이며,

임대차계약서에 의하여 이를 확인하도록 되어 있음.

27. 농업경영계획서의 취득목적이나 영농계획은 당해 농지를 취득하고자 하는 자가

자기의 책임으로 자유롭게 기재하는 사항이며,

농업경영계획서를 허위로 작성된 것이 발견시는

농지취득자격증명 발급을 반려할 수 있으며 이를 보완할 수도 있음.

28. 초중등교육법, 고등교육법에 의한 학교에 재학중인 학생

(야간학생이나 통신학교 재학생은 제외)은 농지취득자격이 없는 것으로 봄.

29. 주민등록번호가 없는 재외 동포의 경우

거소등록번호를 주민등록번호로 갈음하여 동 증명 발급.

30. 상속인에게 한 유증에 의하여 농지를 취득하는 경우

동 증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있으며

이러한 사유를 기재하여 반려 통지하여야 함.

31. 농지취득자격증명이나 농지원부는 지상권자의 사용승락이 필요없음.

32. 농지법 제22조 제4호의 자기의 농업경영에 이용한 기간은

당해 농지의 소유자가 직접 농작물 경작 등에 이용한 기간을 말하므로

증여 후 실제 자경한 기간을 말함.

33. 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자로서 영농능력이 확인되면

거주지에 관계없이 취득이 가능.

34. 미성년자는 농업경영능력이 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급 받을 수 없음.

35. 주민등록을 같이하고 농업인 세대로서의 부부인데

남편 명의로 농지가 400평 있음.

부인 명의로 100평을 구입하고자 할 경우 취득가능 여부

→ 농지를 취득하는 자가 동 증명발급 신청 당시 남편과 함께 농업에 종사하는 경우에

농업경영계획 면적에 관계없이 농지 취득이 가능.

36. 농지전용허가를 받은 농지를 취득하기 위해서는

농지전용변경허가(명의변경)를 받은 후에

당해 목적으로 농지취득자격증명을 받아야 하며,

농지전용허가를 받기 위해서는 당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 함.

37. 부모가 농업경영을 하고 자녀가 그 농사일을 돕는다면?

→농업경영에 대한 투자, 손실부담 등 농업경영에 대한 책임없이

농업인의 가족이 농업 일을 단순히 도와주는 것은 농업경영으로 볼 수 없음.

38. 농업법인이 아닌 농협은 농지를 농업경영 목적으로 구입할 수 없음.

39. 타용도일시사용허가를 받은 농지라 하더라도

일시사용기간 종료 후 농지로 복구하여

농업경영에이용하고자 하는 농업경영계획서를 제출하는 경우에는

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

40. 농지를 농업경영 목적으로 취득하였다 하더라도

농지법이 정한 소정의 절차를 거쳐 농지전용허가를 받았다면,

이는 농지를 농업경영이외의 목적으로 전용해도 된다는

행정청의 허가를 받은 것이므로

당해 농지를 농업경영에이용하지 않았다는 이유 만으로

사위 기타 부정한 방법으로 취득하였다고 처벌하거나 처분의무를 부과하는 것은 잘못.

41. 지목이 임야이나 과수원으로 토지형질변경허가를 받아 사용하고 있던 토지를

 농지 취득자격증명 발급없이 소유권 이전 등기 후 농업경영에 이용하지 않을 경우?

→ 소정의 절차를 이행하지 않고 농지를 취득 하였다면,

당해 농지를 자기의 농업경영에 성실히 이용하여야 하며,

정당한 사유없이 소유농지(96.1.1이후 구입)를

자기의 농업경영에 이용하지 않았다면 처분대상.

42. 농지원부상 농업인인지 여부를 확인할 수 없는 경우에는 별도로 조사. 확인하여

농업인에 해당하는 경우에는 1천㎡미만 이더라도 농지를 취득할 수 있음.

43. 농지취득자격증명은 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지, 직업 등

영농여건을 종합적으로 고려하여

농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는지 등을 확인하여 발급함.

따라서, 다른 직업이 있어도

신청인이 직접 자기의 농업경영에 이용할 수 있는 경우에는 농지취득이 가능함.

44. 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설로 결정된 농지는

농지취득자격증명 발급받지 아니하고 취득할 수 있음.

○ 농지법부칙 제8조제3항에서 '96.1.1 농지법 시행 당시 도시계획법에 의하여

도시 계획시설예정지로 결정된 농지는 종전의 농지의 보전및이용에관한법률에 의하여

농지전용에 관한 협의를 거치지 아니한 농지는

농지법제36조 제2항 제1호의 규정에 의하여

농지전용협의를 거친 것으로 본다.

○ '65.10.13일 도시계획시설로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니하고

취득할 수 있으며

자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 소유할 수 있음.

○ 이러한 농지를 농지취득자격증명을 발급받아 취득하였다 하더라도

도시계획시설의 소유농지는

자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 처분의무는 발생하지 않는다.

45. 소유권 이전시 취득세 감면 여부.

○ 농업을 주업으로 하는 자로서 2년이상 영농에 종사한자.

후계농업인 또는 학과의 이수자 및 재학생('자경농민'이라 함)이

직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(전. 답. 과수원. 목장용지) 및 관계법령에 의하여

농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대하여는

취득세와 등록세의 100분의 50을 경감하고 있음(지방세법제261조)

○ 축산업에 종사하는 자도 농업을 주업으로 하는 자로 볼 수 있을 것이나

자세한 것은 세무 담당부서에 문의.

