신문과 프로그래머.

[귀농현장-잘 고른땅의 12가지 조건] 

1.  지적도상 도로가 있는 땅 
2.  자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅 
3.  구거(도랑)에 접한 땅 
4.  평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅 
5.  뒷산이 완경사지로 된 땅 
6.  지세가 남쪽으로 향한 땅 
7.  자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅 
8.  도로보다 지형이 높은 땅 
9.  주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 짱 
10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅 
11. 지하수 개발이 쉬운 땅 
12. 주변에 혐오시설이 없는 땅 


<귀농시 좋은 시골집 고르는 요령 > 


1.  지적도상 도로가 있는 주택 
2.  2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택 3.  뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택 
4.  남향부지에 지은 주택 
5.  도로보다 높은 자리에 있는 주택 
6.  세대 수가 많은 단지내 주택 
7.  농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택 
8.  앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택 
9.  지대가 높아 시야가 탁 트인 주택 
10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택 
11. 주변에 혐오시설이 없는 주택 


<실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다> 

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지 
2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지 
3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능) 
4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지 
5. 경지정리가 잘 되어있는 농지 
6. 공사시 재해발생이 우려되는 농지 
7. 군사보호구역 내 농지 (군협의시 신축가능) 
8. 건축허가시 상.하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지 

<농지전용허가 신청시 구비서류> 

1. 등기부등본 
2. 지적도 
3. 토지대장 
4. 토지이용계획확인원 
5. 피해방지계획서 
-> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출 
- 사업계획서 : 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 

자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 
시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 
수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시 

- 지적도 : 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시 
- 지형도 : 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 

농로, 수로등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시 

- 피해방지계획서에는 
<농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우> 
1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획 
2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획 
3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획 
4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획 


<귀농인의 임야구입시 체크포인트> 

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가? 
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가? 
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가? 
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가? 
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가? 
6. 진입도로 확보가 가능한가? 


<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차> 

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차 

임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청-> 
심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가-> 
건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전 

2. 구비서류 

- 산림형질변경 허가신청서 1부 
- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부 
- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부 
- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

2014년 취득세율.

1. 취득세는 부동산을 취득한날로부터 60일이내에 신고 및 납부를 해야합니다.

2. 취득시기 : 계약서상 잔금지급일 또는 잔금지급일보다 먼저 등기가 된 경우는 등기일이 취득시기가 됨)

3. 다주택자에 대한 차등부과가 사라졌습니다.

2014년 양도세율.

1. 기존 주택단기보유기간에 따른 세율이 

   1년미만 50%,  1년이상 2년미만 40%   ⇒   1년미만 40%, 1년이상 일반세율로 변경되었습니다.

2. 기존 과세표준액 최고액 3억  ⇒  최고액 1.5억으로 변경되었습니다.

3. 가장 중요한건 양도세 중과세 폐지!!

[장기보유특별공제]

※ 주택보유기간 3년 이상부터는 보유기간에 따라 장기보유특별공제 혜택을 받으실 수 있습니다.

Q. 2010년 1월 20일에 2.5억에 매입한 아파트를 2014년 2월 23일에 4억에 매매하였는데 양도세가 얼마나 나올까요?

       양도가 : 400,000,000원

               (-)

       취득가 : 250,000,000원

               (-)

       경   비 : 7,500,000원 (취득가의 약 3%로 추정하였습니다.) 

               (=)

       양도차익 : 142,500,000원

       장기보유특별공제 : 17,000,000원 (양도차익의 12%)

       양도소득 : 142,500,000원(양도차익) - 17,000,000원(장특공제) = 125,400,000원

       기본공제 : 2,500,000원(1년에 1회로 한함)

       과세표준 : 122,900,000원

       산출세액 : 122,900,000원×38%(누진세율) = 46,702,000원

                   (+)

       지방소득세 : 4,670,200원 (산출세액의 10%)

                        (=)

      총 납부세액 : 51,372,200원

* 계획관리지역 （용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하）

도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가필요한 곳 

언제든 필요하면 개발 할 수 있는 지역 => 땅값을 가장 높에 쳐주는 지역

* 보전관리지역 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳

 쉽게 말해 손도 못데는 지역 => 땅값이 우울한 지역

* 생산관리지역   (용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳

농장, 창고는 지어도 다른건 손도 못데는 지역

=> 현지인들에게 필요하지만 외지인에게는 우울한 지역으로 보면되겠다.

보전관리지역, 생산관리지역은 건폐율이 20% 이하이다.

즉 건물짓지 말라는 예기다.

100평땅에 20평짜리 

개발이 어려우니 당근 쓸모가 없어 가격이 떨어지는 것이다. 

현재 감정평가자료를 살펴보면 현재 관리지역으로 나와 있어도

해당관청에서 계획관리지역인지,

보전관리지역인지, 생산관리지역인지  다시 확인을 해보아야 한다.

왜냐하면 국가에서 이 관리지역을 새로바뀐 구분형태로 바꾸라고는 했지만

실제로 모든 우리나라 문서를 다 바꾸지 못했기 때문에

현재 내가 보고 있는 문서에 관리지역이라고만 적혀있다면

세부적으로 어떤 관리지역인지 꼭 해당관청에서 직접 확인해야 한다는 것이다.. 

관리지역 세분화는 신문에 공고하는 것이 아니고 

각 지방자치단체별로 알아서 공고한다고 하니 자기가 보유한 땅이 속하는

해당 관청에서 알아봄이 바람직 하다,

참고로 내땅이 계획관리지역으로 분류가 될지 생산,보전관리지역으로 분류가 될지를

가늠해 볼 수 있는 기준을 누군가 정리 해 두었기에 참고로 퍼왔다.

토지의 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 것입니다.

