임대사업자 요건 및 세금 세제 혜택.

1가구만 있으면 주택임대사업자 

정부는 급등하는 전세 및 월세가격 안정대책의 일환으로 민간에서 자율적으로 임대물건이 공급될 수 있도록 임대사업자 등록 요건을 다음과 같이 완화하였다.

- 임대사업자 등록 요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년. 
즉 매입임대사업의 요건이 3호에서 1호이상 임대하는 경우로 완화되어 지역에 관계없이 1가구 이상이면 임대사업이 가능하다는 점을 알아두자~ 

- 임대사업용 주택의 요건 : 임대사업자 등록시 주택기준시가 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하인 주택으로 전용면적 149㎡ (45평) 이하여야 한다. 또한 주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로 인정해 준다. 

주택임대사업자의 등록 절차

1. 임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시∙군∙구청 주택과를 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 된다. 

2. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 하면 된다. 

3. 임대주택 물건지 시, 군, 구청에 재산세 감면 신청(임대사업자등록증 사본 제시)

4. 임차인 입주 10일전까지 시, 군, 구청에 임대조건 신고

세제상 혜택 

1. 주택 양도시 비과세 적용이 가능하다 : 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 즉, 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도시에는 양도가 9억원에 한하여 비과세가 적용된다. 단, 거주 주택은 임대사업등록 개시일로부터 2년 이상 거주해야 하며 3년 이상 보유해야 한다. 또 임대사업용 주택을 5년 이내에 팔게 되면 비과세 받았던 양도소득세는 비과세가 배제되어 다시 과세되는 점에 유의해야 한다.

2. 취득세, 등록세, 재산세의 감면 : 취등록세인 경우 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이면 100% 감면이 가능하며 그 외 면적에 따라 일부 감면이 가능하다.

3. 종합부동산세 합산과세대상에서 배제 : 임대사업자는 매년 9-10월 종부세 배제신청기간에 관할세무서에 문의하여 종부세 합산과세 배제신청을 하면 된다. 

4. 임대주택의 양도시 중과세 배제 : 2012년까지 다주택보유자에 대한 양도소득세가 배제되어 있지만 유예기간이 종료되면 다시 중과세가 될 수 있다. 그러나 5년 이상 임대한 임대주택을 양도시에는 양도소득세의 중과세(1세대 3주택 60%, 1세대 2주택 50% 중과)가 배제되며 장기보유특별공제도 적용받게 된다. 단, 전용면적이 85㎡를 넘지 않아야 한다. 

고려해야 할 사항 

주택임대사업자도 부가세 면세사업자지만 소득세는 납부하여야 한다. 

1. 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인 경우에는 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다.

2. 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대시 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인 (기준시가 3억원이하이며 전용면

임대사업으로 혜택보는 세금

 

1. 취득세

 

임대주택 전용면적 60㎡(18평) 이하를 5년간 임대한 경우 취득세 100% 면제됩니다

 

기존에 가지고 계시던 다가구주택이나 주택은 감면 되지 않으며 공동주택을 (60㎡이하)

 

최초 분양받은 경우나 공동주택을 새로 건축할 경우에는 감면이 됩니다

 

2. 재산세

 

전용면적 60㎡이하 50% 전용면적 60~85㎡25% 그리고 건설임대주택 전용면적 149㎡이하인

 

경우에도 25% 깍아줍니다 그리고 영구임대주택 전용면적 40㎡이하는 재산세에서 면제 됩니다

 

재산세 감면혜택을 보기 위해서는 매입임대.건설임대든 임대 주택이 2채 이상이어야 합니다

 

3. 종합부동산세

 

임대주택은 종합부동산세 합산 과세에서 제외 됩니다

4. 소득세

 

공시가격 3억이하 전용면적 85㎡이하 소형임대주택은 전세보증금 대해서는 소득세과세

 

대상에서 제외됩니다 (2013년 12월31일 까지)

 

5. 양도 소득세

 

공시가격 수도권 6억이하 지방 3억이하 주택을 1채이상 5년간 임대하였을 경우

 

양도소득세 중과세 대상 제외가 되며 장기보유특별공제에서도 15%감면 받으실수

 

있습니다 그리고 임대사업자가 거주하고 있는 9억원이하 주택도 양도소득세를

 

내지 않으셔도 됩니다

[출처] 임대사업자 세금 혜택|작성자 툴과장