46. 2급1호 지체장애인이 농지를 취득할 수 있는지?

→ 신체조건을 감안시 취득대상 농지를 본인이 직접 영농에 이용할 수 없다고

판단되는 경우 증명을 발급하지 아니할 수 있으나,

지체장애라 하여도 영농이 가능하다고 인정하는 경우에는 취득이 가능함.

47. 영농조합법인 명의로 취득하는 농지와 농업인 개인 소유의 농지는

그 소유권자가 다르므로 소유상한 면적 계산에 있어 따로 계산

○ 농업인인 조합원이 그 소유농지를 영농조합법인에 출자하여

영농 조합명의로 소유권이 이전된 경우에는

당해 농지는 영농조합법인 소유의 농지로 계산.

○ 영농조합법인이 취득하는 경우 그 법인명의로 신청

48. 취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야

농업경영이 가능한 경우에는 농지로 복구하여야 취득 가능.

다만, 취득 당시에 소유권 취득이 안되어 복구가 곤란한 경우에는

취득후 복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에

그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청.

49. 농지전용허가 절차를 거치지 아니하고 묘지가 설치되어 있는 경우 원상회복하든지

전용후 취득이 가능하며, 묘지를 제외한 농지의 일부분만 농업경영 목적으로

취득자격증명 발급 받아 이전후 분할가능.

50. 준도시지역내 농지의 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급 받아야 취득 가능.

51. 지적법에 의한 지목이 전이나 전용허가 없이 불법으로 전용된 경우 농지로 복구하여야 하며,

소유농지 상한 규정을 적용하여야 함.

이때, 농지원부상 소유농지 현황에 등재하고 경작현황에는 휴경으로 표시.

52. 농지취득자격증명은 원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자가 아닌

제3자가 동증명을 대리 신청하는 것은 곤란하나,

농지관리위원회 확인을 본인이 받은 것이므로

부득이한 사유로 인하여 위임장을 첨부한 경우에 신청 가능.

53. 농지법상 '맹지'라 하여 농지취득을 제한하는 것은 없으나,

진입로 확보 문제는 인근 농지의 소유자등과 협의하여 해결하여야 함.

54. 도시지역내 농지라 하더라도

농지법제36조제2항의 규정에 의하여 도시계획시설로 결정되거나

형질변경허가를 받은 경우에는 동 증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있음.

55. 축산업에 종사하는 사람이 농지법상 농업인에 해당하더라도

농지에서 농작물 경작 등 농업경영을 하고 있지 아니하므로

농작물 경작 목적으로 신규 취득하는 경우에는

총면적(취득면적 임차면적)이 1,000㎡이상이어야 함.

56. 신규취득시 농업인 여부는 농지원부상의 농업인으로 등재여부 등에 확인하고

1세대에 농업인이 2인이상인 경우에는 그 세대를 기준으로 농지원부를 작성하고 있으므로

부인이 농지원부에 의하여 농업인 세대주와 함께

농업경영에 종사하고 있는 것이 확인되지 않는 경우에는

현지확인, 농지관리위원회 확인 등의 방법으로 별도로 확인.

57. 기존 소유농지를 전부 임대하거나 휴경하고 있지 아니하는 경우에는

기존 소유농지를 취득 농지와 함께

자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적으로 계산.

58. 농업경영계획서의 영농착수 시기는 농지취득자격 확인 기준의 하나로서

농업경영계획서의 내용이 실현 가능한지 여부를 판단시 고려할 사항이므로

농작물의 종류, 취득시기, 기타 영농준비 기간 등 개인 사정에 따라 달라질수 있음.

59. 농로 부지도 농지에 해당하므로 이를 취득하고자 하는 자는

농지취득자격증명을 발급받아야 하며,

농로 등 농지개량시설로 이용하는 것도 농업경영에 해당하므로

처분대상에 해당하지 아니함.

60. 농지를 영농목적으로 신규취득시 농지소재지에 관계없이

농업경영에이용하고자 하는 농지의 총면적이 규모 이상이면 농지취득 가능하나,

영농에 이용하고자 하는 농지간에 거리가 자기의 농업경영에이용할 수 없을 정도로

멀리 떨어져 농업경영계획서의 내용이 실현가능하지 않다고 인정되는 경우에는 반려 할수 있음.

이때, 실현 가능한지 여부는 시구읍면장이

지역실정, 교통사정등 영농여건을 종합적으로 판단할 사항임.

61. 1986년 당시 농지매매증명 발급 기준

→ 농지매매증명 발급기준에 대하여 당시 법령에 그 확인 기준에 대하여

명확한 규정은 없으나(1988.11. 3 농지개혁법제51조의 개정으로

농지취득시 농지소재지에 전가족 주민등록이전, 실제 6개월 이상 거주 요건이 명문화됨)

농업인에게 농지를 분배한 농지개혁의 목적에 따라 매수인이 자경이 가능한지 여부,

농지소유상한인 3만제곱미터 초과 여부 등을 확인하여 적합한 경우에 발급하도록 하였으므로

농지소재지와 매수인의 거주지가 통작이 가능한 거리

(지역교통 사정에 따라 다를 수 있었으나 통상4km 이내로 적용하다가,

1990.8.27일 농지임대차관리법시행령 제정으로 8km로,

1991..9.19 동시행령 개정으로 20km로 확대됨)에 있어야 발급됨.