즉 임야의 경우 무성한 나무와 잡초들을

벌목 하고 평지로 다음는 경우가 여기에 속하고

논이나 밭을 메우는 경우를 형질변경이라고 합니다.

이런 형질변경을 하려면 사전에 ‘개발행위허가’를 받아야 합니다.

지목변경은 개발행위허가를 통해 토지의 형질을 변경한 후 해당 시군관청에서

‘토지이동신고서’를 작성하여 지목을 현실에 맞게 정정하는 것입니다.

이 지목을 변경하기 위해서는 형질변경을 완료 후 해당 공사를 완료 했다는 것을 입증하는

서류와 함께 제출하면 가능합니다.

그냥은 해주지 않으니 참고하시기 바랍니다.

자동차나 TV처럼 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있는 것을 '동산'이라고 부릅니다. 토지나 건물 같은 부동산은 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵죠. 그래서 나라에서는 '등기부'라는 공적 장부를 만들었는데요. 법원 등기관으로 하여금 여기에 부동산 표시와 그 부동산에 관한 권리 관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 절차입니다. 이것이 바로 '부동산 등기' 제도입니다.

부동산 매매 시 계약서를 작성하고 잔금을 지불했다고 해서 해당 부동산이 바로 내 것이 되지는 않습니다. 거래된 부동산에 대해 완전한 소유자가 되는 데 꼭 필요한 것이 바로 등기인데요. 절차를 모르고 등기소나 법무사 사무실에 가면 한 번에 해결되지 않아 번거롭게 두세 번씩 왔다갔다 할 수 있습니다. 미리 알아두는 게 좋죠. 오늘은 부동산 거래에서 빠질 수 없는 등기에 대해 살펴보겠습니다.

부동산 등기란 부동산의 권리 관계를 모든 사람에게 알리는 절차입니다. '등기부 등본'이라는 단어 자주 들어보셨죠? 등기부를 열람하는 모든 사람이나 등본을 발급받으면, 그 부동산의 지번부터 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시 사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 상세히 알 수 있죠.

부동산 등기는 종류에 따라 다양하게 구분되는데요. 내용에 따른 분류로는 기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 회복등기가 있습니다. 좀 더 자세히 알아보죠. 

조금 더 쉽게 설명을 드리자면 ▲기입등기란 등기에 새로운 사항을 기입하는 것이고, ▲변경등기는 등기부상의 변경사항을 추가로 기입하는 것, ▲경정등기는 등기부상의 내용이 실제와 차이가 있을 때 바로 잡는 것, ▲말소등기는 기재된 등기사항을 삭제하는 것, ▲회복등기는 기존 등기가 부당하게 소멸당했을 때 회복하는 등기입니다. 

다음은 효력에 의한 분류입니다. 종국등기와 예비등기가 있습니다. 

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기 권리는 아닙니다.

부동산물권 가운데 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권입니다. 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 '설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸'하는 경우에 등기를 해야 하죠. 

등기 신청 시 준비해야 할 서류는 매도인과 매수인이 각기 다릅니다. 

등기신청서의 부동산 표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물란에는 지번, 구조, 종류, 면적을 기재합니다. 등기원인란에 매매는 '매매'라 표기하고, 연·월·일란에는 계약체결일을 기입하며, 등기의 목적란에는 소유권 이전을, 등기 의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를, 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기입하면 됩니다. 

부동산 거래는 다른 어떤 것보다 철저하게 따져 시행해야 합니다. 고가의 거래이기 때문이죠. 그만큼 부동산에 대한 권리 의무 관계를 파악할 수 있는 등기에 대해서 확실히 챙겨야 할 것입니다. 우리나라는 이른바 '성립요건주의'라 하여 권리변동은 등기를 해야 비로소 그 효력이 발생하는 원칙을 채택하고 있거든요. 결코 복잡하지 않으니 차근차근 읽어보시면서 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다. 감사합니다.

1. 농지취득자격증명 발급 신청 당시에 농업인이 아닌자가

농업경영 목적으로 농지를 취득하는 경우에 농업경영에 이용하고자 하는

농지의 총면적(취득면적 임차예정 면적)이

1천㎡(온실 등 시설일 경우 330㎡)이상이어야 농지취득자격증명을 발급 →

다만, 농업인이 아닌 개인이 주말.체험영농에 이용하고자

농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에

취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일것.

2. 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질변경되어

농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 3년이상 이용되는 토지는

농지법상 농지에 해당되어

농지취득 자격증명을 발급 다만,

사실상 농지일지라도 불법산림훼손으로 인하여

산림법상 산림으로 복구 대상인 경우 농지의 범위에서 제외됨

3. 전용허가를 받은 농지내에 현장사무소를 설치하는 것은

일시사용후 농지로 복구할 의무가 없으므로 일시사용허가를 받지 않아도 됨.

3-1. 농지를 농업경영목적으로 취득할 수 있는 자는 농업인.

농업인이 되고자 하는자 및 농업법인만이 가능하고

전용목적으로 취득할 수 있는 자는

당해 농지에 대한 전용허가를 받거나 신고를 한 자만이 가능

4. 농지전용허가 절차를 거쳐 전용목적사업이 완료된 토지는

지목이 전.답.과수원이라도 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능.

4-1. 신고전용을 한 농지를 제3자가 취득하기 위해서는 취득하고자 하는 자

명의로 농지전용변경 신고를 한후 농지취득자격증명 신청.

5. 농지전용허가 절차를 거치지 않고 주택을 농지에 건축한 경우에는

불법전용에 해당되어 농지로 원상회복하여 농업경영목적으로

농지취득자격증명을 발급 받거나 농지전용허가를 득한후 신청.

