부동산(토지)을 구입할때 참고하면 좋은글

부동산구입시 토지의 경우로 자신의 영역과 자기외 영역으로 나누어 말씀드리자면,

 

1.토지구입의 목적

토지구입의 목적은 은퇴후..

건강한 도시생활을 위한 주말농장운영 휴식공간확보 세컨하우스.......

대략적 분류는 이렇게 되나...

그저변에는 투자적 요인을 배제할수 없습니다.

아뭏든 목적이 있어야합니다. 

그래야 토지구입의 열정과 정성이 생깁니다.

투자가치가 높으며 전원의 만족을 다 충족할수 있는 토지는 .... 없습니다 !! 

 

이런기준으로..... 수도권과 먼 몇만원짜리 토지가 몇십만원이 되게 할수없고

수도권과 가까워 몇십만원하는 땅은 적은돈으로 사서 전원을 즐기기 어렵고...

이말에는 상당한 기회비용과 정서적만족의 뉘앙스가 있습니다.

 

제가 제시하는 기준으로....

좋은 땅은 비싸고 정서적 만족도 높으나 많은 토지비용을 지출하고

반대로 싼게 비지떡이라는 말이 부동산에도 적용됩니다.

비지떡에 정서적 만족이 존재하기 어렵습니다.

투자적 만족과 정서적 만족의 풍선효과?라 보면 합당할것 같습니다.

아래 부터는 투자보다는 전원의 가치나 정서에 비중을 두어 기술하려합니다.

 

2.목적토지의 접근성

완전 귀농이면 접근성의 중요성이 좀 덜하지만

농산물의 유통을 생각하면 그도 크게 다르지않습니다.

일상의 감수거리는 절대적이지 않습니다만 50~60Km 정도로 생각하는것 같습니다.

주소지가 강남구나 동대문구의 동쪽에 위치한 경우

강화도를 주말주택이나 주말농장을 추천하기는 어렵습니다.

그 거리가 강화도이기에...  강화도 중심의 예기가 됩니다.

강화도로 접근하는 길은 강화대교와 초지대교두가지 뿐입니다.

강화도의 토지시장의 주요 수요층은 서울 강서구, 양천구 일대, 일산, 중동신도시, 인천의 서북부지역입니다.

이들의 인구를 얼추 합산하면 근 천만에 육박할 것입니다.

 

그리고 최근 개통한 김포신도시 고속화도로 일산대교로 강화로의 접근성은 점점 더 좋아지고 있습니다.

위에 적시한 지역들과의 거리는 평균 50km 60km  범위에 들어갑니다.

참고로 강화대교에서 여의도까지 45km 내외가 나옵니다.

그리고 강화내에서도 접근성이 토지가를 결정하는데 적지 않은 영향을 줍니다.

또한 마을길(1차선)로 깊숙이 들어가는 곳이나

동네 가운데는 지가를 결정하는데 단점으로 작용할 경우가 많습니다. 

 

3. 지적도상의 경계와 모양

우선 어느정도는 눈에 들어야 다음을 점검하게 되는데 그때 구체적인 땅모양이 지적도와 일치하는가를 가늠해야 합니다.

이는 대부분의 초보인 매수자들은 잘하기 어려운 부분입니다.

이때도 공인중개사의 판단이 필요합니다.

계약전후로 물론 당연히 측량의 단계를 거쳐야 합니다.

계약 이행시 실제 토지의 증감이 있을때 대한 특약이 필요합니다.

인근토지나 목적부지에 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있다면 이또한 고려해야합니다

금방 매립한 토지라면 약간의 함몰을 예견해야합니다.

 

4. 목적토지로의 진입도로와 구거

진입토지의 도로를 확인하는데... 필히 관공서에서의 확인 작업이 필요합니다.

통상 마을길은 예전 새마을도로사업시 넓어진 도로나 근자에 관공서에서 포장한도로는

비록 지적도상 도로가 없거나 폭이 아주 협소할지라도 사용에 문제가 없을 확율이 높습니다.

문제가 발생하는 것은 전원주택단지로 개발한곳이나

지적도상에 없는 도로가 개설된 곳은 꼭 법무적인 확인이 필요합니다.