다만, 1996. 1, 1일 농지법 시행으로 통작거리 폐지됨

62. 농지취득자격증명 발급 신청시 기존 소유농지 전부를 임대하거나 위탁경영하고 있는 자가

추가로 농지를 취득하는 경우에는 영농의가가 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급하지 않도록 함.

62-1. 기존 소유 농지를 휴경하고 있는 비농업인도

기존 소유농지와 함께 새로이 취득하고자 하는 농지를

자기의 농업경영에 이용하겠다는 농업경영계획서를 제출하면

신규 농업인으로서 농업경영목적으로 취득 가능.

63. 농지전용허가(협의)를 받은 농지를 제3자가 취득하는 경우에는

취득하고자 하는 자의 명의로 농지전용변경허가(협의) 절차를 거친 후 취득자격증명 발급.

63-1. 기존 소유농지에 대하여 처분명령을 받은 자는 농지취득자격증명을 발급 받지 못함

64. 농업경영목적으로 농지를 취득한 경우라도 농지법에 따라

농지전용허가 절차를 거쳐 농지를 전용한 경우에는 농업경영계획서를 허위로 기재하여

부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없음.

65. 공유농지로서 공유자간에 소유지분에 대하여 경계를 정하고 있고

취득대상 공유지분에는 불법전용 농지가 없는 경우로서 당해 지분의 농지만 취득하는 경우

불법전용을 이유로 농지취득자격증명을 반려할 수 없음.

66. 묘지가 '73.1.1부터 설치되어 있다는 것이

객관적으로 확인되는 경우 농지법 저촉을 받지 않음.

68. 교육법에 의한 학교(초등. 중등. 고등. 대학교. 대학원)에 재학중인 학생은

영농 능력이 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없음.

다만, 정보. 통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받은 학교에 재학중인 학생이나

야간수업을 받는 학생 등은 가능

68-1. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

68-2. 4년제 대학을 휴학한 경우(휴학예정 포함)라도

재학생으로 분류되어 농지취득 제한(농업경영 목적)

68-3. 15세 학생인 경우 신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업

또는 거주지 등 영농여건에 의한 영농실현이 어려워 불가

69. 농지전용허가를 받은 농지는 당해 허가를 받은 자가 아니면

전용목적으로 취득할 수가 없습니다.(농지법제6조제2항제6호)

70. 농지원부상 농업인으로 등재되어 있지 않는 세대원이 농업인 인지 여부는 별도로

그 경작현황을 조사하여 확인하여야 할 것이므로 농지원부에 세대원으로 등재된 사람이

농업인에 해당하는 것을 확인되는 경우에는 1,000㎡미만 농지도 취득 가능

71. 전용허가된 농지를 취득하고자 하는 경우 그 취득 목적에 따라 심사

○농업경영 목적으로 취득하고자 하는 경우 :

당해 농지에 농작물의 경작이 가능하여야 하므로 전용허가된 농지라 하여도

훼손이 되지 않았거나 훼손 되었더라도 원상회복이 용이하여

농작물 경작이 가능하다고 인정되면

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

○농지전용 목적으로 취득하고자 하는 경우 :

농지전용허가를 받은 자만 당해 농지를 취득할 수 있으므로

우선 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여

전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

72. 농지법제44조의 규정에 의하여 불법으로 전용된 농지는

원상회복하여야 할 것이므로

이를 취득하고자 하는 경우에는 농지로 원상회복한 후 농업경영목적으로 취득하거나

전용허가후 전용목적으로 취득

73. 농로 등 농지개량시설의 부지도 농지법상 농로에 해당하므로

농지를 농로 등의 목적으로 사용하는 경우 농지취득이 가능

74. 취득대상 농지가 1천제곱미터이상인 농지를 농업인이 아닌 개인이

주말체험 영농을 위해 농지를 취득하고자 하는 경우

2세대 이상이 1,000㎡미만 으로 분할하고나 공유지분으로 하여 취득하여야 함.

74-1. 주말체험영농을 위한 면적(1,000㎡미만)은 기존농지와 주말체험영농 목적으로

새로이 취득하는 농지면적을 합한 농지 총 면적을 말함

75. 농지총면적이 1,000㎡이상이면 농업경영목적으로 취득.

76. 농지취득자격증명은 소유권이전의 효력이 발생하는 것이 아니며

농지의 소유권의 변동은 민법등에 의하여 매매계약. 증여. 판결. 경매. 상속 등에 의함.

→ 농지취득자격증명 발급시 취득원인에 대하여는 고려하지 않고

농지취득자격만 적합하면 1농지에 대하여 여러명에게 농지취득자격증명 발급 가능.

77. 주말체험영농을 위해 취득 후 세대별로 소유농지의 면적이 1,000㎡이상일 경우

초과된 면적은 처분하여야 함.

78. 농지취득자격증명 신청은 신청인이 직접 신청하지 않고 제3자나 우편으로도 제출가능하나,

증명서 또는 반려통지서는 제3자가 악용하지 않도록

개인신용 정보보호 차원에서 신청서에 기재한 신청인의 주민등록상 주소로 발송하거나

본인(본인의 위임을 받은 자)에게 교부.