6. A면 관내의 농지 500㎡, A면와

떨어진 B면 관내의 농지 600㎡를 취득 하고자할 경우

→ 신청인은 A. B면 중 한 면에 농지 취득자격증명발급 신청을 할수 있고

신청서를 받은 A면또는 B면은 상대방 면의 협조를 받아 신청자에게 발급 →

농지의 면적이 적고 많음에 관계없이

신청인으로부터 접수받은 면이 주관이 되어

상대방 면의 협조를 받아 처리

7. 처분대상 농지를

그 배우자가 취득토록 농지취득자격증명을 발급하는 것은 잘못임.

다만, 이미 증명을 발급받아 이전 등기하였다면

선의의 제3자 보호를 위해

위법한 행정처분을 사유로 증명발급을 취소할수 없으나

발급한 공무원은 업무상 과실에 대한 책임이 있음.

8. 농지를 1,O00㎡이상 임차하여 농작물을 경작하고 있는 경우

1,000㎡미만이라도 신규 취득 가능함(농업경영목적).

8-1. 농지전용허가를 받은 농지를 농작물 경작의 용도로 농지취득자격증명 발급

○ 농지가 훼손되어 원상회복이 사실상 어려운 경우 : 불가

○ 농지가 훼손되지 않았거나 농지로 원상회복하여 농작물을 경작할 수 있는 경우 :

발급 가능.

이때 농지전용허가를 받은 자에게 농지전용허가의 취소가 불가피 함을 알리고

농지취소에 따른 청문절차 등을 거쳐 선의의 피해가 발생하지 않도록 하여야 함.

○ 나대지나 황무지 상태로 되어 있는 농지의 취득자격증명 발급 :

농업경영 계획서의 특기사항란에 『농지를 농작물 경작에 적합한 상태로

복구한 다음 농작물 경작에 이용하겠다』는 의사를 기재 하도록 하고

농지로의 복구를 조건으로 당해 농지를 취득한다는 점을 분명히 고지후 발급.

9. 외국인이라 하여도 국내에 거소 신고를 하고 국내에 거주하면서

자기가 직접 영농에 이용하고자 하는 경우에는 농지취득이 가능함.

9-1. 국외에 거주하는 사람은 취득 불가

9-2. 외국인의 경우 벼.보리의 재배가 금지되어 있음(외국인투자촉진법제4조)

다만, 제외동포의출입국및법적지위에관한법률 제11조에 의하여

국내 거소 신고를 한 외국국적동포는

대한민국안에서 부동산 취득,보유,이용 및 처분을 함에 있어

대한민국 국민과 동등한 권리를 갖음.그러므로 재배 작목에 상관없이 취득 가능.

9-3. 미국 시민권자인 교포가 농지를 상속 받을수 있음(10,000㎡이내)

9-4. 거소기간은 연장이 가능하므로 이에 대하여 정한 사항은 없으며,

농업경영 계획서의 실현 가능한 정도의 기간이면 됩니다.

다만 체류목적이 학업이거나 체류기간이 너무 단기간이어서

시구읍면장이 농업경영이 곤란하다고 인정 되는 경우에는 반려할 수 있음

(농지법시행령 제9조)

9-5. 외국인도 주말*체험영농 목적으로 취득 가능

10. 농지전용허가를 받아 관광농원시설을 설치하여 준공된 경우에는

지목에 관계없이 농지에 해당되지 아니하며, 농지 이외의 지목으로 지목변경 가능

11. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없음.

다만, 농지개혁법에 의한 분배대상 농지에서 제외된 위토로서

위토대장에 등재되어 있는 사실상 종중소유의 농지의 경우 법원등기예규에 의하여

소유권 이전등기가 가능한지 여부는 관할 법원(등기소)에 문의.

12. 농업경영계획서의 실현 가능성 여부는 개인별,지역별로 다를수 있으므로

당해 시, 구, 읍,면장이 판단할 사항임.

13. 택지개발예정지구에 편입된 농지는

아직 그 실시 계획이 수립되어

농지법제36조 제2항에 의한 농지전용협의를 거친 농지가 아니므로

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

13-1. 도로로 농지전용허가.협의를 거친 농지라 하더라도

농지가 훼손되지 않아 농업 경영이 가능한 경우에는 취득자격증명 발급 가능.

14. 기존 소유농지를 전부 위탁하거나 임대경영하고 있는 자는

영농의사가 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없도록 하고 있음(법시행령제9조) → 휴경도 포함

15. 농지취득자격증명 반려사유가 농지법상 농지가 아닌 경우나

도시지역내 주거.공업.상업지역인 농지로서

농지취득자격증명 발급없이 취득할 수 있는 경우는 등기 가능.

16. 주거지역과 녹지지역이 분할되어 있을 경우

주거지역은 농업경영이 곤란하고 녹지 지역만 가능하면

녹지지역만 취득자격증명 발급.

17. 농업.농촌기본법시행령제3조의 농업인의 정의 중

부모님 소유의 농장에서 일을 하신다면

농업인의 정의에 해당함을 명백하게 입증하지 않는 한 농업인으로 보기 어려움.

18. 공동소유의 일부 지분을 취득하고자 하는 경우 농지취득자격증명 발급 가능.

18-1. 농지를 공유로 취득하더라도 공유자 각각의 지분면적이 1,000㎡ 이상

(시설330㎡이상)이여야 함.(농업경영목적)

19. 증여에 의하여 공유로 농지를 취득하는 경우에도

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

20. 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고

취득할 수 있으나 판결에 의하여 취득하는 경우에는 발급받아야 함.

21. 주거지역이라도 농지전용이 되지않아

농업경영이 가능한 경우나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 농지와 함께

농업경영에 이용하고자 하는 경우, 동 농지 등을

농업경영 계획서에 이용하고자 하는 뜻을 기재하여

이를 포함한 취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 농지취득이 가능. →

전용되지 않는 주거지역 농지(400㎡) 상속농지(400㎡)

신규취득(200㎡)농지일 경우 취득 가능

22. 녹지(자연녹지. 공원)지역에 대하여는 농지취득자격증명 발급.