 

특히, 도로는 포장되어 있는데

사용하는 사람이 적은경우는 꼭 공로인지 사도인지를 확인할 필요가 있습니다. 

사도라면 목적부지에 들고남에 법적인 문제가 없는지는 꼭 확인하셔야합니다.

지금현재는 문제가 없더라도 차후 그 진입로의 소유권이 바뀌었을 시...

분쟁의 소지가 다분합니다.

이런 점에서는 인근 공인중개사 사무소의 조언이 절대적으로 필요합니다.

 

5. 목적토지 주변의 문화적 정서적상황 파악

이런것은 한두번 답사로 체득하기는 어렵습니다.

가능한 피해야할 곳으로 씨족촌... 집성촌...동네 가운데....

동내 대대로 내려오는 반목.....

그리고 목적토지와 대로 (2차선버스길정도)가 너무 멀리 떨어져 있으면 곤란합니다.

진입하는 사이에 민가의 앞마당을 지날 때 본의 아니게 피해를 주는 경우가 많기 때문입니다.

이것이 누적되면 텃세가 되고 외지인의 꼬장이될 가능성이 높습니다.

비근한 예로 앞마당에 고추라도 널어 말리는데 먼지를 풀풀 날리며 차가 휙~ 지나가게 되면요...

현지인 눈에 좋아 보일리 없습니다.

또한 나를 찾아오는 지인들이 이러한 정서를 이해하기 어렵고 그들의 실수는 나의 결례로 돌아오는 경우가 많습니다.

 

6. 목적지 주변의 경치와 개발 계획

주변 경관이야 보이는 전부이겠지만...

그래도 산밑, 남향, 물을 조망할 수 있는것 등...

이중에 한가지는 갖추고 있는것이 좋습니다.

그래야 나중에 환금시 큰 역할을 하게 됩니다.

이때 고려해야할 것이 내가 사는것보다 남이 이땅을 사겠느냐가 선택 기준이 되면 좋습니다.

떠들썩한 개발 계획이야 누군든 알수 있는 것이고....

숨어있는 요인들.... 참으로 판단하기 어려운 일이나...

근방에 축사가 들어올 예정이라든가 공장이 예정....

현지인은 어느 정도는 감지할 수 있습니다.

공장이나 축사의 신축시 농지전용이나 산림훼손 등

공무원의 출장으로 동네주민은 그징후를 감지할 수 있고 다툼이나 여론이 형성되었을 것입니다.

그렇게 문제가 있었던 곳은 다른 곳에 비해 공장이나 축사가 입지할

공산이 크다고 보면 됩니다.

 

첫째. 낙천적 성향이어야 좋습니다.

귀농이건 전원생활이건....성공적 시골 생활은 좀더 낙천적이어야 좋습니다.

모든 면에서 도시보다 더 열악한 환경이고

또 농촌사람들은 합리적이기 보다 감성적이기에 ......

이것이 텃세가 되고 또 이것이 상호작용하여 외지인의 곤조를 만듭니다.

이럼 굉장히 피곤해집니다

일예로.... 

따져보면 현지인이 땅도 많고 하니 외지인보다 더 부자일수 있지만

대체로 도시사람이니 현지인(시골사람)인 나보다 더 부자이고 잘살 것이라는 막연한 오판을 하는 경우가 많습니다.

주택을 신축하는 경우는 더욱 더.... 부에 대한 오판의 여지가 많습니다.

외지인은 많은 돈을 들이거나 전재산을 들여 땅을 사고 집을 짓는데....

한평이 아쉽고 중요합니다.

그러나 측량 한번안하고 살아온 현지인들은 자기가 농사짓거나 머물던 터가

측량후 새로 이사온 사람의 땅이라는 것을 쉽게 이해하지 못하고 수긍하지 않는 예가 많습니다. 

예전부터 그리살아 왔기에....

지금은 그간 학습효과가 있어 이런 문제는 그리 많지 않습니다.

하지만.....

시골사람의 감성적이나, 예전 관례나 관습, 소위 똥고집 ....

그러니까 돈 안되는 농사짓는 것입니다.

치사하지만 내돈 들여 땅 사고 내가 공들여 해결하는 경우가 많습니다.

 

둘째. 건강해야 합니다.

건강해야 여유나 너그러움이 생깁니다.   가족이나 이웃에게....

