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등록 사이트  - 주택 임대사업자 등록 - 민원24

담당 부서 - 국토해양부 주거복지기획과 02)2110-6227

주택 임대사업자 등록 조건

1) 임대주택수 - 1가구 이상이면 신청 가능.

2) 임대주택 규모 - 전용면적 149㎡ 이하 / 임대사업자 등록시 공시가격 수도권: 6억원이하/ 지방: 3억원이하 인 주택.

3) 의무 임대기간 - 5년이상 임대 (개인적 사유로 등록 취소나 철회 불가능) 

                            의무기간내 임의로 매각시 임대주택법 제 41조에 따라 2년이하의 징역이나 2천마원 이하의 벌금.

                            임대기간이란 사업자 등록증이 되고 임대를 개시한 날부터 계산.

(매입한 집을 반드시 임대등록 해야 하는것은 아니다. 5년임대기간은 임대등록된 집에 한해서만 적용된다.)

4) 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능.

5) 임대사업자 등록 - 임대사업시 세제 혜택을 받기 위해서는 임대사업자의 거주지나 물건지 관할 시.군.구 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.  등록 사이트 - 주택 임대사업자 등록 - 민원24

6) 사업자등록 - 임대 사업을 시작한지 20일 이내에 임대사업자의 거주지와 물건지 관할 세무서에 사업자 신고를 해야함.(원칙적으로는 보유 주택이 있는 관할 세무서에, 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고가능.)

세제혜택

1) 취득세 면제

- 전용면적 60㎡ (18평) 이하 - 5년이상 임대한 경우에만 면제 (기존주택이나 다가구주택 강남3구는 제외)

                                         공동주택을 신축하거나 최초로 분양받은 경우에만 취득세 감면 가능.

                                         취득일로 부터 30일 이내에 해당 주택 소재지 관할 시.군.구청 세무과에 지방세 감면신청서

                                         와 임대사업자 등록증을 제출해 취득세 감면 받는다.

2) 양도소득세

- 임대사업자가 거주하는 기존주택 1호 : 3년이상 보유기간 요건과 9억원 이하인 경우 1세대 1주택자와 같이 양도세 비과세

- 개인인 경우 주택취득시점이 2009년 1월 1일 ~ 2012년 12월 31일이라면 주택수와 관계없이 임대사업등록 여부와 상관없이 양도세 중과가 배제되고 일반세율(6%~38%)이 적용.

- 법인의 경우에는 30% 추가 과세가 면제됩니다.

- 3년이상 주택 보유시 장기보유특별공제도 받을 수 있음. ( 의무임대기간이 5년 이상이므로 15 % 이상 공제)

3) 재산세

- 전용 40㎡ 이하 5년이상임대 : 면제

- 전용 60㎡ 이하 : 50% 감면

- 전용 85㎡ 이하 : 25% 감면

- 건설임대주택의 경우 145㎡ 이하: 25% 감면

4) 종합부동산세

- 임대주택의 경우 종부세가 부과되지 않음.

5) 소득세

전세보증금 과세제도는 3주택 이상 보유자 가운데 전세보증금 합계가  3억원 초과분의 60%의 이자상당액만큼 수입금액에 산입하여 간주임대료로 계산하나 서민주거 안정을 위해 소형주택(전용 85㎡ 이하, 기준시가 3억원이하)은 전세보증금에 대한 소득세 과세 대상에서 3년간 제외된다. (2013년 12월 31일 까지 한시적용)

주택을 여러채 보유하더라도 주택수 산정에서 제외됩니다.

미국 부동산 투자 ETF 소개.

1. 금융소득종합과제
  이자소득 + 배당소득

2. 차명계좌 증여추정 규정

현재
 - 최근 관련법이 개정되어 차명계좌의 명의자가 단순 차명 재산임을 입증하지 못하면 계좌에 돈이 입금되는 시점을 기준으로 과세당국이 증여세를 추징 할 수 있게 되었습니다.
 - 기존에는 단순 차명 계좌인지, 증여 계좌인지 과세당국이 실사를 통해 밝혀내야 했지만, 이제 납세자가 입증책임을 지게 되었습니다

개정전
 - 자력으로 재산을 취득하거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려운 경우 증여추정 과세
 - 차명금융재산의 경우 재산취득시기는 명의자가 자금을 인출하여 사용한 경우 적용

3. 종합과세 절세 방안

더 이상 차명계좌는…..
그렇다면 합리적인 종합과세 절세 방안은 무엇일까?

