2014. 11. 20. 14:52 경제/부동산
일반임대사업자(일반과세자) vs 주택임대사업자
[오피스텔 세금 / 사업자선택]
지난번에는 주택임대사업자의 등록요건과
취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세에
대해서 알아봤습니다. 사실은 이 정도 내용만으로도
오피스텔에 대한 세금문제가 거의 해결이 가능하다고
생각이 들었습니다. 그리고 오피스텔과 관련하여
질문을 많이하는 것들을 간단하게 포스팅한적이 있습니다.
그런데 의외로 관심도가 높은것으로 보여 한번쯤
제대로 글을 올려야겠다고 생각을 하게되었습니다.
오피스텔에는 일반 주택과 다른 차이점이 하나있습니다.
오피스텔은 주거용과 상업용으로 나눠집니다.
그런데 실제로는 사업자등록부상 용도와 실제용도가
일치하지 않는 경우가 상당합니다.
즉, 사업자등록상에는 상가임대로 되어있지만
실제로는 주거임대용으로 사용하는 경우가
무시할 수 없을만큼 많습니다.
이것은 뒤에서 설명하겠지만 어찌보면 두마리 토끼를 다 잡겠다는
욕심에서 나오는 불일치 상황이긴 하지만 이런 상황이 무시할 수 없을
정도로 빈번하게 이루어져왔고 급기야는 정부에서도
사실상 주거용으로의 용도전환을 용인하는 상황까지 온지
꽤 오래되었습니다.
1. 오피스텔을 구입하시는 분들이라면 누구나가 고민하는
내용이 있습니다.
주택임대사업자로 등록할 것인지 아니면 일반사업자로
그대로 놔둘것인지에 대한 고민은 누구나 한번쯤
해보셨을걸로 생각이 됩니다.
2. 그렇다면 어떤 득실관계가 있는지 파악할 수 있어야합니다.
자칫 잘못판단했다가는 득보다 실이 많을 수 있습니다.
지난번 주택임대사업자 세금을 다루면서 자세히 다뤘기 때문에
중복이 될 수 있지만 오로지 오피스텔과 관련해서만
세금부분등을 발췌해서 다뤄볼까합니다.
그리고 실제예시를 들어 계산해보면서
이해득실을 따져보려고 합니다.
부가가치세 (취득시)
부가가치세 (임대시)
취득세 / 재산세 / 임대소득세 / 종합부동산세
양도소득세
부가가치세(매도시)
포괄양수도계약
중개수수료인하 혜택
위의 경우를 다 따져봐야만 주택임대사업자로 등록할 것인지
일반임대사업자로 등록할 것인지를 제대로 판단할 수 있습니다.
※ 제가 올린 그 전 글들과 중복된 부분이 있을 수 있습니다.
최대한 처음 접한 분들이라는 전제하에서 기술하려고 노력했습니다.
기본적인 조건부터 살펴볼까요
위에서 말씀드린대로 "매입"임대주택만 가능합니다.
최초분양일 필요는 없습니다. 건축으로 지어서 임대하는것만 아니면 됩니다.
전용85㎡(25)이하
전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖출것(공동사용불가)
위의 조건을 갖춘것이 아니라면 선택의 여지가 없습니다.
그냥 일반임대사업자로만 등록하시면 됩니다.
등록방법
업무용 사업자는 계약후 20일 이내에 세무서에 등록
주거용 사업자는 계약후 60일 이내 시군구청에 등록(∵취득세)
대부분 사업자선택을 결정할 때는 바로 이 부가가치세 때문에
고민하는 경우가 많습니다. 위 실제 계약서에서 보시면 아시겠지만
오피스텔은 업무용(상업용)으로만 분양을 합니다.
매입세액공제라든지 기타 분양편의를 위함이고,
주택임대사업자로 등록이 가능한 오피스텔은 "건설"분이 아니고
"매입"분만 가능하기 때문에 태생적으로 업무용으로 지어지기 때문입니다.
