신문과 프로그래머.

<  양도세율 >

- 양도세 기본공제 250만원도 놓치지 않아야 한다.

- 양도세 비과세 대상 : 1주택자 : 2년 이상 보유, 실거래가 9억원 이하.

- 장기보유 특별 공제

  - 양도세 비과세 대상자, 일시적 1가구 2주택자는 특별 공제 불필요.

  - 고가주택(실거래가 9억원 초과) 3년 이상 보유한 1주택자, 다주택자에게 필요.

< 취득세율 >

[귀농현장-잘 고른땅의 12가지 조건] 

1.  지적도상 도로가 있는 땅 
2.  자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅 
3.  구거(도랑)에 접한 땅 
4.  평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅 
5.  뒷산이 완경사지로 된 땅 
6.  지세가 남쪽으로 향한 땅 
7.  자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅 
8.  도로보다 지형이 높은 땅 
9.  주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 짱 
10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅 
11. 지하수 개발이 쉬운 땅 
12. 주변에 혐오시설이 없는 땅 


<귀농시 좋은 시골집 고르는 요령 > 


1.  지적도상 도로가 있는 주택 
2.  2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택 3.  뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택 
4.  남향부지에 지은 주택 
5.  도로보다 높은 자리에 있는 주택 
6.  세대 수가 많은 단지내 주택 
7.  농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택 
8.  앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택 
9.  지대가 높아 시야가 탁 트인 주택 
10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택 
11. 주변에 혐오시설이 없는 주택 


<실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다> 

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지 
2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지 
3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능) 
4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지 
5. 경지정리가 잘 되어있는 농지 
6. 공사시 재해발생이 우려되는 농지 
7. 군사보호구역 내 농지 (군협의시 신축가능) 
8. 건축허가시 상.하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지 

<농지전용허가 신청시 구비서류> 

1. 등기부등본 
2. 지적도 
3. 토지대장 
4. 토지이용계획확인원 
5. 피해방지계획서 
-> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출 
- 사업계획서 : 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 

자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 
시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 
수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시 

- 지적도 : 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시 
- 지형도 : 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 

농로, 수로등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시 

- 피해방지계획서에는 
<농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우> 
1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획 
2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획 
3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획 
4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획 


<귀농인의 임야구입시 체크포인트> 

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가? 
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가? 
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가? 
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가? 
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가? 
6. 진입도로 확보가 가능한가? 


<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차> 

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차 

임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청-> 
심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가-> 
건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전 

2. 구비서류 

- 산림형질변경 허가신청서 1부 
- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부 
- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부 
- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

2014년 취득세율.

1. 취득세는 부동산을 취득한날로부터 60일이내에 신고 및 납부를 해야합니다.

2. 취득시기 : 계약서상 잔금지급일 또는 잔금지급일보다 먼저 등기가 된 경우는 등기일이 취득시기가 됨)

3. 다주택자에 대한 차등부과가 사라졌습니다.

2014년 양도세율.

1. 기존 주택단기보유기간에 따른 세율이 

   1년미만 50%,  1년이상 2년미만 40%   ⇒   1년미만 40%, 1년이상 일반세율로 변경되었습니다.

2. 기존 과세표준액 최고액 3억  ⇒  최고액 1.5억으로 변경되었습니다.

3. 가장 중요한건 양도세 중과세 폐지!!

[장기보유특별공제]

※ 주택보유기간 3년 이상부터는 보유기간에 따라 장기보유특별공제 혜택을 받으실 수 있습니다.

Q. 2010년 1월 20일에 2.5억에 매입한 아파트를 2014년 2월 23일에 4억에 매매하였는데 양도세가 얼마나 나올까요?

       양도가 : 400,000,000원

               (-)

       취득가 : 250,000,000원

               (-)

       경   비 : 7,500,000원 (취득가의 약 3%로 추정하였습니다.) 

               (=)

       양도차익 : 142,500,000원

       장기보유특별공제 : 17,000,000원 (양도차익의 12%)

       양도소득 : 142,500,000원(양도차익) - 17,000,000원(장특공제) = 125,400,000원

       기본공제 : 2,500,000원(1년에 1회로 한함)

       과세표준 : 122,900,000원

       산출세액 : 122,900,000원×38%(누진세율) = 46,702,000원

                   (+)

       지방소득세 : 4,670,200원 (산출세액의 10%)

                        (=)

      총 납부세액 : 51,372,200원

자동차나 TV처럼 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있는 것을 '동산'이라고 부릅니다. 토지나 건물 같은 부동산은 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵죠. 그래서 나라에서는 '등기부'라는 공적 장부를 만들었는데요. 법원 등기관으로 하여금 여기에 부동산 표시와 그 부동산에 관한 권리 관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 절차입니다. 이것이 바로 '부동산 등기' 제도입니다.

