부동산 등기 종류 및 절차, 효력.

자동차나 TV처럼 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있는 것을 '동산'이라고 부릅니다. 토지나 건물 같은 부동산은 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵죠. 그래서 나라에서는 '등기부'라는 공적 장부를 만들었는데요. 법원 등기관으로 하여금 여기에 부동산 표시와 그 부동산에 관한 권리 관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 절차입니다. 이것이 바로 '부동산 등기' 제도입니다.

 

부동산 매매 시 계약서를 작성하고 잔금을 지불했다고 해서 해당 부동산이 바로 내 것이 되지는 않습니다. 거래된 부동산에 대해 완전한 소유자가 되는 데 꼭 필요한 것이 바로 등기인데요. 절차를 모르고 등기소나 법무사 사무실에 가면 한 번에 해결되지 않아 번거롭게 두세 번씩 왔다갔다 할 수 있습니다. 미리 알아두는 게 좋죠. 오늘은 부동산 거래에서 빠질 수 없는 등기에 대해 살펴보겠습니다.

부동산 등기란 부동산의 권리 관계를 모든 사람에게 알리는 절차입니다. '등기부 등본'이라는 단어 자주 들어보셨죠? 등기부를 열람하는 모든 사람이나 등본을 발급받으면, 그 부동산의 지번부터 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시 사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 상세히 알 수 있죠.

 

부동산 등기는 종류에 따라 다양하게 구분되는데요. 내용에 따른 분류로는 기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 회복등기가 있습니다. 좀 더 자세히 알아보죠. 

조금 더 쉽게 설명을 드리자면 ▲기입등기란 등기에 새로운 사항을 기입하는 것이고, ▲변경등기는 등기부상의 변경사항을 추가로 기입하는 것, ▲경정등기는 등기부상의 내용이 실제와 차이가 있을 때 바로 잡는 것, ▲말소등기는 기재된 등기사항을 삭제하는 것, ▲회복등기는 기존 등기가 부당하게 소멸당했을 때 회복하는 등기입니다. 

 

다음은 효력에 의한 분류입니다. 종국등기와 예비등기가 있습니다. 

 

종국등기

부동산물권의 득실 변경 효력을 가지는 등기입니다. 

보통 '등기'라고 말할 때에는 바로 이 종국등기를 가리킵니다. 

가등기에 대비하여 본등기라고도 하죠. 

 

예비등기

종국등기를 할 수 있는 요건이 완비하지 못한 경우, 

장차 행해질 종국등기에 대한 준비로서 진행하는 등기입니다 

예비등기에는 가등기와 예고등기가 있습니다.

 

  - 가등기

     향후 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전해두는 효력을 갖습니다. 

     부동산물권 변동 목적의 청구권을 보전하려고 할 때, 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때, 

     기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에 할 수 있습니다. 

 

  - 예고등기

     등기 원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소, 

     회복의소(재심의 소도 포함)가 제기된 경우에 이루어지는데요. 

     제삼자에게 경고하기 위해 수소법원이 직권으로 촉탁하게 됩니다. 

     예고등기는 소의 제기가 있었다는 경고의 효력만을 가지며, 

     예고등기만으로 처분 금지 효력이 생기는 것은 아닙니다. 

     목적 부동산에 관해서는 유효하게 물권 변동 행위를 할 수 있습니다.

 

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기 권리는 아닙니다.

 

부동산물권 가운데 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권입니다. 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 '설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸'하는 경우에 등기를 해야 하죠. 

[출처] 알쏭달쏭 부동산 등기, 종류별 절차와 효력 알아보기 |작성자 GICO

등기 신청 시 준비해야 할 서류는 매도인과 매수인이 각기 다릅니다. 

 

매도인 

검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 

부동산 양도신고확인서(해당자일 경우), 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원 

 

매수인 

검인계약서, 주민등록등본, 국민주택 매입필증, 등록세 영수필통지서, 확인서

 

등기신청서의 부동산 표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물란에는 지번, 구조, 종류, 면적을 기재합니다. 등기원인란에 매매는 '매매'라 표기하고, 연·월·일란에는 계약체결일을 기입하며, 등기의 목적란에는 소유권 이전을, 등기 의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를, 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기입하면 됩니다. 

 

 

 

부동산 거래는 다른 어떤 것보다 철저하게 따져 시행해야 합니다. 고가의 거래이기 때문이죠. 그만큼 부동산에 대한 권리 의무 관계를 파악할 수 있는 등기에 대해서 확실히 챙겨야 할 것입니다. 우리나라는 이른바 '성립요건주의'라 하여 권리변동은 등기를 해야 비로소 그 효력이 발생하는 원칙을 채택하고 있거든요. 결코 복잡하지 않으니 차근차근 읽어보시면서 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다. 감사합니다.

[출처] 알쏭달쏭 부동산 등기, 종류별 절차와 효력 알아보기 |작성자 GICO

[출처] 알쏭달쏭 부동산 등기, 종류별 절차와 효력 알아보기 |작성자 GICO

[출처] 알쏭달쏭 부동산 등기, 종류별 절차와 효력 알아보기 |작성자 GICO