79. 주말체험영농 목적으로 구입후 사업계획 변경으로 농업경영을 하고자

농지의 합계가 1,000㎡이상일 경우 농업경영목적으로 취득 가능.

80. 주말체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 논.밭.과수원

모두 어디든지 취득 가능하며, 논을 밭으로 전환도 가능

81. 농지법에 공유취득에 대한 제한이 없으므로 공유지분에 대한 취득 가능

81-1. 공유농지의 일부지분 면적에 대하여는 공유자 지분의 과반수의 동의후

경계를 구분하여 취득자격증명 신청 발급

82. 주말*체험영농은 거주지나 나이 등의 제한은 없으나,

나이가 너무 어려서 당해 농지를 주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우

제한할 수 있음.

83. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 농지전용 목적으로 신청하는 경우

농지취득자격이 없음으로 반려

84. 법 개정전 1,000㎡미만의 농지에 대한 비닐하우스를 설치하여

농업경영목적으로 이용하지 않고 주말체험영농목적으로 이용하는 경우

취득목적대로 이용하지 아니한 경우에 해당되어 처분하여야 함.

다만, 주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경*임대할 경우 처분토록하고 있고

인근 농업인에게 농작업 위탁은 허용.

85. 농지의 소유권등기를 완료한후 농지취득자격증명을 발급할 수 없으며

농지 취득자격증명은 효력발생요건이 아니고

단순히 농지법상 소정의 농지취득만을 확인하는 증명서류임.

86. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

- '73.1.1일이후 불법전용된 농지는 원상회복후 농지취득자격증명을 발급 하여야 하나

경매 등으로 취득전에 원상회복이 곤란하고 불법전용된 농지가 일부로서

농업경영에 큰 지장이 없는 경우 복구계획을 기재후 신청

- 농지를 취득자고자 하는 자의 주소지와 소재지가 다른 경우 영농여건등을 종합적으로 고려

소재지 시.구.읍.면장이 결정.

다만, 주말체험영농 목적은 거주지에 관계없이 취득 가능.

87. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없으나

부동산실권리자명의등기에 관한법률 제8조의 규정에 의거

종중이 명의신탁한 경우에는 처벌하지 않음.

88. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 신청하면

농지취득자격이 없음으로 반려

89. 임야중 사실상 농지가 있을 경우 취득대상 농지의 면적. 경계등을 알수 없을 경우

발급심사가 곤란하다는 이유로 반려

90. 경지정리가 시행중인 농지라도

다른 용도로 형질변경되는 것이 아니므로 농지취득자격증명 발급

91. 농지소재지와 신청인의 거주지가

너무 멀어 농업경영이 불가능하다고 인정 되면 반려할 수 있음.

92. 매실나무. 밤나무. 잣나무는 유실수에 해당하므로 농지취득자격증명 발급 가능.

93. 동일인이 여러번 농지취득자격증명을 신청하는 경우에도

수차에 걸쳐 증명을 발급할 수 있음.

94. 기존 소유 농지를 기재하지 않고 신청서를 제출하고

발급권자가 행정여건상 확인하지 않아 동 증명을 발급하였더라도

허위공문서 작성이 아니고 허위로 신청한 것으로 보아 신청인을 처벌

95. 주말*체험영농 목적으로 토지거래허가는 불가함(농지법상은 가능함)

국토의계획및이용에관한법률시행규칙제23조의 규정에 의거

“농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우“

허가를 득할수 있다고 되어있음.

96. 유증(유언에 의한 증여)에 의한 취득은 농지취득자격증명 필요 없음

97. 취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능

98. 타용도일시사용허가 기간중 취득시 복구조건으로 취득 가능

99. 모친 소유 농지를 농업인이 아닌 아들이 취득하더라도

세대별 소유농지가 1,000㎡미만인 경우 주말.체험영농목적으로 취득 가능.

100. 농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란함.

101. 주말체험영농목적으로 취득시

기존 소유농지는 지역에 관계없이 농지를 취득하고자 하는 자

또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 말함.

출처 : 닥터아파트 drapt.com

다가구주택과 다세대주택 차이점 구분방법

다세대주택과 다가구주택의 경우 용도도 비슷하고 명확한 기준을 잘알지 못하는 경우가 있습니다.

사실 다가구주택과 다세대주택의 경우 용어가 비슷하지만 해당 내용에 있어서도 큰차이가 있을 수 있으며 기본적으로 구분소유가 불가능한 원룸의 경우 대부분이 다가구주택이라 할 수 있습니다.

원룸의 경우 일반적으로 실제로 각각의 소유자는 같은 사람이며 구분이 되지 않았다고 할 수 있는 부분입니다.

하지만 원룸의 형태를 가지고 있는 주택의 경우에도 다세대주택으로 구분되어 있는 경우가 있을 수 있으며 이는 원룸하나하나가 각각의 구분 소유자가 다를 수도 있다는 의미입니다.

다세대주택의 경우에는 결국 각각의 소유자가 모두 다름.

다가구주택과 다세대주택 차이점 구분방법으로는 분양의 차이점 즉 소유자의 차이점 이라고 할 수 있습니다.

다세대주택의 경우에는 가구별로 구분등기가 가능하여 가구별로 소유주가 다르며 가구별로 매매가 가능할 수 있으며 소유자도 가구별로 등기되어 있습니다.

