전원주택의 기본 요건과 투자의 시선으로 보기

1. 전원주택이란?

 

전원주택은 도시교외화 현상의 일부로서 도시의 열악한 주거 환경에서 벗어나 자연환경이 양호한 지역에 전체 가족 또는 친지들의 항시거주 또는 정기적인 거주를 목적으로 건축한 주택을 의미합니다. 또한 전원주택은 대도시 주민들이 주말이나 휴가 등 여가시간에 이용하기 위한 주택의 경우 주말주택(second house)이라고 불리며, 대도시에 경제기반을 둔 사람들이 대도시근교의 지역 중 도시화되지 않은 농촌지역에 입지한 항시거주용 일반주택도 전원주택으로 포함됩니다.

 

항시거주용 주택으로서의 전원주택과 주말주택의 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분된 것으로 그 입지요인이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사한 것으로, 항시거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의시설과의 접근성 용이해야 합니다.

 

도시지역의 주택과 비교할 때 전원주택의 특징은 다음과 같습니다.

 

첫째, 모도시의 근교에 입지하여 도시와의 접근성이 용이한 곳에 위치. 전원주택은 구입자가 거주하는 도시와 승용차를 이용한 교통이 원활하여 1시간 내지 1시간 30 분 이내의 거리에 위치하여야 하는 것으로 알려져 있으며, 최근에는 서울시에서 2시간 거리 이내의 지역에도 점차 전원주택의 수요자들이 늘고 있습니다.

 

둘째, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치. 대부분의 사람들은 대부분 도시의 열악한 주거환경에서 벗어나 양호한 자연환경에서 거주함으로서 도시생활에서 축적된 피로를 제거하여 본인과 가족의 정신과 육체의 건강에 활력을 주기 위해 전원주택을 구입하고 있으므로, 전원주택의 구입에 있어 최우선적인 고려사항은 자연환경입니다.

 

그러나 일반적으로 전원주택지로 거래되는 부동산은 빼어난 경관을 요구하는 것은 아닌 점에서 `별장'과 구분됩니다. 통상 전원주택이 갖추어야 할 기본적인 자연환경은 주택을 뒤로한 산과 자그마한 개울, 맑은 공기, 넓게 트인 논과 밭의 전경, 도로나 공장 등 공해로부터의 격리된 지역 등을 들 수 있습니다.

 

셋째, 자신의 가족 또는 자신과 친한 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간. 전원주택의 이용은 한 가족이나 동호인, 친지 등 한정된 사람들만이 타인들의 간섭 없이 거주할 수 있는 공간으로 개인의 프라이버시를 보호할 수 있는 독립된 공간을 형성하는 것이 대부분입니다. 그러나 반드시 산골짜기 등 완벽한 외부와의 차단이 필요한 것은 아닙니다.

 

넷째, 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근이 용이할 것. 전원주택은 주말주택 또는 항시 거주주택으로서 일반주택이 지닌 생활편의시설의 이용에 커다란 어려움이 없어야 합니다. 주·부식을 구입할 수 있는 상점이나 응급 시 필요한 병원 등 생활필요시설에 승용차를 이용하여 빠른 시간(30-40 분) 이내에 도달할 수 있어야 합니다.

 

다섯째, 적은 규모나마 꽃이나 작물을 직접 재배할 토지가 확보되어 있을 것. 전원주택에 대한 일반의 인식 가운데 공통적인 부분은 전원주택의 구입 시 본인과 가족들이 적은 규모나마 꽃이나 과수나무, 작물 등을 직접 재배할 여유공간을 원할한 경우가 대부분입니다.

　

2. 전원주택 지역의 분석

　

2.1. 자연적 요소

 

자신이 계속 거주하며 주된 활동의 지역인 도시를 벗어나 농촌지역에 주택을 구입하는 전원주택 수요자들의 공통적인 구입 이유는 자연환경의 양호함에서 찾을 수 있습니다. 전원주택에 있어서 자연환경은 지역에 따라 지형과 자연물 등 유형화된 경관은 물론 기온이나 강수, 강설량 등 무형적인 요소들이 복합된 것입니다.

