신문과 프로그래머.

오늘은 신혼부부 특별공급 관련 내용입니다.

출처 : 닥터부동산 drapt.com

보금자리지구 민간분양 설명입니다.

출처 : 닥터부동산(www.drapt.com)

오늘은 부동산 투자수익률/임대수익률 계산에 대해 알아봅시다.

출처 : 닥터부동산(www.drapt.com)

오늘은 아파트 1층의 장, 단점에 대해 알아보자.

출처 : 닥터부동산

분양가 실거래가 신고에 대해 알아보자.

[출처] 닥터아파트. http://www.drapt.com/theme/whitepaper/?page_name=detail&uid=454

주택매매계약서 특약사항.

출처 : 닥터부동산

오늘은 부동산 계약금, 중도금, 잔금의 의미를 알아보도록 하자.

부동산 계약시 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 지급된다.

통상 계약금은 매매대금의 10%, 중도금은 40% 이상, 잔금 50% 이하로 한다.

1. 계약금

계약금은 물른 중도금 잔금 지급 비율은 법으로 정해져 있지 않다.

통상 대금의 10%를 계약금으로 책정한다.

부동산 계약에는 반드시 계약금을 주고받아야 한다.

매수인이 계약을 해지하려면 계약금을 포기하면 된다.

또 매도인이 해지하려면 계약금의 배액을 위약금으로 지불하면 된다.

이처럼 계약에 따른 약속이행을 안하면 그에 따른 위약금을 지불한다는 것이 계약금의 취지다.

2. 중도금

중도금은 계약을 반드시 이행하겠다는 의미다.

민법에선 중도금 지급을 잔금 이행의 착수로 본다.

따라서 일방적인 계약 해지를 인정하지 않는다.

주택시장 상승장에서는 매수자는 가급적 중도금을 지급하는게 좋다.

중도금을 생략할 경우 계약금을 최대한 많이 지급해야 한다.

중도금 지급 이후 계약을 해지하려면 매도인과 매수인간 합의가 필요하다.

합의하지 않은 일방파기는 손해배상청구 등 문제가 발생한다.

3. 잔금.

매매대금중 계약금, 중도금을 뺀 금액을 잔금이라고 한다. 계약이행의 완료다.

매수인은 잔금 지급의무가, 매도인은 명도의무가 있다.

만약 매수자가 잔금 날짜에 잔금을 지급하지 않고 계속 미루면 어떻게 해야 할까?

날짜를 지정해 계약이행을 촉구히는 내용증명을 보내고 지정된 날짜가 지나면 계약을 해지할 수 있다.

계약이 해지되면 매도인은 위약금(계약금)을 제외한 중도금(이자 포함)을 매수자에게 돌려주면 된다.

손해배상을 청구할 수 있다.

한편 대출을 받아 잔금을 지급해야 하는 매수인이라면 은행에 미리 대출금액 및 대출시기를 확인하는 게 좋다.

또 계약금 중도금 잔금은 계약 당사자 이름의 계좌이체로 송금 수금하는 것이 안전하다.

오늘은 가족끼리 부동산 거래시 주의할 점에 대해 알아보자.

부모와 자식 간 부동산 거래는 매매계약서를 썼다고 하더라도 국세청은 증여추정으로 보고 증여세를 과세한다.

Because 부모가 양도대금을 다시 자식에게 돌려줄 수 있기 때문이다.

따라서 증여세를 내야하는 사람은 증여가 아니고 정상적인 거래(유상이전)라는 사실을 입증할 책임이 있다.

이때 국세청의 "사실 판단" 이 중요하다.

계약금, 중도금, 잔금 등 대금, 매수자 자금 출처 등을 구체적으로 입증할 수 있는 금융거래내역 자료와 소득증빙 서류 등을 준비해야 한다.

국세청은 시가의 30% 이상 차이난 거래는 증여로 추정한다. 또 대가(매매가)와 시가의 차액이 3억원 이상이면 증여세를 과세한다.

이때 국세청은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 부당이익분으로 보고 대가와 시가의 차액에서 부당이익분을 차감한 금액에 증여세를 부과한다.

또 배우자의 직계존비속, 친족 등 특수관계인과 정상적인 거래라고 하더라도 대가와 시가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 본다.

따라서 시가를 기준으로 매도가액을 다시 책정해 양도세를 부과한다.

여기서 시가라는 개념이 중요하다. 시가란 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 말한다.

증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이뤼진 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매/공매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다.

시가를 산정하기 어려운 경우 주택 공시가격 또는 토지 공시지가에 의해 평가한 가액을 시가로 한다.

한편 가족끼리 부동산을 무상 임대해주는 경우 증여세가 부과될 수 있다.

임차인이 부동산 무상 임대로 5년 동안 얻은 이익이 총 1,000만원 이상일 경우 국세청은 증여세를 과세한다.

임대료를 지불했다 해도 시가보다 30% 이상 적거나 많게 냈다면 증여세를 내야 한다.

시가 확인이 어려운 경우 부동한 가격의 2%를 시가로 추정한다.

제 3자를 통해 우회거래를 통해 증여세를 부당하게 감소시킨 경우 증여세를 부과한다.

또 특수관계인으로부터 증여받고 5년 이내 양도하는 경우 취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세를 한다.

오늘 아침은 매우 춥네요.

다행히 오후부터 날씨가 풀린다는 미리 따뜻한 마음을 가져봅니다.

오늘은 증여 절세 방법 중 하나인 부담부 증여에 대해 알아볼께요.

일단 사전 증여는 절세의 여지가 많습니다.

사전 증여 절세 방법 중 부담부 증여라는 방법이 있습니다.

부담부 증여 : 증여대상 재산에 채무(은행대출금, 임대 보증금 등)를 끼워 넣는 방법.

증여재산에 들어 있는 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여할 경우 그 채무는 증여로 보지 않아 그만큼 증여재산가액이 줄어든다.

다만 채무에 해당하는 금액은 유상으로 자산을 이전하는 것으로 간주돼 양도소득세를 부담해야 합니다.

양도소득세와 증여세는 모두 누진세율을 적용합니다. 세금을 증여세와 양도소득세로 나누어내면 과표 분산에 따라 증여재산 전체에 대해 증여세를 내는 단순증여보다 세율이 낮아지고, 이에 따라 세부담이 낮아집니다.

만약 수증자에게 소득이 있다면 전세보증금 외에 증여 부동산을 담보로 금융기관 대출을 받아 채무금액을 늘린 상태에서 증여하고, 차입금으로 조달한 현금을 추가로 증여하면 절세 효과를 더 크게 누릴 수도 있습니다.

그러나 부담부 증여가 항상 유리한 것만은 아닙니다.

양도차익이 많아 중과세가 적용되는 경우라면 부담부 증여가 불리할 수 있구요.

또, 증여재산에서 공제받은 채무는 세무당국의 사후관리 대상입니다.

부담부 증여로 세금을 적게 낸 후 수증자가 인수했던 채무를 증여자가 대신 상환해주다가 세금 추징을 당하는 사례가 자주 있습니다.

감사합니다.

분양권 공동명의에 관련된 내용입니다.