22-1. 다만, 농지법제36조제1항에 의한 농지전용협의를 거쳐

도시계획시설예정지로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니함.

23. 지목이 전이나 실제의 토지현상이 하천으로서 농지로 원상회복이 불가능하다고

시장.군수.구청장이 인정하는 경우 농지이외의 지목으로 변경 가능하고

농지취득반려통지에 의하여 취득이 가능.

24. A에서 B, C가 B로부터 매입하였다면

순서대로 농지취득자격증명을 발급할 수는 있으나

B와 C가 동시에 농지취득자격증명을 발급 받을수는 없음.

24-1. 농지취득자격증명 발급 관할 지역이

다른 농지를 신규 농업인이 취득하는 경우에

취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 가능.

25. 임차예정 면적은 농업경영계획서와 임차기간 등이 포함된

임대차계약서(인감증명은 반드시 첨부할 필요는 없음)에 의하여

확인하도록 되어 있음. →

취득후 임대차계약이 허위로 드러나면 사위에 의한 농지취득으로

처벌이 가능하며 농업경영계획 불이행시 처분명령 가능

26. 농업경영계획서의 임차(예정)농지 현황에는

현재 임차경작을 하고 있지않고 앞으로 임차를 하겠다는

예정 면적도 포함시켜 작성하는 것이며,

임대차계약서에 의하여 이를 확인하도록 되어 있음.

27. 농업경영계획서의 취득목적이나 영농계획은 당해 농지를

취득하고자 하는 자가

자기의 책임으로 자유롭게 기재하는 사항이며,

농업경영계획서를 허위로 작성된 것이 발견시는

농지취득자격증명 발급을 반려할 수 있으며

이를 보완할 수도 있음.

28. 초중등교육법,고등교육법에 의한 학교에 재학중인 학생

(야간학생이나 통신학교 재학생은 제외)은

농지취득자격이 없는 것으로 봄.

29. 주민등록번호가 없는 재외 동포의 경우 거소등록번호를

주민등록번호로 갈음하여 동 증명 발급.

30. 상속인에게 한 유증에 의하여 농지를 취득하는 경우

동 증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있으며

이러한 사유를 기재하여 반려 통지하여야 함.

31. 농지취득자격증명이나 농지원부는 지상권자의 사용승락이 필요없음.

32. 농지법제22조제4호의 자기의농업경영에 이용한 기간은

당해 농지의 소유자가 직접 농작물 경작등에 이용한 기간을 말하므로

증여후 실제 자경한 기간을 말함.

33. 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자로서 영농능력이 확인되면

거주지에 관계없이 취득이 가능.

34. 미성년자는 농업경영능력이 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급 받을수 없음.

35. 주민등록을 같이하고 농업인 세대로서의 부부인데

남편 명의로 농지가 400평 있음.

부인 명의로 100평을 구입하고자 할 경우 취득가능 여부 →

농지를 취득하는 자가 동 증명발급 신청 당시 남편과 함께

농업에 종사하는 경우에 농업경영계획 면적에 관계없이 농지 취득이 가능.

36. 농지전용허가를 받은 농지를 취득하기 위해서는

농지전용변경허가(명의변경)를 받은 후에 당

해 목적으로 농지취득자격증명을 받아야 하며,

농지전용허가를 받기 위해서는

당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 함.

37. 부모가 농업경영을 하고 자녀가 그 농사일을 돕는다면? →

농업경영에 대한 투자,손실부담 등 농업경영에 대한 책임없이

농업인의 가족이 농업 일을 단순히 도와주는 것은 농업경영으로 볼수 없음.

38. 농업법인이 아닌 농협은 농지를 농업경영 목적으로 구입할수 없음.

39. 타용도일시사용허가를 받은 농지라 하더라도

일시사용기간 종료후 농지로 복구하여

농업경영에이용하고자 하는 농업경영계획서를 제출하는 경우에는

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

40. 농지를 농업경영 목적으로 취득하였다 하더라도

농지법이 정한 소정의 절차를 거쳐 농지전용허가를 받았다면,

이는 농지를 농업경영이외의 목적으로 전용해도 된다는

행정청의 허가를 받은 것이므로

당해 농지를 농업경영에이용하지 않았다는 이유 만으로

사위 기타 부정한 방법으로 취득하였다고

처벌하거나 처분의무를 부과하는 것은 잘못.

41. 지목이 임야이나 과수원으로 토지형질변경허가를 받아 사용하고 있던 토지를

농지 취득자격증명 발급없이 소유권 이전등기후 농업경영에 이용하지 않을 경우? →

소정의 절차를 이행하지 않고 농지를 취득 하였다면,

당해 농지를 자기의 농업경영에 성실히 이용하여야 하며,

정당한 사유없이 소유농지(96.1.1이후 구입)를

자기의 농업경영에 이용하지 않았다면 처분대상.

42. 농지원부상 농업인인지 여부를 확인할수 없는 경우에는 별도로 조사.

확인하여 농업인에 해당하는 경우에는 1천㎡미만 이더라도 농지를 취득할수 있음.

43. 농지취득자격증명은 신청인의 영농능력,영농의사,거주지,직업 등

영농여건을 종합적으로 고려하여

농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는 지 등을 확인하여 발급함.

따라서,다른 직업이 있어도 신청인이

직접 자기의 농업경영에 이용할 수 있는 경우에는 농지취득이 가능함.

44. 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설로 결정된 농지는

농지취득자격증명 발급받지 아니하고 취득할수 있음.