(그런데 대부분 서류상 업무용으로 지어진 것을 주택으로
전용하여 사용하고 있는 실정이긴 합니다.)
그래서 위의 공급계약서에 보시면 대지부분을 제외한 건물부분의
가액에 대해서는 10%의 부가가치세가 붙습니다. 간이과세자로
등록하는 경우도 있는데 왜 항상 10%일까 의문을 갖는분도
계시겠지만 간이과세자로 등록하는 경우 부가세환급이 불가하기
때문에 아예 처음부터 분양팀에서 일반과세자로 등록을 유도합니다.
일반과세자의 경우 당연히 10%의 부가세가 붙는것은
모두들 알고 계실것입니다. 참고로 토지는 부가세 면세대상이기
때문에 부속토지부분에 대해서는 부가세가 붙지 않습니다.
납부와 환급요령
분양대금과 함께 부가세 10%를 분양업자에게 지급하고
지급한 날의 다음달 25일까지 부가세 조기환급신청을 합니다.
그러면 신청후 15일 이내에 환급이 이루어집니다.
이때 주의사항은 오피스텔 분양시 계약금과 여러차례의 중도금 및
잔금이 있는 것이 일반적인데 이 경우 매번 지급분마다
위와 같은 방법으로 환급신청을 하시면 되겠습니다.
이렇게 조기환급을 받음으로써 매입비용에 대한 부담을
줄일 수 있어서 분양팀도 좋고 수분양자도 좋은 일석이조의
효과가 있습니다.
자, 이렇게 기분좋게 잔금까지 치르고 부가가치세를
모두 환급받았습니다. 그런데 임대를 놓으려고보니
업무용으로 임대가 나가질 않습니다. 그래서 고민끝에 주거용으로
세를 놓았습니다. 또는 요즘에는 처음부터 오피스텔 자체가
주거목적으로 만들어진 경우가 대부분인데도 부가세부분에
대해서는 전혀 사전지식이 없는 상태에서 매입을했고
임대도 아무생각없이 주거용으로 놓았습니다.
이런경우 어떻게 될까요
물론 주무관청에 들통나지 않는다면
계속유지가 될수도 있겠지만 세입자에게 전입신고나 확정일자를
절대로 받아서는 안된다는 내용으로 계약서상의 특약사항을 집어
넣어야하는 고충이 있습니다. 그런데 세입자가 실수 또는
월세소득공제라든지 우편물수령, 보증금 최우선변제등을 예상하여
전입신고등을하게되면 복잡한일이 벌어집니다.
그래서 아예 주택임대사업자로 등록하고 주거용으로
임대를 합니다. 이경우 어떻게 될까요
환급받은 부가가치세 신고납부요령
일단 취득시에 환급받았던 부가가치세를 다시 신고납부하여야합니다.
그럼 얼마를 납부해야할까요
폐업을 하는 경우 건축물의 경우 감가상각자산으로 보아 간주공급규정을
적용합니다. 이야기가 복잡해지므로 간단하게 말씀드리겠습니다.
처음 환급받았던 부가가치세를 1년에 10%씩 감가하여 10년이면
폐업하는 경우에도 따로 신고납부하지 않아도 됩니다.
즉 부가세를 처음에 600만원 환급받은 후 3년후에 주택임대사업자로
전환을 했습니다. 그러면 600만원에서 30%를 제외한
70%(420만원)만 다시 신고납부하면 됩니다.
10년후에 주택임대사업자로 전환한다면 따로 신고납부할
필요가 없습니다.
일반임대사업자를 폐업한 날이 속하는 달의 다음달 25일까지
주무세무관청에 신고납부하면 됩니다.
주택에 대해서는 과세하지 않습니다.
월세부분
사실 이부분은 이크게 중요한 부분은 아닙니다. 다만
임대사업자 초보자분들도 있을 수 있기 때문에 드리는 설명입니다.
