귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건

[부동산정보 - 임야]

 실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다. 

 땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는 것은 기본상식입니다.

[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]

 1. 지적도상 도로가 있는 땅

 2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

 3. 구거(도랑)에 접한 땅

 4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

 5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

 6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

 7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

 8. 도로보다 지형이 높은 땅

 9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

 10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

 11. 지하수 개발이 쉬운 땅

 12. 주변에 혐오시설이 없는 땅

 

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

 1. 지적도상 도로가 있는 주택

 2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

 3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

 4. 남향부지에 지은 주택

 5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

 6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

 7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

 8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

 9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

 10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

 11. 주변에 혐오시설이 없는 주택

 

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]

 1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

 2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

 3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

 4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

 5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

 6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

 7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

 8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

 

[농지전용허가 신청시 구비서류]

 1. 등기부등본

 2. 지적도

 3. 토지대장

 4. 토지이용계획확인원

 5. 피해방지계획서 -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

 6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한사업장 규모 등을 명시

 7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

 8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를 정확히 표시

 

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

 1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

 2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

 3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

 4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획

 

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

 1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

 2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

 3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

 4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

 5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

 6. 진입도로 확보가 가능한가?

 

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

 1. 형질변경(산림훼손허가) 절차 : 임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전 

 2. 구비서류

   - 산림형질변경 허가신청서 1부

   - 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

   - 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

   - 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

 

[임야에 약초 심기]

 임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는 것이다.

 식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초나 버섯종류도 있다.

 하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

 1. 약초재배를 위한 임야의 구입

   임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

   도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

   약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.

   임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

   보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

   공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다.

   따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

 2. 산지전용 신고요건

   산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

   산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다.

   경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다.

   관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이 10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

   다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를 초과해서는 안된다는 조건이 있다.

   이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

 3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

   약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.

   아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다.

   그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

 4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

   일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산 가공 지원이 있다.

[임산물소득원의지원대상품목 [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)]

 수실류 : 밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래

 버섯류 : 표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이

 산나물류 : 더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순

 약초류 : 삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초

 수엽류 : 은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎

 약용류 : 오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충

 수목부산물류 : 수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순

 관상산림식물류 : 야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디