○ 농지법부칙 제8조제3항에서 '96.1.1 농지법 시행 당시 도시계획법에 의하여

도시 계획시설예정지로 결정된 농지는 종전의 농지의보전및이용에관한법률에 의하여

농지전용에 관한 협의를 거치지 아니한 농지는

농지법제36조제2항제1호의 규정에 의하여

농지전용협의를 거친 것으로 본다.

○ '65.10.13일 도시계획시설로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니하고

취득할 수 있으며

자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 소유할수 있음.

○ 이러한 농지를 농지취득자격증명을 발급받아 취득하였다 하더라도

도시계획시설의 소유농지는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도

처분의무는 발생하지 않는다.

45. 소유권 이전시 취득세 감면 여부.

○ 농업을 주업으로 하는 자로서 2년이상 영농에 종사한자.

후계농업인 또는 학과의 이수자 및 재학생('자경농민'이라 함)이

직접 경작할 목적으로 취득하는 농지

(전.답.과수원.목장용지) 및 관계법령에 의하여 농지를 조성하기 위하여

취득하는 임야에 대하여는

취득세와 등록세의 100분의 50을 경감하고 있음(지방세법제261조)

○ 축산업에 종사하는 자도 농업을 주업으로 하는 자로 볼 수 있을 것이나

자세한 것은 세무 담당부서에 문의.

46. 2급1호 지체장애인이 농지를 취득할수 있는지?

→ 신체조건을 감안시 취득대상 농지를 본인이

직접 영농에 이용할수 없다고 판단되는 경우

증명을 발급하지 아니할 수 있으나,

지체장애라 하여도 영농이 가능하다고 인정하는 경우에는 취득이 가능함.

47. 영농조합법인 명의로 취득하는 농지와 농업인 개인 소유의 농지는

그 소유권자가 다르므로 소유상한 면적 계산에 있어 따로 계산

○ 농업인인 조합원이 그 소유농지를 영농조합법인에 출자하여

영농 조합명의로 소유권이 이전된 경우에는

당해 농지는 영농조합법인 소유의 농지로 계산.

○ 영농조합법인이 취득하는 경우 그 법인명의로 신청

48. 취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야

농업경영이 가능한 경우에는

농지로 복구하여야 취득 가능.

다만, 취득 당시에 소유권 취득이 안되어 복구가 곤란한 경우에는 취득후

복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에

그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청.

49. 농지전용허가 절차를 거치지 아니하고 묘지가 설치되어 있는 경우

원상회복하든지 전용후 취득이 가능하며,

묘지를 제외한 농지의 일부분만 농업경영 목적으로

취득자격증명 발급 받아 이전후 분할가능.

50. 준도시지역내 농지의 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급 받아야 취득 가능.

51. 지적법에 의한 지목이 전이나 전용허가 없이

불법으로 전용된 경우 농지로 복구하여야 하며,

소유농지 상한 규정을 적용하여야 함.

이때, 농지원부상 소유농지 현황에 등재하고 경작현황에는 휴경으로 표시.

52. 농지취득자격증명은 원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자가 아닌

제3자가 동증명을 대리 신청하는 것은 곤란하나,

농지관리위원회 확인을 본인이 받은 것이므로 부득이한 사유로 인하여

위임장을 첨부한 경우에 신청 가능.

53. 농지법상 '맹지'라 하여 농지취득을 제한하는 것은 없으나,

진입로 확보 문제는 인근 농지의 소유자등과 협의하여 해결하여야 함.

54. 도시지역내 농지라 하더라도 농지법제36조제2항의 규정에 의하여

도시계획시설로 결정되거나 형질변경허가를 받은 경우에는

 동 증명을 발급받지 아니하고 취득할수 있음.

55. 축산업에 종사하는 사람이 농지법상 농업인에 해당하더라도

농지에서 농작물 경작 등 농업경영을 하고 있지 아니하므로

농작물 경작 목적으로 신규 취득하는 경우에는

총면적(취득면적 임차면적)이 1,000㎡이상이어야 함.

56. 신규취득시 농업인 여부는

농지원부상의 농업인으로 등재여부 등에 확인하고

1세대에 농업인이 2인이상인 경우에는

그 세대를 기준으로 농지원부를 작성하고 있으므로

부인이 농지원부에 의하여 농업인 세대주와 함께

농업경영에 종사하고 있는 것이 확인되지 않는 경우에는 현지확인,

농지관리위원회 확인 등의 방법으로 별도로 확인.

57. 기존 소유농지를 전부 임대하거나 휴경하고 있지 아니하는 경우에는

기존 소유농지를 취득 농지와 함께 자기의

농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적으로 계산.

58. 농업경영계획서의 영농착수 시기는 농지취득자격 확인 기준의 하나로서

농업경영계획서의 내용이 실현 가능한지 여부를 판단시 고려할 사항이므로

농작물의 종류, 취득시기, 기타 영농준비 기간 등

개인 사정에 따라 달라질수 있음.

59. 농로 부지도 농지에 해당하므로 이를 취득하고자 하는 자는

농지취득자격증명을 발급받아야 하며,

농로 등 농지개량시설로 이용하는 것도 농업경영에 해당하므로

처분대상에 해당하지 아니함.

60. 농지를 영농목적으로 신규취득시 농지소재지에 관계없이

농업경영에이용하고자 하는 농지의

총면적이 규모 이상이면 농지취득 가능하나,

영농에 이용하고자 하는 농지간에 거리가

자기의 농업경영에이용할 수 없을 정도로 멀리 떨어져

농업경영계획서의 내용이 실현가능하지 않다고 인정되는 경우에는 반려 할수 있음.

이때, 실현 가능한지 여부는 시구읍면장이 지역실정,교통사정등

영농여건을 종합적으로 판단할 사항임.

