신문과 프로그래머.

아파트 고르는 법

일반적으로 많은 사람들이 선호하는 집은 뭐니뭐니해도 아파트입니다

주차걱정도 없고 단지 안에 슈퍼 미장원 세탁소 등 각종 가게가 있어 편리하기 때문입니다

새아파트를 분양받는경우도 있지만 기존아파트를 사려고 하는 사람도 있습니다

투자가치가 있는 기존아파트를 사기 위해서는 어떤점들을 눈여겨 봐야할지

​알아봤습니다

교통은 편리한가

아파트를 살때는 비싸더라도 교통이 편리한 곳에 있는 아파트를 사야 합니다

걸어서 5-10분 이내에 지하철역이 있는 아파트가 좋고 지하철 노선이 2개 이상 겹치는 더블역세권이면 더욱 좋습니다

노선이 많으면 선택할 수 있는 노선이 다양해져 그만큼 출되근이 편리하기 때문입니다

만약 아파트가 지하철역과 멀리 떨어져 있다면 아파트 근처에 노선이 많은 버스정류장이라도 있어야 합니다

학군은 좋은가?

사는 지역에서 멀리 덜어져 있더라도 거리와 관계없이 좋은 고등학교에 지원할 수 있다고는 하지만

이것 때문에 좋은 고등학교 근처에 있는 아파트 가격이 크게 떨어지지는 않습니다

1분도 아까운 학생들에게는 통학 시간이 큰 부담이 되므로 여전히 좋은 학교 근처로 이사를 오려고 하기 때문입니다

강이나 산이 보이는가?

가장 좋은 아파트는 강이 보이는 아파트 입니다 만약에 강이 보이지 않는다면 다음으로는 산이 보이는 아파트가 좋습니다

내가 사는 아파트의 앞과 뒤가 다른 아파트에 가려서 보이는 거라곤 콘크리트 벽뿐이라면 정말 답답하겠죠

햇빛도 잘 들어오지 않을 거고요

향은 어느 쪽인가?

기존 아파트를 살 때는 향을 잘 따져봐야 합니다

아파트의 방향에 따라서 햇빛의 양에 차이가 나고 이는 곧 가격의 차이로 이어지기 때문입니다

남향 - 사람들이 가장 선호하는 향입니다

햇빛이 일정하게 들어와서 하루 종일 집안이 환합니다

동향 - 남향 다음으로 선호하는 향입니다

해가 뜨는 방향이라 햇빛이 일찍 비추고 햇빛이 들어오는 시간이 짧습니다

서향 - 해가 지는 방향이라 해가 질 때까지 햇빛이 오랫동안 들어와 하루 종일 덥습니다

북향 - 흔하지 않은 방향입니다 햇빛이 잘 들어오지 않고 추워서 사람들이 좋아하지 않는 방향입니다

한쪽방향보다는 남서향 동남향처럼 양족 방향 사이를 향하도록 지어진 아파트가 많습니다 그러므로 관심이 있는

아파트라면 하루 날을 잡아 햇빛이 드는 시간을 체크해 보는 것이 좋습니다

아파트 단지의 크기는?

아파트 단지의 크기는ㄴ 1000세대 이상인 곳이 좋습니다

단지가 클수록 단지안에 있는 상가가 활성화돼 생활하기에 편리합니다

주변에 대형할인점이나 스포츠센터 등이 있다면 더욱 좋습니다

녹지공간은 잘 만들어져 있는가?

단지안에 놀이터 외에 가로수가 있는 산책로나 연못들이 있으면 주거환경이 쾌적해져 아파트 가격이 오릅니다

아파트 주변에 혐오시설은 없는가?

쓰레기 매립장이나 매연과 소음이 심한 공장들이 있으면 가격이 오르기보다는 시간이 지날수록 가격이 떨어집니다

복도식인가 계단식인가?

