(부동산 경매) 입찰가 산정을 위한 수익률 분석기법(경매 비용 내용 포함)

상가나 오피스텔, 원룸형 다가구주택 등 임대수익이 발생하는 종목의 투자가치를 판단하는 기준은 바로 임대수익률이다. 일반매매를 통해 이들 종목을 취득하는 기준이 되는 임대수익률은 통상 7% 내외를 기준으로 하지만 경매를 통해 취득하는 경우 수익률 기준은 대개 10% 내외가 된다.

 

경매취득 성격상 매매보다는 더 저렴한 가격에 취득하고 리스크 요인이 더 크다는 점이 반영되었다고 보면 된다. 그만큼 임대수익형 상품의 경우 수익률 분석이 중요하다는 얘기다. 그렇지만 경매취득의 경우에는 수익률 분석도 참 녹록치가 않다. 우선 경매물건의 임대수익률 분석을 위해서는 다음과 같은 3가지 사항이 전제되어야 한다.

 

첫째, 권리분석이나 임대차현황조사를 통해 취득 후 인수하여야 할 금액뿐만 아니라 임차인에 대한 명도과정에서 발생하는 비용 및 개보수 비용에 대한 분석이 마무리 되었음을 전제로 한다.

 

둘째, 취득후 재임대시의 임대가에 대한 정확한 조사가 선행되었음을 전제로 한다. 임대가 조사시 주의할 점은 임대수익률 분석은 보증부월세를 기초로 한다는 점이다. 따라서 임대가 조사가 보증부월세 개념으로 이루어졌다면 조사된 임대가를 수익률 분석에 그대로 적용하면 되지만 전세기준의 임대가만 조사되었다면 그 전세가를 보증부월세로 전환하는 작업이 필요하므로 전세가 외에 보증금 대 월세전환보증금 비율이라든가 월세전환률에 대한 추가 조사가 필요하다는 것을 잊어서는 안된다.

 

셋째, 대금납부후 1년 이내에는 임차인에 대한 명도 또는 명도협의에 의한 재임대 등을 통해 건물이 정상적으로 운영되어야 한다는 것을 전제로 한다. 따라서 취득 후 1년이 지나고도 정상적인 임대운영이 불가능하다면 당초 예상했던 연간 운영수익은 물론이거니와 예정기간내 보유 후 처분을 통해 발생하는 수익실현계획 역시 어긋나게 된다.

 

이러한 전제하에 본격적인 수익률 분석에 들어가야 제대로된 수익률이 나올 수 있다. 임대수익형 부동산의 수익률 분석구조는 기본적으로 취득(낙찰)시 소요되는 초기투입비용 구조와 취득 후 운영상 발생하는 매출액 및 지출액 구조로 나눌 수 있다.

 

취득시 소요되는 초기투입비용으로는 모든 비용의 기준이 되면서 가장 큰 비용항목인 낙찰가(취득가)를 비롯하여 취득세, 등록세, 기타 제세금, 컨설팅수수료, 인수금, 명도비용 및 개보수비용 등을 수 있다. 낙찰가는 수익률 분석을 위한 가상의 금액으로 수익률 분석 결과에 따라 가감 조정이 가능하므로 입찰예상가라 해도 무방하다.

 

취득세는 낙찰가의 2.2%(주택은 1.1%, 농어촌특별세 포함), 등록세는 낙찰가의 2.4%(주택은 1.2%, 교육세 포함)를 비용으로 계상하면 된다. 기타 제세금의 경우 등기말소비용, 법무사 수수료, 채권매입비를 포함하는데 경험칙상 이들 비용은 낙찰가의 0.4%~0.7% 정도면 족하다. 채권매입비의 경우 매입채권액을 당일 할인률을 적용하여 매입 즉시 매도하면 되므로 총매입금액을 비용으로 산정할 것이 아니라 총매입금액에서 할인률을 곱한 금액만을 비용으로 산정하면 된다.

 

컨설팅수수료는 정액화 되어 있지 않지만 가장 일반적으로 통용되고 있는 것은 낙찰가의 2% 또는 감정가의 1.5% 정도(매수신청대리규칙에 의한 수수료는 감정가의 1% 또는 최저매각가의 1.5%)이다. 물론 자신이 전문가적인 소양이 있어 컨설팅을 의뢰하지 않는다면 그만큼 비용을 절약할 수 있다.

 

인수금액은 수익률 분석에 앞서 선행된 권리분석, 임대차분석 및 현장조사 등을 통해 드러난 하자치유비용으로 예컨대 낙찰자가 떠안아야 될 선순위 임차인 보증금, 유치권금액, 법정지상권 해결비용, 체납관리비 등이 이에 해당한다. 명도비용은 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자가 있을 경우에 건물열쇠를 넘겨받는 과정에서 소요될 수 있는 이주협의비용 내지 인도명령이나 명도소송을 통한 강제집행비용을 말한다. 점유자의 성향에 따라 명도비용이 들쑥 날쑥 하겠지만 대개 건물면적(전용면적 기준) 평당 10만원 정도를 계상하는 것이 일반적이다. 기타 건물이 낡고 노후화된 경우의 개ㆍ보수비용을 고려하기도 한다.

 

다음으로 매출 및 지출구조에 있어서의 매출액이란 건물취득후 운영과정에서 발생하는 월 단위의 임대료수입, 관리비수입, 주차료수입 등을 말한다. 그러나 이들 수입이 모두 수익으로 이어지는 것은 아니다. 임대료 수입이라는 것은 100% 임대를 전제로 하기 때문에 해당지역 또는 주변지역의 공실률을 감안하여 그 비용을 임대료 수입에서 감하여야 하고, 관리비수입 역시 85%~90%, 경우에 따라서는 100%가 관리비용으로 지출된다. 또한 취득시 담보대출을 할 경우에는 금융비용이 발생하게 된다. 이들이 지출항목으로 매출액에서 지출액을 뺀 금액이 바로 연간 임대운영수익(월임대운영수익 x 12)이 되는 것이다.

 

이 임대운영수익을 앞서 언급한 초기투자금액으로 나눈 값이 임대수익률이다. 물론 건물운영시 임대보증금, 담보대출금 등 단기 회수자금이 있을 것이므로 이들 회수자금을 초기투자금액에서 빼면 실투자금액이 되고, 이 실투자금액으로 임대운영수익을 나누면 실투자수익률이 산출된다.

 

이렇게 하여 도출된 투자수익률이 궁극적으로는 적정입찰가를 판단하는 기준이 된다. 즉 내가 기대하는 임대수익률이 연 10% 정도인데 30억원을 입찰예상가로 가정하고 임대수익률을 분석한 결과 12% 정도의 안정화된 수익달성이 가능하다면 입찰예상가를 30억원에서 좀더 상향 조정하는 식으로 목표수익률에 접근하는 입찰가를 산정하면 된다.

 

다만 수익률 분석시 하나 염두에 둘 일은 비용항목을 지나치게 상세하게 기재하다 보면 입찰가 산정이 상당히 보수적인 경향을 띠기 때문에 낙찰받기가 어려워진다는 점이다. 눈에 보이는 비용들은 예외 없이 잡아내되 현상의 가치만을 판단하지 말고 리모델링이나 주변 개발호재에 따른 향후의 자산가치 상승으로 인한 임대여건의 개선 여부도 고려되어야 낙찰받을 확률이 더 높아질 것이다.