하지만 다가구주택의 경우 주택의 소유주가 한명 전체원룸을 한명의 소유자가 가지고 있다라는 점에서 큰차이점이 있으며 흔히 대학가의 원룸을 생각하시면 될 것 같습니다.

다가구주택의 경우 가구별 분할등기가 이루어지지 않았으며 이에따라 독립적으로 한원룸 떼어서 매매가 불가능하다는 것 입니다.

또한 주택내의 모든 가구가 1개의 동일 주택으로 구분되어 진다는 의미 입니다.

해당 다가구주택의 등기부를 떼어서 소유자등에 대해서 확인해보시게 된다면 다가구용 단독주택으로 분류되어 있으며 일반적인 원룸의 형태가 대부분 다가구주택에 속하게 되는 것 입니다.

1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.

​

그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 하거나 빛으로 넘겨주어야 하는 때가 있다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있다.

​

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

​

  - 대금 청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일

  - 대금 청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전 등기접수일

  - 대금 청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일

※ 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 빠른 날

​

​통상적으로 부동산을 사고파는 경우 매도자와 매수자는 매매 계약을 체결한 후 바로 매매 대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약 체결 시에 계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 매도자는 매매 거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 실지 파는 시점(계약 체결 시점)에서 잔금을 청산하거나 등기이전일까지는 1~2개월 정도의 기간이 소요된다.

​

따라서 보유기간 2년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금 지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

​

 ▶ 관련 법규 : 소득세법 시행령 제162조

[출처] [부동산과 세금] 31. 양도소득세 - 1세대 1주택을 부득이 2년을 채우지 못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 등기이전일을 고려하라.|작성자 곰발바닥 http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=4432

아파트가 홍수를 만나 떠내려가면 벼락은 단독주택이 먼저 맞습니다. 국민주거패턴이 단독주택에서 아파트로 바뀐 지 30년이 돼가고 보니 단독주택은 늘 뒷전에 밀려있음이 사실입니다.

부동산대책이 나와도 아파트를 위주로 나오기 때문에 어떤 혜택이 있는지 알 수도 없고, 단독주택 사면서 내 집 마련했다는 사람도 볼 수 없어 지역별 시세파악도 어렵습니다.

더구나 2008년 이후 부동산시장 침체로 아파트와 동반하락하게 되어 가격이 어느 선까지 무너졌는지도 알 수 없습니다. 비좁을지라도 내 집에 마당이 있고, 그 마당에서 구슬치기를 하며 자랐는데 말입니다.

단독주택에는 나지막한 담장이 있고, 마음껏 뛰어놀 수 있는 골목이 연결되어 있습니다. 어린이들은 그 골목에 모여 술래잡기를 하였고, 엄마들은 삼삼오오 모여 자식 자랑도 하고, 흉도 보며 끈끈한 정을 이어 갔습니다.

따라서 동네 소문은 골목에서 납니다. 뉘 집 아들 취직되었다하면 시루떡 돌립니다. 그러나 자칫 헛소문이 나거나 남을 헐뜯었다가는 부녀자들이 머리끄덩이 잡고 한바탕 싸우기도 합니다.

눈물과 웃음과 인정이 넘치던 단독주택 골목~ 한국적 주거정서가 깊이 베인 단독주택 촌은 아파트에 밀려 야금야금 없어지고, 다시 짓는 집은 모두가 원룸촌으로 변해 가고 있습니다.

그러나 지금 그런 단독주택들이 다시 살아나고 있습니다. 값은 싸고, 전세는 높기 때문에 소액투자자들이 앞 다퉈 단독주택에 재테크를 하고 있습니다. 아파트도 그렇지만, 단독주택도 작고 값이 싼 것일수록 매매는 잘 되고 있습니다.

단독주택은 주로 지방에 많습니다. 단독주택을 사면 땅도 사고, 집도 삽니다. 그래서 값이 오르고 있습니다. 단독주택의 매수인들은 임대목적으로 노후를 대비하고자 하는 분들이 많습니다. 따라서 은퇴자들에게 인기가 있습니다.

단독주택을 사 놓으면 두 가지 장점이 있습니다. 평소에는 임대소득을 볼 수 있어서 좋고, 건물이 낡아 다시 짓게 될 때는 입지에 따라 상가주택이나 다가구 등 원하는 집을 지을 수 있어 좋습니다. 또 자신이 새로 집지어 거주할 수도 있고요.

대구광역시는 아파트 값도 전국에서 가장 많이 올랐지만, 단독주택 값도 많이 올랐습니다. 금년 들어 상승폭이 커지는 이유는 소액의 여윳돈을 가진 분들이 아파트 외에 훗날을 위해 단독주택을 사놓고 있어 값도 오르고 거래도 늘어난 것입니다.

재테크용으로 단독주택을 매수할 때에는 다음 몇 가지 사항을 참고 하셔야 합니다. 아무렇게나 사놓는다고 해서 돈이 되는 건 아닙니다. 나중을 위해 가릴 건 가리고, 택할 건 택해야 합니다.

첫째, 건축연한입니다.

너무 오래된 주택은 집수리하다 볼 장 다 봅니다. 하수도 고쳐 놓으면 상수도 터지고, 보일러 고쳐 놓으면 비가 샙니다. 근본적으로 건축이 부실한 집도 많습니다. 건축물대장을 확인하여 25년이 넘지 않은 주택을 골라야 합니다.

둘째, 구조가 좋아야 합니다.