대안 1 : 비과세, 분리과세 상품 활용
저축성보험, 물가채, 재형저축,브라질채권, 생계형저축,세금우대저축,유전펀드,선박펀드

대안 2 :금융자산 분산
합법적인 증여를 통한 금융자산 분산

대안 3 :이자,배당 발생 시점 분산
월지급식 상품 가입,상품별 귀속시기 분산

4. 상품별 Check List

예금∙적금
만기가 1년 이상인 예금이나 적금이 있는가? 
 
세금이슈 : 목돈을 일시 예치하는 예금이나 월 일정액을 불입하는 적금과 같이 기간이 정해진 저축은 이자를 지급받는 시점에 소득이 모두 귀속 됩니다.

대응방안
 -시기를 분산하여 예금 등을 가입하는 것이 좋지만, 일시적으로 금융소득이 많이 귀속되는 경우라면 해약 시점을 연기하여 이자 지급 시점을 미룰 수 있습니다. 다만, 금융기관별 상품에 따라 정확한 판단을 위해 상품을 가입한 금융기관에 확인을 해보아야 합니다.
 -만기가 간 것보다는 짧은 만기 주기 즉 1년 등으로 예금만기를 설정하거나 가입 시점을 달리해서 이자 발생시점을 분산하여야 합니다.

RP형 CMA
1년 이상 유지하고 있는 RP형 CMA가 있는가?

세금이슈
RP매도 시점, 즉 입출금시에 이자소득이 귀속 됩니다.
예) 연 2.8% CMA에 5억원 예치 후 2년간 입출금이 없고 일시에 출금할 경우 이자소득은 아래와 같이 한꺼번에 발생됩니다.
5억원 ⅹ 2.8% ⅹ 2 = 2천 8백만원 이자소득 발생

대응방안
연도 중 인출과 재입금을 통해 이자소득이 한꺼번에 발생하지 않도록 분산하여야 합니다.

ELS/DLS
조기 상환되지 않고 만기가 도래하는 ELS/DLS가 있는가?

세금이슈
ELS/DLS는 상환시점에 배당소득이 모두 귀속 됩니다.
예) 연 10% ELS에 1억원을 가입했을 경우 3년 만기 상환 시 배당소득은 아래와 같이 한꺼번에 발생됩니다.
1억원 ⅹ 10% ⅹ 3 = 3천만원 배당소득 발생

대응방안
 -만기 상환 지급식이 아닌, 월 지급식 상품에 투자해서 배당소득 발생시기를 분산할 수 있습니다.
 -상환 전 가족에게 증여를 통해 배당소득을 분산시킬 수 있습니다.

채권
쿠폰 이자가 높은 채권 또는 복리채를 보유하고 있는가?

세금이슈
채권은 이자지급 또는 만기 시점에 이자소득이 모두 귀속 됩니다.

대응방안
 -만기 전 일부 중도 매도를 통해 이자소득을 분산시킬 수 있습니다.
 -할인채, 복리채 보다는 이표채가 이자소득 분산에 유리합니다.

주식
배당금을 많이 지급하는 주식이 있는가?
세금이슈
배당소득은 잉여금처분결의일(주주총회일 등)에 귀속 됩니다.
예) 2011년 말 주당 배당금이 5백원인 주식을 1만주 보유하고 있을 경우, 배당소득은 2012년 귀속이 됩니다.
10,000ⅹ500=5백만원 (2012년 귀속)

대응방안
배당 기준일 전에 매도와 재매수를 하여 배당소득을 분산시킬 수 있습니다.

펀드
해외 펀드 또는 채권형 펀드가 있는가?

세금이슈
국내 주식형 펀드는 이익금의 대부분이 비과세되나,해외 펀드와 채권형 펀드는 결산일 또는 환매일에 발생한 이익금이 배당소득으로 과세됩니다.

대응방안
환매 시기를 조절하여 배당소득 귀속시기를 분산시킬 수 있습니다.

E T F 
해외 ETF 또는 실물자산 ETF를 보유하고 있는가? 

세금이슈
해외 ETF 또는 실물자산 ETF는 매매차익 발생 시점에 소득이 귀속 됩니다.
 -국내주식을 기초자산으로 한 ETF는 매매차익은 비과세지만 레버리지, 인버스 ETF는 일부 과세될 수 있습니다.
 -ETF에서 발생한 배당금은 배당소득으로 과세됩니다.
 -해외에 상장된 해외 ETF의 매매차익은 양도소득세 과세 대상입니다.