 

지형은 산악과 구릉, 호수, 하천, 협곡, 폭포, 고원, 평원, 삼림, 해안, 섬 등으로 구분될 수 있으며, 자연환경을 이루는 요소로는 일광, 공기성분, 온도, 강우, 습도, 바람 등의 기후요소에 의해서 결정됩니다.

 

2.2. 접근성

 

전원주택지역의 접근성은 모도시의 주택과 직장과의 거리와 전원주택에서 주거생활을 영위하기 위해 필요한 생활필수품을 구입하기 위한 편의시설이나 기타 주거생활과 밀접한 시설들과의 접근성으로 구분됩니다. 이때 접근성이란 전원주택과 대상 시설과의 물리적인 거리보다는 통상의 교통수단을 이용한 도달거리(시간거리)를 중심으로 분석해야 합니다. 기타 전원주택의 인근지역에 여가를 즐길 수 있는 체육시설이나 위락시설이 존재하고 있을 경우 당해 시설에의 접근성도 점검해야 합니다.

 

2.3. 제도적인 요인

 

현행 우리나라에서는 국토이용관리법을 중심으로 여러 가지 토지이용규제 제도를 갖고 있습니다. 전원주택 입지지역에서의 토지이용규제 사항들은 현지 사정에 정통하지 못한 신규 구입자에게는 의도치 않은 거래사고의 발생 위험까지 대두되는 실정입니다. 따라서 해당 지역의 토지이용규제에 따른 건축 가능성 여부는 전원주택지역의 분석에서 가장 우선적으로 고려해야 할 것입니다.

　

3. 전원주택용 토지의 기본 요건

 

3.1. 자연재해로부터의 방호

 

전원주택이 입지하는 지역은 도시와는 달리 자연재해에 대한 방재시설이 완비되지 못한 경우가 많습니다. 특히 전원주택의 입지지역으로 선호되는 계곡이나 하천 변의 전원주택의 경우 여름철 강우가 집중되는 시기에는 홍수나 침수 등의 자연재해가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 현지에 장기간 거주한 주민들에게 자연 재해가 발생한 사례를 들어보는 것이 필요합니다. 또한, 각종 해충이나 뱀 등으로 인한 피해도 고려해야 합니다.

 

3.2. 도로여건(접근의 가능)

 

전원주택의 이용시 대부분의 사람들은 승용차를 이용하고 있습니다. 따라서 전원주택지는 반드시 차량이 진입할 수 있는 도로에 접해 있어야 하며, 폭 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접하고 있지 않은 토지에는 건축을 할 수 없습니다.

 

3.3. 적당한 격리와 적당한 개방

 

전원주택의 이용은 조용한 곳에서 휴식을 즐기는 휴양의 형태를 취하는 경우가 많은 것으로 전원주택지의 격리성은 입지요인의 분석에 있어서 중요한 요소 중 하나가 될 것입니다. 다만 취락의 인근에 입지하여 지역주민과의 유대관계가 중시되는 항시거주용의 전원주택의 경우에는 완전한 격리는 오히려 지역주민들과의 위화감을 조성하게 되므로 이에 대한 합리적인 분석이 선행되어야 합니다.

 

3.4. 신축의 가능

 

현재 우리나라에서는 전원주택이 완벽하게 건축되어 분양이나 매각되는 경우는 드문 형편이고 대부분의 사람들은 전원주택지역의 토지를 구입하여 자신의 취향에 알맞은 전원주택을 건축하고 있습니다. 따라서 전원주택구입 시 추후 건축계획이 있는 경우에는 필히 신축 가능여부를 확인해야 합니다.

 

농지나 임야를 구입할 경우에는 가장 먼저 농지전용이나 임야의 형질변경이 가능하지 여부를 확인해야 하며, 건축허가에 필요한 폭 4m 이상의 진입로를 확보할 수 있는가를 확인해야 합니다.

 

또한 전답에 전원주택을 건축할 경우에는 대체농지조성비와 농지전용부담금을 내는 것은 물론이고 건축물이 100% 완공되지 않으면 필지 분할이나 대지로의 지목변경이 안된다는 점에 유의해야 합니다. 또 임야일 때는 건축물이 연면적 30%이상 건설돼야 필지 분할과 대지로의 지목변경, 소유권이전이 가능합니다.