우선 남향이나 최소한 동남향이라야 하고, 4미터 또는 6미터 도로와 접한 주택이라야 합니다. 옛날 단독주택은 낮고, 어둡고, 좁습니다. 방에 들어갈 때 문지방에 이마를 부딪치는 집도 많기 때문에 구조를 잘 봐야 합니다.

셋째, 땅모양이 좋아야 합니다.

대지는 직사각형이나 정사각형이라야 합니다. 삼각형이나 가로나 세로로 길게 늘어진 땅은 나중에 내가 다른 주택을 지을 때 제한을 받게 됩니다. 또 땅 모양은 좋으나 막다른 골목집은 피하는 게 좋습니다.

넷째, 입지가 좋아야 합니다.

이건 부동산 선택의 기본입니다. 영원한 주택지로 남을 것인지, 나중에 상가가 될 수 있을 것인지 잘 살펴야 합니다. 그 자리에 상가주택을 세울 수 있다면 당신의 노후는 성공했다고 볼 수 있습니다.

다섯째, 공해시설 또는 소란업종이 곁에 있으면 끝장입니다.

아직도 주거지에 사료공장, 가죽공장, 염색공장, 철로 등 공해시설이나 소란업종들과 함께 있는 주택도 많습니다. 이런 곳의 주택들은 값이 오르지도 않지만, 나중에 팔리지 않아 애를 먹게 됩니다.

여섯째, 원룸 지을 목적으로 사면 안 됩니다.

지금까지 허물고 다시 지은 주택은 모두 원룸주택입니다. 따라서 원룸주택은 포화상태입니다. 앞으로 주거패턴이 어떻게 바뀌게 될지 모르겠지만, 최소한 원룸주택을 지을 목적으로 단독주택을 사는 일이 없도록 합시다.

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대사회교육원부동산학과 출강 010-4878-6965. 031-216-2500

[출처] (윤명선 칼럼) 단독주택, 나도 부동산이다.|작성자 윤명선팀장

1. 사업추진절차

​

재개발 · 재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.

​

구역지정

▼​

재개발 (재건축) 조합 설립 인가

▼​

사업시행 인가

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조합원 분양신청

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관리처분계획 인가

▼

조합원 분양 및 동 · 호수 추첨 / 일반분양

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착공

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준공검사 / 입주

▼

이전고시 / 권리 확정 및 등기

▼

청산

​

2. 관리처분계획

​

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 · 군수인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.

​

▣ 주택 분양 기준

재개발 : 1세대 1주택만 분양. 따라서 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우에도 1주택만 분양하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에도 1주택만 분양

​

​재건축 : 1세대 소유 주택수만큼 분양. 따라서 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택 분양이 가능하나, 투기과열지구에서는 2주택 이상자라도 2주택까지만 분양이 가능.

즉, 선순위 권리를 잃으면 안되겠다. 등기부 등본을 꼭 확인하여야겠다.

전세권이나 임차권은 설정 등기를 하지 않고 확정일자를 받는 것이 보통이다. 등기부에서 확인할 수 없다. 따라서 확정일자 현황을 열람해 임차권 현황을 추가로 확인하는 절차도 필요하다.  

확정일자는 지난 7월부터 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능한데...

이해관계인(임대인, 임차인, 등기예규로 정한 자 등)이 대상이며 올해 등록된 확정일자만 열람할 수 있다.  

기존 3억원 전세였는데 3천만원 증액한 경우

계약서부분에 보증금란에 기존보증금과 더불어 보증금이 증액된 부분 3천만원을 합친금액으로

3억3천만원으로 쓰고나서, 동사무소에 방문하여 해당계약서에 확정일자를 받는 방법.

특약란에 반드시 본계약은 보증금이 증액된부분의 대한 설명을 기입하시는 게 가장 좋습니다.

예를 들자면, 기존임대차계약 0000년0월00일부터 0000년0월0일 보증금삼억원에 삼천만원을 증액하여

재계약하는것이며, 전세보증금은 삼억삼천만원으로 재계약임을 명시한다.

전세재계약임대기간 0000년 0월0일부터 0000년 0월0일까지임.

본계약은 기존임대차계약서 효력을 존속시키는 계약임을 명시하시면 됩니다.

여기서 기존계약서를 보증금란에 보증금증액부분을 합쳐서 다시 고쳐쓰는 경우는 증액된 전세보증금을 보호 받을 수가 없습니다.

즉, 이전 계약서를 수정하지 말고, 새롭게 추가 계약서를 쓰세요. 

​기존에 확정일자를 받은 기존계약서에 다시금 확정일자를 받을수 없기 때문이니, 이점 꼭 주의하여야 합니다.

출처 : 닥터아파트 http://www.drapt.com/theme/whitepaper/?page_name=detail&uid=327

부동산임대사업자는 부가가치세와 종합소득세를 내야 하지만, 세대별로 1채 이하의 9억 미만 주택(고가주택, 2주택이상, 국외주택 임대는 소득세 과세)을 임대할 때는 부가가치세는 물론 종합소득세를 내지 않아도 된다. 부동산임대사업자가 부가가치세와 종합소득세를 부담하는 경우는 비주거용 건물을 임대할 경우이다.