대응방안
매도 시기(연도)를 분산해서 배당소득 및 양도소득을 분산시킬 수 있습니다.

보험
10년 이상 유지한 저축성 보험이 있는가?

세금이슈
 -만기 10년 이상 저축성 보험 상품에서 발생하는 연금, 일시금은 비과세 됩니다.
 -만기 10년 이전에 해약시 보험차익은 이자소득으로 과세 됩니다.

대응방안
 -10년 이상 보험차익은 비과세 되는 소득으로 금융소득 종합과세 대상에 포함되지 않습니다.
 -10년 이전에 해약시 보험차익은 이자소득으로 과세되므로 종합과세 기준 판단시 고려하여야 합니다.

연금
2001년 이후 가입하여 받는 연금저축이 있는가?

세금이슈
 -2001년 이후 가입한 연금 저축(소득공제 상품)에서 받는 연금은 금융소득이 아닌 연금소득 과세 대상입니다.
 -따라서 2013.1.1 이후 연간 1200만원 이상 수령시(사적연금만) 종합과세 대상 입니다.
 -2012.12.31 까지의 연금소득은 600만원 이상 수령시(공적+사적연금) 종합과세 대상 입니다.

대응방안
 -연금소득이 종합과세 되는지 여부를 체크하셔야 합니다.
 -비과세 보험상품(일시납 2억원 이하 저축성 보험, 월납입식 보험 등)을 통한 연금 수령을 고려할 수 있습니다.

주식대차 거래
대차거래 신청한 주식이 있는가?

세금이슈
 -대차거래로 인한 수수료 수익는 금융소득이 아닌 기타소득으로 과세됩니다.
 -기타소득금액이 연간 300만원을 초과하면 종합과세 소득에 포함 됩니다.
 -대차거래를 신청한 주식에서 받는 배당금은 배당소득이고, Gross -up 대상은 아닙니다.

대응방안
 -수수료를 300만원 이하로 분산하면 종합과세 되지 않고 원천징수로 세금 신고가 끝날 수 있습니다.
 -기타소득원천징수 영수증을 확인 하셔서 종합소득세 신고에 누락되지 않도록 해야 합니다.
[출처] 상품별로 살펴보는 금융소득 종합과세 절세방안|작성자 KDB대우증권

해외 주식 직접 투자와 절차

해외 주식 직접 투자의 기본적인 절차는 국내 주식투자와 동일합니다.

다른 점이 있다면 입금과 주문 사이에 환전 절차가 추가가 된 다는 점만 다를뿐

투자자 입장에서의 투자 절차는 국내 투자와 크게 다르지 않습니다.

게다가 최근에는 해외 투자도 전화주문에 HTS를 이용 가능하도록 각 증권사에서

프로그램을 개발했기 때문에 더욱 접근이 쉬워졌습니다.

간단하게 정리하면

1) 해외 직투 가능 증권사 또는 제휴 은행에서 해외 주식 계좌 개설

2) 송금(외화 송금도 가능

3) 투자 국가의 통화로 환전(당사의 경우는 환전 요청 시점의 전신환으로 환전)

4) HTS 또는 전화주문을 통해 주문

5) 각 국가별로 정해진 일자가 지난후에 결제

2. 해외 직투의 특징

1) 위탁증거금 100% : 미수 불가능

2) 양도 소득세 20% : 별도 설명 참고

3) 환전 비용과 환차손익 발생 가능

4) 미국 시장을 제외한 국가는 데이트레이딩 제한(현지 규정이 아닌 예탁 보관의 문제로 기인함 / 9월 중에는 규제가 풀릴 예정)

5) 미국 홍콩등은 시장제한폭이 없음 (하루에 100% 상승 90%하락도 심심치 않게 나옴)

6) HTS의 경우 국내와는 달리 시세가 유료로 제공됨

위와 같이 국내 투자에 비해서 제한 사항이 꽤 많은 편입니다만

해외 직접 투자를 하게 되는 이유는

1) 국경을 넘어서 분산 투자가 가능해졌다는 점

2) 해외 우량 기업에 직접 투자가 가능하다는 점

3) 선진 시장에서 ETF, ETC같은 새로운 상품에 투자가 가능하다 점

4) 펀드 투자에 비해서 상황 대처 능력이 뛰어나고 원하는 기업에 집중 투자할 수 있다는 점

입니다.

출처: 리딩투자증권