부동산 매매 시 계약서를 작성하고 잔금을 지불했다고 해서 해당 부동산이 바로 내 것이 되지는 않습니다. 거래된 부동산에 대해 완전한 소유자가 되는 데 꼭 필요한 것이 바로 등기인데요. 절차를 모르고 등기소나 법무사 사무실에 가면 한 번에 해결되지 않아 번거롭게 두세 번씩 왔다갔다 할 수 있습니다. 미리 알아두는 게 좋죠. 오늘은 부동산 거래에서 빠질 수 없는 등기에 대해 살펴보겠습니다.

부동산 등기란 부동산의 권리 관계를 모든 사람에게 알리는 절차입니다. '등기부 등본'이라는 단어 자주 들어보셨죠? 등기부를 열람하는 모든 사람이나 등본을 발급받으면, 그 부동산의 지번부터 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시 사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 상세히 알 수 있죠.

부동산 등기는 종류에 따라 다양하게 구분되는데요. 내용에 따른 분류로는 기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 회복등기가 있습니다. 좀 더 자세히 알아보죠. 

조금 더 쉽게 설명을 드리자면 ▲기입등기란 등기에 새로운 사항을 기입하는 것이고, ▲변경등기는 등기부상의 변경사항을 추가로 기입하는 것, ▲경정등기는 등기부상의 내용이 실제와 차이가 있을 때 바로 잡는 것, ▲말소등기는 기재된 등기사항을 삭제하는 것, ▲회복등기는 기존 등기가 부당하게 소멸당했을 때 회복하는 등기입니다. 

다음은 효력에 의한 분류입니다. 종국등기와 예비등기가 있습니다. 

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기 권리는 아닙니다.

부동산물권 가운데 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권입니다. 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 '설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸'하는 경우에 등기를 해야 하죠. 

등기 신청 시 준비해야 할 서류는 매도인과 매수인이 각기 다릅니다. 

등기신청서의 부동산 표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물란에는 지번, 구조, 종류, 면적을 기재합니다. 등기원인란에 매매는 '매매'라 표기하고, 연·월·일란에는 계약체결일을 기입하며, 등기의 목적란에는 소유권 이전을, 등기 의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를, 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기입하면 됩니다. 

부동산 거래는 다른 어떤 것보다 철저하게 따져 시행해야 합니다. 고가의 거래이기 때문이죠. 그만큼 부동산에 대한 권리 의무 관계를 파악할 수 있는 등기에 대해서 확실히 챙겨야 할 것입니다. 우리나라는 이른바 '성립요건주의'라 하여 권리변동은 등기를 해야 비로소 그 효력이 발생하는 원칙을 채택하고 있거든요. 결코 복잡하지 않으니 차근차근 읽어보시면서 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다. 감사합니다.

1가구만 있으면 주택임대사업자 

정부는 급등하는 전세 및 월세가격 안정대책의 일환으로 민간에서 자율적으로 임대물건이 공급될 수 있도록 임대사업자 등록 요건을 다음과 같이 완화하였다.

- 임대사업자 등록 요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년. 
즉 매입임대사업의 요건이 3호에서 1호이상 임대하는 경우로 완화되어 지역에 관계없이 1가구 이상이면 임대사업이 가능하다는 점을 알아두자~ 

- 임대사업용 주택의 요건 : 임대사업자 등록시 주택기준시가 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하인 주택으로 전용면적 149㎡ (45평) 이하여야 한다. 또한 주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로 인정해 준다. 

주택임대사업자의 등록 절차

1. 임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시∙군∙구청 주택과를 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 된다. 

2. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 하면 된다. 

3. 임대주택 물건지 시, 군, 구청에 재산세 감면 신청(임대사업자등록증 사본 제시)

4. 임차인 입주 10일전까지 시, 군, 구청에 임대조건 신고

세제상 혜택 

1. 주택 양도시 비과세 적용이 가능하다 : 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 즉, 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도시에는 양도가 9억원에 한하여 비과세가 적용된다. 단, 거주 주택은 임대사업등록 개시일로부터 2년 이상 거주해야 하며 3년 이상 보유해야 한다. 또 임대사업용 주택을 5년 이내에 팔게 되면 비과세 받았던 양도소득세는 비과세가 배제되어 다시 과세되는 점에 유의해야 한다.