 

농지전용이나 임야의 형질변경 가능성에 대해서는 해당 군청의 도시계획과나 농지관리계, 산림계를 방문하여 직접 확인하는 것이 좋습니다. 보통 농지전용면적은 건축면적의 3-4배 정도이며, 산림형질변경은 200평 내외나 바닥면적의 5배 정도이지만, 시·군별로 건축면적(건물 바닥면적)에 따라 전용할 수 있는 농지나 산림 면적이 다르므로 반드시 사전에 확인을 해야 합니다.

　

4. 전원주택 구입시의 점검사항

 

4.1. 주택의 관리 문제

 

대부분의 전원주택은 주말이나 휴가기간에 이용하는 경우가 많습니다. 따라서 우리나라와 같이 주 6일 근무가 보편적인 사회에서는 연간 이용일수가 50 - 70일을 넘지 못하고 나머지 기간동안 주택을 방치하게 됩니다. 이 경우 위생관리나 건물의 유지보수를 위한 보전관리의 측면에서는 커다란 문제가 없으나 건물과 시설물을 재해나 도난 등으로부터 보호하는 보안관리의 측면에서 문제점이 발생할 수 있습니다.

 

4.2. 거래사고 문제

 

전원주택 역시 하나의 부동산으로 부동산의 거래와 관련된 여러 가지의 문제가 발생 할 수 있습니다. 이에 더해 농촌지역에 있는 전원주택의 경우에는 평상시 등기부 관리 소홀로 인해, 토지의 소유자와 당해 토지상의 건물의 소유자가 다르거나, 사망자의 소유에서 상속자의 소유로 상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래할 때 이해관계자가 나타나는 경우도 있습니다.

 

특히, 대지의 소유자와 대지상의 농가주택의 소유자가 다른 경우 대지 만 구입하여 등기부상 명의이전이 완료되었더라도 농가주택의 소유주는 법정지상권을 갖게 되므로 법률이 정한 일정기간 동안에는 건물을 철거할 수 없으며, 때에 따라서는 건물에 대한 보상이 필요한 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 건물이 포함된 대지를 구입할 경우에는 건물소유자와 대지 소유자가 동일한가의 여부를 확인하여야 하며, 만약 다를 경우에는 구입자의 필요시 건물을 언제든지 철거할 수 있도록 조치를 완료한 이후에 구입하는 것이 바람직합니다.

 

4.3. 지방세의 중과세

 

우리나라의 세법에서는 단순히 항시거주를 하지 않고 휴양이나 위락을 위해 사용하는 주택을 별장으로 보고 있으며, 별장은 고급주택으로 보고 취득세나 등록세는 물론 재산세를 높게 부과하고 있습니다.

 

4.5. 토지 경계

 

지적정리가 완전하지 않은 농촌지역의 경우 인접의 대지나 전답들과 구입 대상 토지 사이의 경계가 확실치 않은 경우가 대부분이며, 때에 따라서는 지적도상의 경계와 실제 토지상의 경계가 다른 경우가 많습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 구입 이전에 명확한 경계를 확정하는 절차를 거친다면 주변 토지 소유자와의 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

 

4.6. 환경변화에 대한 고려

 

전원주택은 주변의 자연환경과의 조화가 필요하며 자연경관의 질에 따라 그 가치의 높낮이가 평가됩니다. 이와 함께 시간거리로 표현되는 모도시와의 거리는 그 효용성을 측정하는 척도가 됩니다. 전원주택을 구입한 이후에 도로의 확·포장이나 신설로 인해 대도시나 생활편의시설과의 접근성이 좋아 질 수 있으며, 반면에 주변지역에 유흥업소나 공장 등이 계속 신축되는 경우 전원주택으로서 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 이와 같은 인근지역의 환경의 변화에 대한 사전 점검이 필요합니다.

