가족끼리 부동산 거래시 주의할 점

오늘은 가족끼리 부동산 거래시 주의할 점에 대해 알아보자.

부모와 자식 간 부동산 거래는 매매계약서를 썼다고 하더라도 국세청은 증여추정으로 보고 증여세를 과세한다.

Because 부모가 양도대금을 다시 자식에게 돌려줄 수 있기 때문이다.

따라서 증여세를 내야하는 사람은 증여가 아니고 정상적인 거래(유상이전)라는 사실을 입증할 책임이 있다.

이때 국세청의 "사실 판단" 이 중요하다.

계약금, 중도금, 잔금 등 대금, 매수자 자금 출처 등을 구체적으로 입증할 수 있는 금융거래내역 자료와 소득증빙 서류 등을 준비해야 한다.

국세청은 시가의 30% 이상 차이난 거래는 증여로 추정한다. 또 대가(매매가)와 시가의 차액이 3억원 이상이면 증여세를 과세한다.

이때 국세청은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 부당이익분으로 보고 대가와 시가의 차액에서 부당이익분을 차감한 금액에 증여세를 부과한다.

또 배우자의 직계존비속, 친족 등 특수관계인과 정상적인 거래라고 하더라도 대가와 시가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 본다.

따라서 시가를 기준으로 매도가액을 다시 책정해 양도세를 부과한다.

여기서 시가라는 개념이 중요하다. 시가란 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 말한다.

증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이뤼진 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매/공매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다.

시가를 산정하기 어려운 경우 주택 공시가격 또는 토지 공시지가에 의해 평가한 가액을 시가로 한다.

한편 가족끼리 부동산을 무상 임대해주는 경우 증여세가 부과될 수 있다.

임차인이 부동산 무상 임대로 5년 동안 얻은 이익이 총 1,000만원 이상일 경우 국세청은 증여세를 과세한다.

임대료를 지불했다 해도 시가보다 30% 이상 적거나 많게 냈다면 증여세를 내야 한다.

시가 확인이 어려운 경우 부동한 가격의 2%를 시가로 추정한다.

제 3자를 통해 우회거래를 통해 증여세를 부당하게 감소시킨 경우 증여세를 부과한다.

또 특수관계인으로부터 증여받고 5년 이내 양도하는 경우 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세를 한다.