양도소득세 - 재개발 · 재건축사업과 양도소득세

1. 사업추진절차

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재개발 · 재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.

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구역지정

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재개발 (재건축) 조합 설립 인가

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사업시행 인가

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조합원 분양신청

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관리처분계획 인가

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조합원 분양 및 동 · 호수 추첨 / 일반분양

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착공

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준공검사 / 입주

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이전고시 / 권리 확정 및 등기

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청산

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2. 관리처분계획

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종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 · 군수인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.

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▣ 주택 분양 기준

재개발 : 1세대 1주택만 분양. 따라서 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우에도 1주택만 분양하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에도 1주택만 분양

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​재건축 : 1세대 소유 주택수만큼 분양. 따라서 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택 분양이 가능하나, 투기과열지구에서는 2주택 이상자라도 2주택까지만 분양이 가능.

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3. ​재개발 · 재건축 사업과 세금

 

​1) 주택의 보유기간 계산

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보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발  · 재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전 주택의 보유기간, 재개발  ·  재건축 공사기간, 완공 주택의 보유기간을 통산한다.

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2) 양도소득세 과세 여부

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재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 '환지'로 봄으로 양도소득세 과세대상이 아니다.

다만, 환지청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.

재건축조합에게 토지 등을 양도하고 환지청산금을 교부받는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 된다.

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3) 조합원 입주권의 양도

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① 입주권의 취득시기

재개발 · 재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말한다.

다만, 주택 재건축 사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행 인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 된다.

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② 비과세되는 입주권

1세대 1주택자인 재개발 · 재건축조합의 조합원이 재개발 · 재건축 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전 주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거 일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 된다.

양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

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4) 조합원입주권의 주택의제

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2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터는 1주택과 1조합원 입주권을 소유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용이 배제된다.

다만, 1세대 1주택자가 입주권을 취득하여 주택을 양도하는 경우 다음의 각 양도시기에 따른 요건 충족 시 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

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▶ 1세대 1주택의 특례

 

1. 주택을 입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득

조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택 양도

종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하)을 충족할 것

2. 주택을 입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

재개발 · 재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발 · 재건축 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것

재개발 · 재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전 주택 양도

종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하)을 충족할 것

3. 1세대 소유의 1주택이 입주권으로 전환되어 재개발 · 재건축 사업시행 기간 중 주거용으로 취득한 주택 (대체주택)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

재개발 · 재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 재개발 · 재건축 주택으로 세대 전원이 이사 (다만, 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함) 하고 1년 이상 계속 거주

재개발 · 재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체 주택 양도

[출처] [부동산과 세금] 30. 양도소득세 - 재개발 · 재건축사업과 양도소득세 작성자 : 곰발바닥 http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=4412