취득시 부가세 환급을 받은 오피스텔 일반임대사업자인 소유주는
일반과세자이기때문에 세입자로부터 월임대료 이외에 부가세
10%를 받아서 주무세무관청에 납부하여야합니다.
제가 중요하지 않다고 한 이유는 결과적으로 임대인이 부담하는
부분이 아니고 임차인이 부담하는 부분이기 때문입니다.
만약 서류상으로는 일반임대사업자인데 주거용으로 임대한
경우라해도 부가세 10%는 납부해야하기 때문에
월임대료 산정시 신중을 기해야합니다.
이경우 주거용 세입자로부터 부가세를 받는다면 나중에
제대로 망가질 수 있으니 주의하세요^^
보증금부분
이 부분은 간주임대료라고하여 따로 계산식이 있습니다.
위의 식을 좀 풀어보자면 아래와 같습니다. 다만 위의 식은
추계로 하는경우이며 장부에 의한 경우는 약간 다릅니다.
일반적으로는 추계가 훨씬 유리합니다.
위 식이 말하고자 하는것은 아주 간단합니다.
만약 보증금을 은행에 정기예금으로 입금한다면
어느 정도의 이자가 발생할 것입니다.
바로 부분에 대해서 부가세를 매기겠다는 뜻입니다.
끝에 365로 임대기간을 나누는 것은 과세기간 내내
임대가 된다면 좋겠지만 일정한 날수만큼만 임대가 된
경우를 대비한 계산법입니다. 따라서 윤년이라면 당연히
366일로 나눠주면 되겠습니다. 참고로 2014년도의 정기예금
이자율은 2.9%입니다. 매년 변동될 수 있습니다.
그런데 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 납부하는
것이 원칙입니다. 물론 약정에 따라 임차인이 부담하도록
하는 경우도 있지만 흔치는 않습니다.
따라서 이부분에 대한 지출도 일반임대사업자의
경우 생각을 해두셔야합니다.
납부기한
제1기 매년 1.1~6.30 납입분 : 7.1~7.25 까지 신고납부
제2기 매년 7.1~12.31 납입분 : 1.1~1.25까지 신고납부
이렇게 1년에 두 번 한꺼번에 모아서 납부하시면 됩니다.
주택에 대해서는 과세하지 않습니다.
일반임대사업자의 경우
분양가의 4.6%에 해당하는 취득세를 납부해야합니다.
주택임대사업자의 경우
1.오피스텔도 실지사용이 주거용이면 주택으로 간주하므로
주택임대사업자로 등록하게되면 취득세는 아래와 같습니다.
6억이하는 1.1%
6억~9억이하 2.2%
9억초과 3.3%
(∵ 모두 85㎡이하이므로)
2. 그런데 임대등록하게되면 아래와 같은 취득세 감면혜택이 있습니다.
이 부분은 주택임대사업자 부분에서 다루었던 내용으로
제글을 많이 봐오신분들은 눈에 익숙할 것입니다.
최초분양일것
전용면적 60㎡이하 : 취득세 면제
나머지 면적은 호수에 관계없이 일반인은 해당사항없음
2015.12.31까지 한시적 적용(연장가능성 있음)
3. 취득세는 추징규정이 있으므로 주택임대사업자를
폐업하는 경우 30일 이내에 신고납부하여야합니다.
따라서 취득가 3억이고 60㎡인 경우
3억x 1.1%=330만원 전액면제입니다.
일반임대사업자
건물공시가격 x 공정시장가액비율 70% x 0.25%
(공정시장가액비율은 매해변경될 수 있습니다.)
위의표에서 알 수 있듯이 일반건축물의 경우 과세표준에
1000분의 2.5를 곱해주면 됩니다.
재산세의 과세표준을구하는 방법이 궁금하시면
제블로그에서 검색란에 "재산세"를 검색해서 보시면 됩니다.