61. 1986년 당시 농지매매증명 발급 기준

→ 농지매매증명 발급기준에 대하여 당시 법령에 그 확인 기준에 대하여

명확한 규정은 없으나

(1988.11. 3 농지개혁법제51조의 개정으로 농지취득시 농지소재지에

전가족주민등록이전,

실제 6개월이상 거주 요건이 명문화됨) 농업인에게

농지를 분배한 농지개혁의 목적에 따라

매수인이 자경이 가능한지 여부,

농지소유상한인 3만제곱미터 초과 여부 등을 확인하여

적합한 경우에 발급하도록 하였으므로

농지소재지와 매수인의 거주지가 통작이 가능한 거리

(지역교통 사정에 따라 다를 수 있었으나

통상4km 이내로 적용하다가,

1990.8.27일 농지임대차관리법시행령 제정으로 8km로,

1991..9.19 동시행령 개정으로 20km로 확대됨)에 있어야 발급됨.

다만, 1996. 1, 1일 농지법 시행으로 통작거리 폐지됨

62.농지취득자격증명 발급 신청시 기존 소유농지 전부를 임대하거나

위탁경영하고 있는 자가

추가로 농지를 취득하는 경우에는 영농의가가 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급하지 않도록 함.

62-1. 기존 소유 농지를 휴경하고 있는

비농업인도 기존 소유농지와 함께 새로이 취득하고자 하는 농지를

자기의 농업경영에 이용하겠다는 농업경영계획서를 제출하면

신규 농업인으로서 농업경영목적으로 취득 가능.

63. 농지전용허가(협의)를 받은 농지를 제3자가 취득하는 경우에는

취득하고자 하는 자의

명의로 농지전용변경허가(협의) 절차를 거친후 취득자격증명 발급.

63-1. 기존 소유농지에 대하여 처분명령을 받은자는

농지취득자격증명을 발급 받지 못함

64. 농업경영목적으로 농지를 취득한 경우라도

농지법에 따라 농지전용허가 절차를 거쳐 농지를 전용한 경우에는

농업경영계획서를 허위로 기재하여 부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없음.

65. 공유농지로서 공유자간에 소유지분에 대하여 경계를 정하고 있고

취득대상 공유지분에는 불법전용 농지가 없는 경우로서 당해 지분의 농지만 취득하는 경우

불법전용을 이유로 농지취득자격증명을 반려할 수 없음.

66. 묘지가 '73.1.1부터 설치되어 있다는 것이 객관적으로 확인되는 경우

농지법 저촉을 받지 않음.

68. 교육법에 의한 학교(초등.중등.고등.대학교.대학원)에 재학중인 학생은

영농 능력이 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없음.

다만, 정보.통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받은 학교에 재학중인

학생이나 야간수업을 받는 학생등은 가능

68-1. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할수 있음.

68-2. 4년제 대학을 휴학한 경우(휴학예정 포함)라도 재학생으로 분류되어

농지취득 제한(농업경영 목적)

68-3. 15세 학생인 경우 신청자의 연령, 신체적인 조건,

직업 또는 거주지 등 영농여건에 의한 영농실현이 어려워 불가

69. 농지전용허가를 받은 농지는 당해 허가를 받은 자가 아니면

전용목적으로 취득할수가 없습니다.(농지법제6조제2항제6호)

70. 농지원부상 농업인으로 등재되어 있지 않는 세대원이

농업인 인지 여부는 별도로 그 경작현황을 조사하여 확인하여야 할 것이므로

농지원부에 세대원으로 등재된 사람이 농업인에 해당하는 것을 확인되는 경우에는

1,000㎡미만 농지도 취득 가능

71. 전용허가된 농지를 취득하고자 하는 경우 그 취득 목적에 따라 심사

○농업경영 목적으로 취득하고자 하는 경우 :

당해 농지에 농작물의 경작이 가능하여야 하므로

전용허가된 농지라 하여도 훼손이 되지 않았거나 훼손 되었더라도

원상회복이 용이하여 농작물 경작이 가능하다고 인정되면

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능. 

○농지전용 목적으로 취득하고자 하는 경우 : 농지전용허가를 받은 자만

당해 농지를 취득할 수 있으므로

우선 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여

전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

72. 농지법제44조의 규정에 의하여 불법으로 전용된 농지는

원상회복하여야 할 것이므로 이를 취득하고자 하는 경우에는

농지로 원상회복한 후 농업경영목적으로 취득하거나

전용허가후 전용목적으로 취득

73. 농로 등 농지개량시설의 부지도 농지법상 농로에 해당하므로

농지를 농로 등의 목적으로 사용하는 경우 농지취득이 가능

74. 취득대상 농지가 천제곱미터이상인 농지를 농업인이 아닌 개인이

주말체험 영농을 위해 농지를 취득하고자 하는 경우

2세대 이상이 1,000㎡미만 으로 분할하고나

공유지분으로 하여 취득하여야 함.

75. 주말체험영농을 위한 면적(1,000㎡미만)은

기존농지와 주말체험영농 목적으로

새로이 취득하는 농지면적을 합한 농지 총 면적을 말함

75-1. 농지총면적이 1,000㎡이상이면 농업경영목적으로 취득.

76. 농지취득자격증명은 소유권이전의 효력이 발생하는 것이 아니며

농지의 소유권의 변동은 민법등에 의하여 매매계약.증여.판결. 경매.상속등에 의함. →

농지취득자격증명 발급시 취득원인에 대하여는 고려하지 않고

농지취득자격만 적합하면 1농지에 대하여 여러명에게 농지취득자격증명 발급 가능.

77. 주말체험영농을 위해 취득 후 세대별로 소유농지의 면적이 1,000㎡이상일 경우

초과된 면적은 처분하여야 함.