사생활 측면에서 보면 복도식 아파트가 복도를 지나다니는 사람들 때문에 사생활을 침해받을 수 있어 좋지 않습니다

그러나 리모델링과 관련해서는 계단식보다는 복도식 아파트가 좋습니다

복도식 아파트가 가격이 저렴하여 리모델링을 할경우 더 많은 시세차익을 볼 수 있기 때문입니다

가격상승률이 계단식 아파트보다 높습니다

거실의 넓이는?

거실에서 주로 생활하고 방은 잠을 자는 공간으로만 이용하므로

방이 큰 아파트보다는 거실이 넓은 구조의 아파트를 사는 것이 좋습니다

​

베란다나 서비스 공간은 충분한가?

베란다와 서비스 공간이 많으면 잡다한 물건들을 정리하기 좋고

세탁기나 빨래건조대 장독 등을 놓을수 있어서 편리합니다

벽이 갈라지거나 누수 흔적은 없는가?

벽이 갈라지거나 물이 새면 사는 동안 불알하고 불편할뿐만 아니라

나중에 팔 때 좋은가격으로 팔수 없습니다

[출처] 기존 아파트도 눈썰미만 좋으면 제대로 고를수 있어요 유의사항 확인하세요|작성자 조박사

1. 실지거래 신고를 이용하라

산 가격과 판 가격은 원칙적으로 '기준시가'를 기준으로 한다.

예를 들어 토지는 개별 공시지가, 건물은 과세 시가표준액, 아파트와 연립주택은

국세청 기준시가, 골프및 콘도 회원권은 국세청 기준시가다.

만약 아파트를 산 가격보다 더 싸게 팔았을 경우 오히려 손해를 보지만,

이 사이에 기준시가가 올랐으면 세금을 내야한다.

이때는 계약서를 첨부,'실지거래가격'으로 세무서에 신고하면 세금을 안내도 된다.

2. 필요경비를 계산하라

양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우,

해당 재산증식을 위해 지출한 비용 영수증 등

증빙서류를 제출하면 필요경비로 인정받는다.

기준시가로 양도차익을 계산하면 토지건물은 취득당시 과세시가 표준액의 10%,

전세권-지상권은 취득시 기준시가의 7%,

기타재산은 취득당시 기준시가의 1%를 일괄적으로 필요경비로 인정해준다.

3. 3년이상 보유하라

양도세 공제중에는 장기보유 특별공제가 있다.

이 공제는 3년이상 보유한 토지와 건물을 팔면

양도차익에서 누진적으로 금액을 공제해준다.

보유기간이 3년이상 5년 미만이면 양도차익의 10%,

5년이상 10년미만이면 15%, 10년이상이면 30%를 공제해 준다.

단, 미등기 재산은 제외된다.

4. 등기는 반드시 하라

양도차익에서 공제해주는 양도소득 기본공제는

보유기간에 관계없이 연 2백50만원까지 공제해 준다.(96년 양도분부터 적용).

그러나 미등기 양도자산은 제외된다.

미등기 양도자산의 양도세율은 무려 75%나 된다.

5. 예정신고를 하라

97년 1월부터는 부동산을 판 날(양도일)이 속하는 달 말일부터 2개월내에

관할 세무서에 신고하고 세금을 내면 산출세액의15%를 깍아준다.

부동산 양도신고제에 따라 신고 면제 대상을 제외하고는

반드시 부동산 매매후 신고해야 한다.

6. 면제요건 최대 활용

농지의 경우 8년이상 계속 농지소재지에 거주하면서

농사지은 농지를 양도하면 양도세금이 없다.