 

4.7. 기반시설

 

전원주택지는 도심지와는 달리 상하수도나 전기, 연료공급 등 각종 기반시설이 미비한 경우가 많습니다. 만약 상수도가 없는 경우에는 식수 공급을 위해 개별적으로 지하수를 개발해야 하는 경우도 있으며, 개발된 지하수가 식용에 적합하지 않을 수도 있으므로 유의해야 합니다. 특히, 한강에 인접된 지역에서는 하수처리를 위해 고가의 정화조를 설치해야하며, 산골 지역의 경우에는 전기 공급을 위해 고액의 설치비를 부담해야 하는 경우도 있으므로 유의해야 합니다.

　

5. 기타사항

 

5.1. 단지형 전원주택

 

전원주택 전문 업체에서 전원주택단지를 조성하여 분양하는 단지형 전원주택은 전원주택 건축을 위한 토목공사나 전기, 상하수도 등을 건설회사에서 시행하므로 개인이 시행하는 것 보다 비용을 절약할 수 있으며, 개별적으로 농지를 구입하려면 1,000제곱미터(303평) 이상을 구입해야 하나, 단지형 전원주택은 100평 단위의 적은 면적으로도 구입할 수 있는 장점이 있습니다.

 

반면에, 전문업자의 부도나 계약조건 불이행에 대한 안전장치가 없는 문제가 있어 반드시 공신력이 있는 업체를 선정해야 합니다. 많은 사업자중 공신력 있는 업체를 해당 업체의 지명도나 사업수행능력, 전원주택 건립경험 등을 감안해야 하나, 전원주택에 대한 거래경험이 없는 투자자의 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.

기타 단지 조성 공사 후 장기간 사업이 중단된 경우에는 농지전용허가나 산림형질변경허가가 취소될 경우가 있으므로, 구입 전에 해당 토지에 대한 허가서를 검토해야 합니다.(농지는 착공 후 1년, 임야는 6개월간 공사가 중단되면 허가가 취소)

 

특히, 개인이나 법인 1인 명의로 일괄적으로 농지전용이나 산림형질변경허가(산림전용허가)를 받은 단지는 소유권이전문제를 유의해야 합니다. 임야의 경우 전체 공정의 30%만 진행되면 소유권이전이 가능하나, 농지의 경우에는 공정의 100%가 진행되어야 소유권이 이전될 수 있으므로 단지 전체의 분양현황은 물론 분양 받은 사람들의 건축시기도 사전에 점검해야 합니다.

 

5.2. 농가주택 구입과 개축

 

최근에는 농가주택을 구입하여 개축해 전원주택으로 사용하는 사람들이 점차 늘어나고 있습니다. 기존 농촌 동네 안의 농가 주택은 진입로가 잘 갖추어져 있고, 상하수도나 전기 설비에 어려움이 없으며, 도난의 염려가 없는 등 장점이 있습니다.

 

반면에 농번기의 경우에는 기존 거주민들과 위화감이 조성될 우려가 있으며, 오래된 농가주택의 경우에는 개축을 할 만큼 골조가 튼튼하지 못한 경우도 있습니다. 특히, 오래된 농가주택은 대부분 보일러와 수세식 화장실, 싱크대 등을 새로 설치할 공간을 확보할 수 있을 만큼 넓어야 합니다.

 

5.3. 전원주택 투자 시기

 

전원주택은 아직도 Second House의 개념으로 인식되고 있는 것으로, 휴가철이나 봄가을의 행락 철에 수요가 집중됩니다. 반면에 이들 시기는 농번기로서 전원주택지의 소유자인 농민들은 대부분 농사일에 바빠 전원주택지의 매각에 큰 관심을 보이지 않게 됩니다.

 

반면에, 전원주택지의 수요자인 도시민들은 12월부터 2월까지의 기간동안은 연말연시의 분위기에 전원주택 구입에 큰 관심을 보이지 않게 됩니다.

 

전원주택 투자를 할 경우에는 이와 같은 계절적인 요인을 감안하여 구입과 처분시기를 결정하는 것이 바람직한 것으로 보입니다. 즉, 전원주택은 12월부터 2월까지의 농한기에 구입하는 것이 바람직합니다. 또한, 적정한 투자 목적을 달성한 경우 봄 또는 가을의 행락 철에 매각하는 것이 바람직합니다.

[출처] 전원주택의 기본 요건과 투자의 시선으로 보기 |작성자 박진형