자기 땅에 건물 지어 임대할 경우 

자기의 토지에 건물을 지어 임대할 경우 최초에 문제가 되는 세금은 부가가치세이다. 토지의 취득 시에는 토지를 면세재화로 보므로 부가가치세를 부담하지 않는다. 하지만 건물을 취득할 때는 설계비와 건축비 등에 대해 부가가치세를 부담하게 되는데 이러한 비용은 모두 고정자산을 취득할 때 부담하는 부가가치세에 해당되어 부담한 매입세액을 조기환급 받을 수 있다.

일반적으로 자가건설 부동산임대업의 경우 건물의 사용승인 전까지는 수익이 발생할 여지가 없으므로, 건설중인 때는 부가가치세를 계속하여 환급 받게 된다. 부가가치세 조기환급은 고정자산 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 매입세액을 지출일이 속하는 달 다음달 25일까지 신고하면 신고한 때로부터 15일 이내에 환급 받을 수 있는 제도를 말한다. 

일반적으로 부가가치세 환급세액이 발생하면 확정신고일로부터 1개월 이내 환급을 하게 되므로, 만약 조기환급이 아닌 경우에는 길면 7개월이 걸리는데 비해 조기환급 신고를 하게 되면 짧게는 1개월 10일만에 환급이 가능하므로 현금흐름을 유리하게 가져갈 수 있다. 다만, 조기환급은 영세율 또는 시설투자와 관련된 경우에만 인정된다는 점에 유의하면 된다.

각 세대에서 청구 받는 사용분에 대한 매입비용은 공제 안돼 

상가임대시에는 월세의 10%와 임대보증금에 대해 연간 2.9%에 해당하는 간주임대료의 10%가 부가가치세 매출 세액이 된다. 이 매출세액에서 공동전기세, 엘리베이터 운행 전기료, 주차장 전기료, 각종 수수료, 엘리베이터 유지보수비, 전기안전수수료, CCTV 유지보수 등의 매입세액을 차감하면 된다. 하지만 각 세대에서 청구 받는 사용분에 대한 매입비용은 매입세액 공제를 받을 수 없다. 부동산임대사업자의 부가가치세 신고 시에 특히 유의할 점은 건설단계에서 부가가치세를 환급 받기 위해서는 반드시 지출일이 속하는 과세기간 종료일로부터 20일 이내에 사업자등록이 되어 있어야 한다는 점이다.

비주거용 부동산 임대는 간주임대료도 소득세 과세대상 

상가임대사업자의 종합소득세는 부가가치세 신고 시에 확정된 매출에서 매입을 공제한 다음 인건비, 난방비, 전기세, 각종 유지보수 수수료, 세금 등 기타 제반 비용을 공제한 나머지 소득금액에 대해서 일정한 소득공제를 한 다음에 과세하게 된다. 그런데 고가주택이나 1세대 2주택자의 부동산임대소득에 대해서 부과하는 소득세의 과세대상은 월 임대료만을 대상으로 하는 반면에 비 주거용 부동산 임대의 경우에는 임대보증금에 대한 간주임대료도 소득세 과세대상이 된다는 점에서 차이가 있다.

보증금 vs 월 임대료

그리고 임대보증금에 대한 간주임대료는 년간 2.9%를 임대소득으로 보는 반면 보증금을 월세로 환산하여 수령하는 금액은 연간 12%에 해당되므로 보증금을 많이 가져갈 것인지, 월 임대료를 높일 것인지에 대해서는 재무설계가 필요한 부분이다. 가령 월세를 조금 받는 대신 보증금을 많이 받는 다면 월세수익을 포기하는 대신 이 보증금을 다른 금융상품 등에 투자하여 얻는 수익을 얻을 수 있으므로 결국 어떤 것이 기회비용의 측면에서 유리한 것인지를 파악해야 할 것이다.

점포겸용 단독주택이란?

점포겸용 단독주택이란 점포와 주거로서 쓰이는 부분이 결합하여 세워진 주택을 말하며, 

특히 업무용으로 사용되는 비 주거부분이 점포인 병용주택을 말한다. 

여기에서 말하는 병용주택이란 건물 내에 점포, 작업장, 사무실 등의 업무에 사용하기 위해 

설비된 부분이 있고 주택과 결합하고 있는 것을 말 한다.

즉, 점포겸용 단독주택이란 점포와 주택을 같이 건축할 수 있는 건축물로써 

1층은 점포, 2~4층은 주택으로 활용할 수 있는 단독주택을 말한다.

점포겸용 단독주택은 최근 안정된 임대수익을 노리는 투자자들에게 각광받고 있으며, 

지역마다 차이는 있지만 가구 수에 대한 규제가 5가구까지 완화된 곳도 있어 관심이 증가하고 있다.

점포겸용 단독주택용지는 택지개발지구 또는 신도시 내에 분양하는 곳이 좋으며, 

일반적으로 필지별 분양면적은 210~350㎡ 규모이며, 

분양가격은 3.3㎡당 300만∼1500만원으로 지역에 따라 차이가 크다.

일반적으로 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용되며, 3층 이하 3가구 이하로 건축이 가능하며, 

지역에 따라 4층 이하 5가구까지 건축이 가능한 곳도 있다. 

점포겸용 단독주택의 장단점

● 장점

첫째, 점포겸용 단독주택은 집주인이 거주를 하면서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 

일반적으로 1층에는 점포, 2~4층에는 집주인이 거주할 수 있는 주택과 

다가구주택을 만들어 안정적으로 임대수입을 얻는 것이 가능하다.