2. 취득세, 등록세, 재산세의 감면 : 취등록세인 경우 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이면 100% 감면이 가능하며 그 외 면적에 따라 일부 감면이 가능하다.

3. 종합부동산세 합산과세대상에서 배제 : 임대사업자는 매년 9-10월 종부세 배제신청기간에 관할세무서에 문의하여 종부세 합산과세 배제신청을 하면 된다. 

4. 임대주택의 양도시 중과세 배제 : 2012년까지 다주택보유자에 대한 양도소득세가 배제되어 있지만 유예기간이 종료되면 다시 중과세가 될 수 있다. 그러나 5년 이상 임대한 임대주택을 양도시에는 양도소득세의 중과세(1세대 3주택 60%, 1세대 2주택 50% 중과)가 배제되며 장기보유특별공제도 적용받게 된다. 단, 전용면적이 85㎡를 넘지 않아야 한다. 

고려해야 할 사항 

주택임대사업자도 부가세 면세사업자지만 소득세는 납부하여야 한다. 

1. 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인 경우에는 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다.

2. 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대시 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인 (기준시가 3억원이하이며 전용면

임대사업으로 혜택보는 세금

1. 취득세

임대주택 전용면적 60㎡(18평) 이하를 5년간 임대한 경우 취득세 100% 면제됩니다

기존에 가지고 계시던 다가구주택이나 주택은 감면 되지 않으며 공동주택을 (60㎡이하)

최초 분양받은 경우나 공동주택을 새로 건축할 경우에는 감면이 됩니다

2. 재산세

전용면적 60㎡이하 50% 전용면적 60~85㎡25% 그리고 건설임대주택 전용면적 149㎡이하인

경우에도 25% 깍아줍니다 그리고 영구임대주택 전용면적 40㎡이하는 재산세에서 면제 됩니다

재산세 감면혜택을 보기 위해서는 매입임대.건설임대든 임대 주택이 2채 이상이어야 합니다

3. 종합부동산세

임대주택은 종합부동산세 합산 과세에서 제외 됩니다

4. 소득세

공시가격 3억이하 전용면적 85㎡이하 소형임대주택은 전세보증금 대해서는 소득세과세

대상에서 제외됩니다 (2013년 12월31일 까지)

5. 양도 소득세

공시가격 수도권 6억이하 지방 3억이하 주택을 1채이상 5년간 임대하였을 경우

양도소득세 중과세 대상 제외가 되며 장기보유특별공제에서도 15%감면 받으실수

있습니다 그리고 임대사업자가 거주하고 있는 9억원이하 주택도 양도소득세를

내지 않으셔도 됩니다

임대사업을 하게 되면 일단 임대사업등록을 하는 경우가 있습니다.

세금으로 혜택을 보는 부분은 일단은 얼핏 보면 혜택을 보는 것 같지만 조건이 까다로운 경우가 많고 앞에서 남고 뒤로 밑지는 경우도 있을수 있습니다.

우선 취득세 면제 및 25%감면은 신규주택을 분양받는 경우인데 특히나 작은 도시형생활주택에서 분양할때 많이 쓰는 분양기술이지요.

하지만 도시형 생활주택의 경우 바로 임대료가 책정되기에 예를 들어 월 60만원으로 신고한다면 일년이면 720만원 그러면 종합소득이 1년 720만원이 신고되고 이에 비례해 소득세가 매져 지지요.

그리고 건강보험관리공단에도 신고가 바로 되서 건강보험료가 자동으로 올라가지요

그러면 2-3년 뒤면 취득세는 세금이나 건강보험료도 내게되고 그이후에도 세금과 건강보험료는 계속 내지요.

재산세 감면이나 면제 지방의 소형아파트 시세 1억미만 아파트의 경우 기준시가로는 4-5천만원으로 잡혀잇어 일년에 세금 5-10만원내나요.

하지만 수도권의 오피스텔, 2억이상 아파트 25%감면 받아도 기준시가가 높아 재산세는 20-40만원 내야 하는데 그중 25%감면 받아도 15-30만원은 내야 하지요.

종합부동산세 합산에 들어가지 않는다. 부부가 따로 하면 별 걱정이 없구요.

임대사업자의 양도세 혜택 이부분은 직접거주하는 집 3년보유, 2년거주 요건이 되는 경우인데 이때는 정말 1-2년전부터 고민해야 하는데 수도권에서 요즘 내놔도 팔리지 않는 주택이 태반이고 본전에라도 팔려는 사람이 태반인데 2001-2005년사이에 강남에 집사둔 사람이나 통하지 별로 적용되는 사람이 많지 않을것 같은데 모르겠습니다.