78. 농지취득자격증명 신청은 신청인이 직접 신청하지 않고

제3자나 우편으로도 제출가능하나,

증명서 또는 반려통지서는 제3자가 악용하지 않도록

개인신용 정보보호 차원에서

신청서에 기재한 신청인의 주민등록상 주소로 발송하거나

본인(본인의 위임을 받은 자)에게 교부.

79. 주말체험영농 목적으로 구입후

사업계획 변경으로 농업경영을 하고자 농지의 합계가 1,000㎡이상일 경우

농업경영목적으로 취득 가능.

80. 주말체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 논.밭.과수원

모두 어디든지 취득 가능하며,

논을 밭으로 전환도 가능

81. 농지법에 공유취득에 대한 제한이 없으므로 공유지분에 대한 취득 가능

81-1. 공유농지의 일부지분 면적에 대하여는

공유자 지분의 과반수의 동의후 경계를 구분하여

취득자격증명 신청 발급

82. 주말*체험영농은 거주지나 나이 등의 제한은 없으나,

나이가 너무 어려서 당해 농지를

주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우 제한할 수 있음.

83. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 농지전용 목적으로 신청하는 경우

농지취득자격이 없음으로 반려

84. 법 개정전 1,000㎡미만의 농지에 대한 비닐하우스를 설치하여

농업경영목적으로 이용하지 않고 주말체험영농목적으로 이용하는 경우

취득목적대로 이용하지 아니한 경우에 해당되어 처분하여야 함.

다만, 주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경*임대할 경우 처분토록하고 있고

인근 농업인에게 농작업 위탁은 허용.

85. 농지의 소유권등기를 완료한후 농지취득자격증명을 발급할 수 없으며

농지 취득자격증명은 효력발생요건이 아니고

단순히 농지법상 소정의 농지취득만을 확인하는 증명서류임.

86. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

- '73.1.1일이후 불법전용된 농지는 원상회복후

   농지취득자격증명을 발급 하여야 하나

   경매 등으로 취득전에 원상회복이 곤란하고 불법전용된 농지가 일부로서

   농업경영에 큰 지장이 없는 경우 복구계획을 기재후 신청

- 농지를 취득자고자 하는 자의 주소지와 소재지가 다른 경우

   영농여건등을 종합적으로 고려

   소재지 시.구.읍.면장이 결정.

   다만, 주말체험영농 목적은 거주지에 관계없이 취득 가능.

87. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없으나

부동산실권리자명의등기에 관한법률 제8조의 규정에 의거

종중이 명의신탁한 경우에는 처벌하지 않음.

88. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 신청하면

농지취득자격이 없음으로 반려

89. 임야중 사실상 농지가 있을 경우 취득대상 농지의 면적. 경

계등을 알수 없을 경우 발급심사가 곤란하다는 이유로 반려

90. 경지정리가 시행중인 농지라도 다른 용도로 형질변경되는 것이 아니므로

농지취득자격증명 발급

91. 농지소재지와 신청인의 거주지가 너무 멀어

농업경영이 불가능하다고 인정 되면 반려할수 있음.

92. 매실나무.밤나무.잣나무는 유실수에 해당하므로 농지취득자격증명 발급 가능.

93. 동일인이 여러번 농지취득자격증명을 신청하는 경우에도

수차에 걸쳐 증명을 발급할 수 있음.

94. 기존 소유 농지를 기재하지 않고 신청서를 제출하고

발급권자가 행정여건상 확인하지 않아

동 증명을 발급하였더라도 허위공문서 작성이 아니고

허위로 신청한 것으로 보아 신청인을 처벌

95. 주말*체험영농 목적으로 토지거래허가는 불가함(농지법상은 가능함)

국토의계획및이용에관한법률시행규칙제23조의 규정에 의거

“농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우“

허가를 득할수 있다고 되어있음.

96. 증여(유언에 의한 증여)에 의한 취득은 농지취득자격증명 필요 없음

97. 취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능

98. 타용도일시사용허가 기간중 취득시 복구조건으로 취득 가능

99. 모친 소유 농지를 농업인이 아닌 아들이 취득하더라도

세대별 소유농지가 1,000㎡미만인 경우 주말.체험영농목적으로 취득 가능.

100. 농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란함.

101. 주말체험영농목적으로 취득시 기존 소유농지는 지역에 관계없이

농지를 취득하고자 하는 자

또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 말함.

1가구만 있으면 주택임대사업자 

정부는 급등하는 전세 및 월세가격 안정대책의 일환으로 민간에서 자율적으로 임대물건이 공급될 수 있도록 임대사업자 등록 요건을 다음과 같이 완화하였다.

- 임대사업자 등록 요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년. 
즉 매입임대사업의 요건이 3호에서 1호이상 임대하는 경우로 완화되어 지역에 관계없이 1가구 이상이면 임대사업이 가능하다는 점을 알아두자~ 

- 임대사업용 주택의 요건 : 임대사업자 등록시 주택기준시가 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하인 주택으로 전용면적 149㎡ (45평) 이하여야 한다. 또한 주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로 인정해 준다. 

주택임대사업자의 등록 절차

1. 임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시∙군∙구청 주택과를 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 된다. 

2. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 하면 된다. 

3. 임대주택 물건지 시, 군, 구청에 재산세 감면 신청(임대사업자등록증 사본 제시)

4. 임차인 입주 10일전까지 시, 군, 구청에 임대조건 신고

세제상 혜택 

1. 주택 양도시 비과세 적용이 가능하다 : 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 즉, 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도시에는 양도가 9억원에 한하여 비과세가 적용된다. 단, 거주 주택은 임대사업등록 개시일로부터 2년 이상 거주해야 하며 3년 이상 보유해야 한다. 또 임대사업용 주택을 5년 이내에 팔게 되면 비과세 받았던 양도소득세는 비과세가 배제되어 다시 과세되는 점에 유의해야 한다.