둘째, 수익형 부동산시대에 적합한 상품이다. 부동산시장의 트렌드 변화로 

시세차익보다 임대수익을 얻는 시대에 접어들면서 점포와 다가구주택을 활용하여 

매달에 꼬박꼬박 들어오는 월세 수입을 얻을 수 있다.

셋째, 규제완화에 따라 수익성이 좋아지고 있다. 

과거 점포겸용 단독주택은 3층 이하, 3가구까지 건축할 수 있었지만, 

최근 규제가 완화되어 4층 이하, 5가구까지 건축할 수 있는 곳도 늘어나고 있어 수익성이 좋아 지고 있다.

넷째, 택지개발지구의 경우 주변의 편의시설을 이용할 수 있어 임대수요가 많다. 

규모가 큰 신도시 택지개발지구의 점포겸용 단독주택 주변에는 편의시설들이 많고, 

생활하기에 편리하기 때문에 임대수요가 풍부하다.

다섯째, 입지가 좋거나 호재가 있은 곳은 시세차익도 얻을 수 있다. 

일반적으로 점포겸용 단독주택은 임대수익을 얻는 목적으로 활용되지만, 

입지가 좋고 대중교통 접근성이 뛰어나고 호재가 있는 곳은 시세차익을 기대 할 수도 있다. 

● 단점

첫째, 초기자금이 많이 필요하다. 

점포겸용 단독주택은 토지비와 건축비를 합하면 약 10억 정도의 초기자금이 든다. 

수도권 점포겸용 단독주택 부지는 지역에 따라 차이는 있지만 

3.3㎡당(평당) 500만원~1000만원 정도이다. 

분양평수를 330㎡(100평)로 가정하여 3.3㎡당(평당) 500만원으로 잡아도 토지비만 약 5억이 필요하다.

여기에 용적률을 150%로 가정하면 건축 가능한 면적은 450㎡(150평)로 건축비를 

3.3㎡당(평당) 300만원만 잡아도 약 4억 5천만원의 건축비가 필요하다.

결론적으로 100평의 토지를 구입해서 150평의 점포겸용 단독주택을 건축할 경우 

부대비용을 포함하여 약 10억 정도의 자금이 든다는 것을 알 수 있다.

둘째, 현금으로 바꿀 수 있는 환금성 약하다. 

점포겸용 단독주택은 아파트처럼 거래가 많지 않아 급하게 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는 단점이 있다.

셋째, 아파트 또는 주거전용 단독주택에 비해 주거환경이 뛰어나지 못하다. 

점포겸용 단독주택은 1층에 점포를 끼고 있어 아파트나 주거전용 단독주택처럼 조용하지 않고, 쾌적성이 떨어진다.

넷째, 상권형성에 많은 시간이 소요되고, 초기에는 세입자를 구하기가 어렵다. 

택지개발지구의 점포겸용 단독주택은 상권이 형성되는데 많은 시간이 걸리고, 

생활편의시설 또는 대중교통망이 구축되는데 시간이 걸리기 때문에 초기에는 세입자를 구하기 어렵다.

다섯째, 지역별 ․ 입지별로 수익률의 편차가 심하다. 

주변에 인구유입 시설들이 있고, 전철 등 대중교통이 연결되는 곳은 임대수요가 많다. 

그러나 접근성이 떨어지고, 점포겸용 단독주택이 과잉 공급된 지역의 경우 수익률이 떨어질 수 있다. 

점포겸용 단독주택의 장단점

거주와 임대수익 동시 해결

초기자금이 많이 소요

수익형 부동산시대에 적합한 상품

거래가 많지 않아 환금성 약함

가구 수 등 규제완화에 따라 수익률 향상

아파트 또는 단독주택에 비해 주거환경 열악

택지개발지구의 경우 주변 편의시설 이용 가능

상권형성에 시간이 걸리고, 초기에 세입자 구하기 어려움

입지가 좋고, 호재가 있으면 시세차익도 가능

지역 ․ 입지에 따라 수익률 차이 심함

점포겸용 단독주택 투자 시 주의사항

첫째, 점포겸용 단독주택은 집주인이 거주하면서 점포와 다가구주택을 활용하여 

임대수익을 얻을 수 있다는 장점으로 많은 관심을 받고 있다. 

그러나 토지비와 건축비를 합하면 약 10억원이 넘는 초기자금이 필요하기 때문에 

사전에 자본계획을 철저히 세운 후 투자를 하여야 한다. 

둘째, 점포에 대한 임대수요를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

1층에 점포를 만들더라도 상권이 형성되지 않거나, 

주변에 대형 상업시설이 있거나 또는 주변 인구에 비하여 점포가 포화상태인 경우 

점포세입자를 구하기가 어렵기 때문에 이에 대한 충분한 대비책을 세워야 한다. 

셋째, 다가구주택에 대한 임대수요를 철저히 분석하고, 건축 가능한 가구 수를 체크해야 한다. 

다가구주택에 대한 임대수요가 적은 곳은 세입자를 구하기 어려워 수익률이 떨어질 수 있다. 

또한 지역별로 허용 가구 수가 3~5가구까지 차이가 있으므로 

토지를 구입하기 전에 반드시 건축 가능한 가구 수를 확인하여야 한다. 

[출처] 수익성부동산 전문가 칼럼 [ 점포주택 ]|작성자 판교부동산닥터