주택임대사업자
주택공시가격 x 공정시장가액비율 60% x (0.1%~0.4%누진세율)
주택의 경우 주택공시가격의 범위별로
1000분의 1에서 1000분의 4까지 4구간으로 나뉩니다.
(위의 그림 참조)
따라서 과세표준이 3억원 이하 이쪽저쪽인경우 주택이 유리합니다.
바로 이렇게 계산되어나온 재산세를 전용면적별로 감경해줍니다.
전용 60㎡이하 : 재산세50%경감
전용85㎡이하 : 재산세 25%경감
다만 2세대 이상이어야함.
2015.12.31까지 한시적으로 적용되며 연장가능성 있음
나머지 면적은 일반인은 해당사항없습니다.
40㎡ 이하의 경우 민간자본으로 지은것은 배제되며
그 임대의무기간도 수십년이므로 해당사항없습니다.
임대소득에 대한 총수입금액 계산은
주택의 경우와 주택이외의 경우로 나뉘어집니다.
다만, 위의 그림은 추계로 계산할 때의 방식이며
장부로 기장하는 경우는 약간 더 복잡합니다.
일반임대사업자의 경우
위에서 임대소득에 대한 부가가치세 계산법에서 이미 다룬 내용입니다.
다시한번 쉽게 풀어보자면 아래와 같은 공식입니다.
보증금 x 정기예금이자율 x 임대기간 ÷ 365(366윤년)
주택임대사업자의 경우
(보증금 합계 -3억) x 60% x 임대기간 ÷ 365(366윤년)
(실제식보다 간소화 시킨것임)
주택의 경우 업무용 오피스텔보다 혜택을 더 줍니다.
우선 보증금중 3억을 제외해준후 40%를 경감해주고 나서야
임대일수를 곱하는 형태입니다.
간단히 말해서 보증금 부분에 관한한 이만큼
일반임대사업자보다 유리합니다.
만약 보증금 합계가 3억이하라면 보증금 부분에 대해서는
임대소득세를 한푼도 안내도 됩니다.
이부분은 자세한 방법을 설명하기에는 너무나 긴 설명이
필요합니다. 꼭알고싶은분들은 아래를 클릭해서 참조하세요
이렇게 계산해서 나온 보증금에 대한 소득합계액(간주임대료)과
1년분 월세소득을 합산한 금액을 종합소득세의 총수입금액에
포함시켜주면 됩니다.
임대소득은 근로소득, 기타소득, 사업소득
등과 함께 종합소득으로 과세됩니다.
주택임대든 업무용임대든 동일합니다.
한가지 주의사항은 추계의 경우 필요경비를
단순경비율로 인정받을 수 있습니다.
그림에서 보이듯이 주택임대의 경우 45.3%의 경비를 인정해주지만
업무용 오피스텔의 경우 36.9내지 38.4 정도로 인정을 해줍니다.
필요경비에 있어서 최소 6.9%만큼 월세부분에서 주택이 이득을 봅니다.
물론 현재는 기준시가 9억이하의 1주택
소유자만 비과세하고 있기 때문에 주택임대사업자로 등록한 오피스텔과
다른주택이 또 있다면 다주택자로서 임대소득세는 반드시 부과됩니다.
개정안에 따르면 임대총수입금액 합계가 연2천만원을
넘으면 2017년부터 과세한다고 합니다.
주택임대사업자의 경우 2
소형주택 임대사업자에 대한 세액감면규정이 신설되었습니다.
3호이상을
5년이상 임대
건설주택이든 매입이든 구분안함
임대개시일 당시 오피스텔과 부수토지의 기준시가의 합이 3억이하
2016.12.31까지적용
위의 요건을 갖추면 20%의 개인지방소득세 세액감면을 받습니다.
위에서도 말씀드렸지만 소득세 신고시 함께 감면신청서를
작성하여 제출하여야만 혜택을 받을 수 있습니다.
임대소득세에 관한한 상당한 정도로
주택등록한 오피스텔이 혜택을 많이 받습니다.