아뭏든 임대사업자로 세금을 혜택볼수 있다는 것은 고가 아파트나 주택을 분양받아서 20%이상 올라야 혜택을 볼수 있고 지방의 기준시가가 낮은 아파트나 주택은 큰 혜택이 볼것 같지는 않습니다.

하지만 고가 아파트나 주택이 과연 오를지 세금 때문에 집을 안사는것은 아닌것 같고 집이 안오를것 같아 집을 안사는 것인데

과연 이런 상황에서 임대사업자 우대정책이 이런 세금 정책으로 될문제인지 그리고 다주택자들이 세금아끼려 집을 사는지 제가 보기에 다주택자들이 사는 집을 사는 이유는 세금보다는 월세로 기존 유지비와 생활비에 도움되는 고정수입이 나오고 궁극적으로는 시세차익으로 목돈을 벌려고 하는 것 같은데 제 생각과  나리들 생각이 틀린가요.

등록 사이트  - 주택 임대사업자 등록 - 민원24

담당 부서 - 국토해양부 주거복지기획과 02)2110-6227

주택 임대사업자 등록 조건

1) 임대주택수 - 1가구 이상이면 신청 가능.

2) 임대주택 규모 - 전용면적 149㎡ 이하 / 임대사업자 등록시 공시가격 수도권: 6억원이하/ 지방: 3억원이하 인 주택.

3) 의무 임대기간 - 5년이상 임대 (개인적 사유로 등록 취소나 철회 불가능) 

                            의무기간내 임의로 매각시 임대주택법 제 41조에 따라 2년이하의 징역이나 2천마원 이하의 벌금.

                            임대기간이란 사업자 등록증이 되고 임대를 개시한 날부터 계산.

(매입한 집을 반드시 임대등록 해야 하는것은 아니다. 5년임대기간은 임대등록된 집에 한해서만 적용된다.)

4) 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능.

5) 임대사업자 등록 - 임대사업시 세제 혜택을 받기 위해서는 임대사업자의 거주지나 물건지 관할 시.군.구 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.  등록 사이트 - 주택 임대사업자 등록 - 민원24

6) 사업자등록 - 임대 사업을 시작한지 20일 이내에 임대사업자의 거주지와 물건지 관할 세무서에 사업자 신고를 해야함.(원칙적으로는 보유 주택이 있는 관할 세무서에, 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고가능.)

세제혜택

1) 취득세 면제

- 전용면적 60㎡ (18평) 이하 - 5년이상 임대한 경우에만 면제 (기존주택이나 다가구주택 강남3구는 제외)

                                         공동주택을 신축하거나 최초로 분양받은 경우에만 취득세 감면 가능.

                                         취득일로 부터 30일 이내에 해당 주택 소재지 관할 시.군.구청 세무과에 지방세 감면신청서

                                         와 임대사업자 등록증을 제출해 취득세 감면 받는다.

2) 양도소득세

- 임대사업자가 거주하는 기존주택 1호 : 3년이상 보유기간 요건과 9억원 이하인 경우 1세대 1주택자와 같이 양도세 비과세

- 개인인 경우 주택취득시점이 2009년 1월 1일 ~ 2012년 12월 31일이라면 주택수와 관계없이 임대사업등록 여부와 상관없이 양도세 중과가 배제되고 일반세율(6%~38%)이 적용.

- 법인의 경우에는 30% 추가 과세가 면제됩니다.

- 3년이상 주택 보유시 장기보유특별공제도 받을 수 있음. ( 의무임대기간이 5년 이상이므로 15 % 이상 공제)

3) 재산세

- 전용 40㎡ 이하 5년이상임대 : 면제

- 전용 60㎡ 이하 : 50% 감면

- 전용 85㎡ 이하 : 25% 감면

- 건설임대주택의 경우 145㎡ 이하: 25% 감면

4) 종합부동산세

- 임대주택의 경우 종부세가 부과되지 않음.

5) 소득세

전세보증금 과세제도는 3주택 이상 보유자 가운데 전세보증금 합계가  3억원 초과분의 60%의 이자상당액만큼 수입금액에 산입하여 간주임대료로 계산하나 서민주거 안정을 위해 소형주택(전용 85㎡ 이하, 기준시가 3억원이하)은 전세보증금에 대한 소득세 과세 대상에서 3년간 제외된다. (2013년 12월 31일 까지 한시적용)

주택을 여러채 보유하더라도 주택수 산정에서 제외됩니다.