2. 취득세, 등록세, 재산세의 감면 : 취등록세인 경우 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이면 100% 감면이 가능하며 그 외 면적에 따라 일부 감면이 가능하다.

3. 종합부동산세 합산과세대상에서 배제 : 임대사업자는 매년 9-10월 종부세 배제신청기간에 관할세무서에 문의하여 종부세 합산과세 배제신청을 하면 된다. 

4. 임대주택의 양도시 중과세 배제 : 2012년까지 다주택보유자에 대한 양도소득세가 배제되어 있지만 유예기간이 종료되면 다시 중과세가 될 수 있다. 그러나 5년 이상 임대한 임대주택을 양도시에는 양도소득세의 중과세(1세대 3주택 60%, 1세대 2주택 50% 중과)가 배제되며 장기보유특별공제도 적용받게 된다. 단, 전용면적이 85㎡를 넘지 않아야 한다. 

고려해야 할 사항 

주택임대사업자도 부가세 면세사업자지만 소득세는 납부하여야 한다. 

1. 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인 경우에는 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다.

2. 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대시 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인 (기준시가 3억원이하이며 전용면

임대사업으로 혜택보는 세금

1. 취득세

임대주택 전용면적 60㎡(18평) 이하를 5년간 임대한 경우 취득세 100% 면제됩니다

기존에 가지고 계시던 다가구주택이나 주택은 감면 되지 않으며 공동주택을 (60㎡이하)

최초 분양받은 경우나 공동주택을 새로 건축할 경우에는 감면이 됩니다

2. 재산세

전용면적 60㎡이하 50% 전용면적 60~85㎡25% 그리고 건설임대주택 전용면적 149㎡이하인

경우에도 25% 깍아줍니다 그리고 영구임대주택 전용면적 40㎡이하는 재산세에서 면제 됩니다

재산세 감면혜택을 보기 위해서는 매입임대.건설임대든 임대 주택이 2채 이상이어야 합니다

3. 종합부동산세

임대주택은 종합부동산세 합산 과세에서 제외 됩니다

4. 소득세

공시가격 3억이하 전용면적 85㎡이하 소형임대주택은 전세보증금 대해서는 소득세과세

대상에서 제외됩니다 (2013년 12월31일 까지)

5. 양도 소득세

공시가격 수도권 6억이하 지방 3억이하 주택을 1채이상 5년간 임대하였을 경우

양도소득세 중과세 대상 제외가 되며 장기보유특별공제에서도 15%감면 받으실수

있습니다 그리고 임대사업자가 거주하고 있는 9억원이하 주택도 양도소득세를

내지 않으셔도 됩니다

임대사업을 하게 되면 일단 임대사업등록을 하는 경우가 있습니다.

세금으로 혜택을 보는 부분은 일단은 얼핏 보면 혜택을 보는 것 같지만 조건이 까다로운 경우가 많고 앞에서 남고 뒤로 밑지는 경우도 있을수 있습니다.

우선 취득세 면제 및 25%감면은 신규주택을 분양받는 경우인데 특히나 작은 도시형생활주택에서 분양할때 많이 쓰는 분양기술이지요.

하지만 도시형 생활주택의 경우 바로 임대료가 책정되기에 예를 들어 월 60만원으로 신고한다면 일년이면 720만원 그러면 종합소득이 1년 720만원이 신고되고 이에 비례해 소득세가 매져 지지요.

그리고 건강보험관리공단에도 신고가 바로 되서 건강보험료가 자동으로 올라가지요

그러면 2-3년 뒤면 취득세는 세금이나 건강보험료도 내게되고 그이후에도 세금과 건강보험료는 계속 내지요.

재산세 감면이나 면제 지방의 소형아파트 시세 1억미만 아파트의 경우 기준시가로는 4-5천만원으로 잡혀잇어 일년에 세금 5-10만원내나요.

하지만 수도권의 오피스텔, 2억이상 아파트 25%감면 받아도 기준시가가 높아 재산세는 20-40만원 내야 하는데 그중 25%감면 받아도 15-30만원은 내야 하지요.

종합부동산세 합산에 들어가지 않는다. 부부가 따로 하면 별 걱정이 없구요.

임대사업자의 양도세 혜택 이부분은 직접거주하는 집 3년보유, 2년거주 요건이 되는 경우인데 이때는 정말 1-2년전부터 고민해야 하는데 수도권에서 요즘 내놔도 팔리지 않는 주택이 태반이고 본전에라도 팔려는 사람이 태반인데 2001-2005년사이에 강남에 집사둔 사람이나 통하지 별로 적용되는 사람이 많지 않을것 같은데 모르겠습니다.

아뭏든 임대사업자로 세금을 혜택볼수 있다는 것은 고가 아파트나 주택을 분양받아서 20%이상 올라야 혜택을 볼수 있고 지방의 기준시가가 낮은 아파트나 주택은 큰 혜택이 볼것 같지는 않습니다.

하지만 고가 아파트나 주택이 과연 오를지 세금 때문에 집을 안사는것은 아닌것 같고 집이 안오를것 같아 집을 안사는 것인데

과연 이런 상황에서 임대사업자 우대정책이 이런 세금 정책으로 될문제인지 그리고 다주택자들이 세금아끼려 집을 사는지 제가 보기에 다주택자들이 사는 집을 사는 이유는 세금보다는 월세로 기존 유지비와 생활비에 도움되는 고정수입이 나오고 궁극적으로는 시세차익으로 목돈을 벌려고 하는 것 같은데 제 생각과  나리들 생각이 틀린가요.