요양도 이제는 시골에서 잘 안합니다.   

더욱이 시골에는 큰병원, 위락시설, 현대적 운동시설 없습니다.

평균대나 철봉이 운동시설이라 생각하면 무관하구....

시골에서는 용역이나 재화의 자급자족적인 상황이 많습니다.

왜??? .....   그곳이 곳 시골이자 전원이기 때문입니다.

허나 요즘은 장비도 많이 좋아지고 보편화되고 있습니다.

그리고 어떤 일이든 대행하는 사람들이 많습니다.

뭐 돈으로 해결한다면 만사 OK...

 

셋째. 반차도남? 화....

깔끔한 외형상의 젠틀을 깨야합니다.

시골에서 브렌드를 알아주는 이 없고 생활이 곧 현장입니다.

양복입고 외출하고 돌아오는 길에 삽 잡을 일도 비일비재 합니다.

구둣발로 밭으로 뛰어 들어가야 할 때도 많습니다.

좋고 나쁨 관계없이 모두 작업복화 됩니다.

시커먼 피부, 손에 갖은 상처, 남루한 작업복........

너무 과장된 면도 있으나 이런 각오나 상황의 염두는 꼭 필요합니다.

 

넷째. 혈압조절이 가능해야 합니다.

첫번째와 겹치는 면이 많으나...

귀촌이나 귀농시 열 받을 일이 많습니다.

도시에는 법대로와 익명성 때문에 따질것 따지고 비판이나 이의제기에 망설임이 적지만,

시골에서는 별다른 뉴스거리도 없고 또한 서로를 많이 노출시키고 살다보니

너무 감정적 대응이나 지난친 법대로가 오히려 역효과를 불러올 수 있습니다.

시골 기관들의 레드테입 사회적 불합리나 모순.......

시골에서는 되는 일도... 안되는일도....  기준이 모호한 것이 많습니다.

뚜껑 좀 열어놓고 살아야 합니다.

나눌 떡이 있을때 더욱 그러하고........

물론 동네마다 다르겠지만....

그래서 집성촌, 마을 한가운데는 좀.....

 

다섯째. 다리품을 좀 현명하게 팔아야 합니다.

평생을 살 터전이거나 전재산을 옮기는 일인데 소홀하셔서는 안되고

땅을 살때 고려해야할 것이,..... 

내가 사는 것도 중요하지만 나중에 그 땅을 누가 사겠느냐가 더 중요합니다.

차후에 다시 파는 경우, 즉 환금성이 그래도 높은 곳을 선택하는 것이 좋을듯합니다.

매입하려는 토지의 인근 개발(계획이 있다면)과 관련하여.....

내가 알게된 개발계획이면, 이미 그땅값에 개발이익이 반영되었다고 보면 됩니다.

또한 개발 사업이야 일관되게 잘 진행되면 좋지만 세상일이라는 게 뜻대로만 않되는 것이...

만약에 개발이 안되면 너무 비싼 대가를 치르는 경우가 될수 있습니다.

아마도 그간 세간에 떠돌던 강화도 개발이 다됐다면 ....

하와이에 라스베거스를 더하고 디즈니, 유니버셜급 위락시설에......

대체로 지금 좋은 땅이 나중에도 좋은 땅일 가능성이 높습니다. 

 

여섯째, 취미가 있어야 합니다.

제일 중요하게 여겨야할 덕목입니다.

혼자할수 있는 것이면 더 좋습니다.

시골은 인구의 분포도 적고 있다하더라도 현지인과 취미를 공유하기 어렵습니다.

강화의 경우 조금씩 변해가지만 농사짓던 분은 천상 농사꾼입니다.

귀농이건 전원생활이건 시골은 봄 가을 바쁘고 .. 

여름 겨울은 상대적으로 여유있습니다.

여유를 넘어 지겨울 수도.... 

시골생황은 유배생활이 아니기에 .....

 

윗글의 정도를 어디에 맞추고 땅을 선택하느냐는 전적으로 구매자의 몫이나....

그중 상당한 부분은 토지매수자의 멘토, 현지 공인중개사의 역할이 매우 중요합니다.

따라서 좋은 땅을 구하기위 최전제 조건은 좋은 공인중개사 만나기라 생각합니다.