임대소득세는 임대개시후 다음해 5.1~5.31에 신고납부하면 됩니다.
업무용
종합부동산세는 주택과 토지에 대해서만 부과됩니다.
따라서 일반임대사업자로 등록한 오피스텔의 경우는 과세되지 않습니다.
주택용
합산배제기준(즉 당해 오피스텔 비과세기준)
※ 기존임대주택이란 2005년1월5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어있고
과세기준일 현재 (매년 6월1일)까지 사업자등록을 한 주택을 말함
※ 위의 표는 더 자세한 규정이있지만 일반인에게 가장많이
적용되는것만 선별했습니다.
임대주택으로 등록한 경우 과세될 수 있지만
기준시가가 6억이하이면서 주택임대사업자로
등록한 경우 합산에서 배제시키므로 역시 대부분의
오피스텔은 모두 비과세라고 봐야하겠습니다.
혹시라도 초과하는 경우라면
당해 오피스텔을 포함한 전국에 소유하고있는 주택의
공시가격을 (부수토지를 포함) 합산한후 6억을 빼줍니다.
그리고 그 값에 80%를 곱한것이 과세표준이며
과표에따라 0.5%~2%의 세율을 곱해주면 됩니다.
한가지 팁을 드리자면 합산배제되기 이해서는
사업자등록을 매년 6월1일까지 하여야합니다.
그런데 6월1일 현재 임대는 개시했지만 사업자등록을
미처 못하고 있는 경우에는 합산배제 신고기한인
9월30일까지 사업자등록을 하면 6월1일에 등록한것으로 봐줍니다.
합산배제신고방법 : 9.16~9.30까지 세무서에 신고
종합부동산세납부 : 12.1~12.15 세무서에 납부
여러번 강조하지만 신고하지 않는자에게 혜택은 없습니다.
2014.1.1부터 적용되는 양도소득세 세율입니다.
업무용의 경우 주거용에 비해서 보유기간이 2년미만인
경우 10%의 세율차이가 납니다.
그런데 주택임대사업자로 등록하는 경우
혜택이 두 가지가 있습니다.
■ 당해 임대주택에 주는 혜택
일정한 부동산등의 경우
6년이상 장기보유를 하게되면 특별공제를 해줍니다.
그런데 주택임대등록한 경우 위 그림처럼 추가 공제율을 줍니다.
■ 당해 임대주택 이외에 주는 혜택
거주주택 양도소득세 비과세 규정입니다.
이부분은 아래를 클릭해서 참조하시기 바랍니다.
업무용
매도시에는 업무용 오피스텔의 경우
사업자이고 일반과세자일것이므로 10%의 부가세를
매수인으로부터 지급받아서 납부하시면 되겠습니다.
상대방이 어떤 유형의 과세자이냐는 관계없습니다.
다만, 서로 오해가 있을 수 있으므로
계약서에 명시하는것이 좋겠습니다. 이부분은 중개사고가
많으므로 주의해야합니다. 이부분은 다른 글에서
한번더 간략하게 올리겠습니다.
주거용
국민주택규모이하의 경우 부가세가 없습니다.
따라서 주택임대사업자로 등록이 가능했다면 이미
매도시의 부가가치세는 없다고 보시면 되겠습니다.
포괄양수도 계약의 경우 즉
사업자가 사업자에게 포괄양수하는 경우에는
재화의 공급으로 보지 않기 때문에 아예 처음부터 부과세가
발생하지 않습니다.
포괄양수도계약의 방법은 별도의 포괄양수도계약서를
작성해서 매매계약서에 첨부하거나
매매계약서 특약란에 포괄양수도 계약임을 명시해야만 합니다.
이번에 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우
중개수수료인하를 하겠다는 발표가 있었습니다.
업무용은 관계없습니다.
매매 : 85㎡이하 0.9% → 0.4%
임대 : 85㎡이하 0.9% → 0.4%
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