계약당사자의 사실관계와 권리관계 등을 재차 확인하기 위해서는 등기사항증명서(등기부등본)와 물건의 유형에 따른 유의사항을 참고해야 합니다

등기부상의 확인사항

- 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에 접속하여 등기부등본을 열람하여 소유자를 확인한다

- 우리나라는 공신의 원칙은 인정되지 않으나 진실한 것이라 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각해도 좋다

- 등기부상의 권리사항을 꼼꼼히 살펴야 한다

- 가등기,가처분,지상권,각종담보물건,가압류 등을 확인하고 임대차관계는 계약기간과 임차금 등을 분명하게 파악해야 한다

아래의 경우에는 사실관계를 반드시 확인할 필요가 있다

- 짧은 기간 동안 소유자가 자주 바뀐 경우

- 상속의 경우 정당한 상속 여부

- 매도인이 법률상 행위무능력자인지 여부

- 대리인과 계약시 정당한 대리권을 가지고 있는지의 여부

인터넷 등기소

http://www.onnara.go.kr/ep/relatesite/relatesite11.jsp

토지대장,임야대장,지적도 등을 통한 확인사항

- 토지의 소재지,지번,지목,면적,소유자의 성명,토지의 고유번호,토지의 등급 등을 확인한다

- 현장답사를 통해 확인하는 것이 매우 중요하다

- 지적도를 지참하여 현장에 가서 현황과 지세,지형,도로의 폭,포장유무,출입여부를 확인하여야 한다

- 인접토지와의 도로관계와 경계를 명확하게 파악해야 한다

- 건물의 경우 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인한다

토지등급

http://www.onnara.go.kr/ep/relatesite/relatesite02.jsp

토지대장열람

http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=13100000026&HighCtgCD=A02001001 

공법상 제한사항과 거래 규제사항의 확인

토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 한다

지역,지구,구역에 따라 건물의 구조,용도,종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인이 필요하다

토지이용계획확인서

http://www.onnara.go.kr/ep/relatesite/relatesite01.jsp

매도인과 공부서류상 문제가 없다면 부동산 매매 절차의 계약전단계인 확인사항은 완료된 것

1. 취득시 세금

  - 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세

  - 매매계약시 내야하는 인지세

  - 부동산을 증여 또는 상속 받았을 경우 증여세와 상속세

​

2. 보유시 세금

  - 주      택: 재산세,종합부동산세

  - 일반건물: 재산세​ ​

​

3. 양도시 세금

  - 국    세: 양도세

  - 지 방 세: 지방소득세 소득분

※ 국세란 : 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부관.징수하는 세금 국방,치안,교육,지역균형발전 등과 같은 국가전체의 이익을 위해 사용

※ 지방세란: 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시,군,구의 행정기관에서 부과,징수하는 세금을 말하며 이는 상,하수도 및 소방과 등과 같은 지역주민의 이익과 지역발전을 위해 사용됨​

신문이나 인터넷 등을 통해서 새 아파트에 관한 분양광고를 많이 접합니다

그리고 관심이 있으면 모델하우스를 방문해서 내부를 구경하고 마음에 들면

계약을 하게 됩니다 그러나 분양광고와 모델하우스에는 많은 함정이 도사리고 있습니다

분양광고 보는 법

세대수를 우선 파악하자!!

​

​분양광고에서는 우선 1,000세대 이상인지 보세요

세대수가 많은 아파트일수록 거래량이 많고 주변 편의시설도 발달해서

아파트의 가치가 올라갑니다

​

주변 환경은 꼼꼼히 점검! ​

​

​교통이 편리한지, 주변에 개발계획은 없는지, 전매 제한 기간은 얼마인지,

녹지율(대지면적에 대한 녹지비율과 옥상의 조경비율을 합한 것)은 얼마인지 등을 확인합니다

앞으로의 가격 상승 가능성과 주거환경의 쾌적성을 알아보기 위해서입니다.

​​

경쟁률도 하나의 변수다!

​

자신이 원하는 면적의 세대수와 분양가, 그리고 대지지분을 확인합니다

자신이 원하는 면적의 세대수가 적으면 그만큼 경쟁이 심할 테니 경쟁률도 고려를 해야겠죠.

​

​

모델하우스 보는 법

​

아파트의 위치를 확인한다!

​

아파트를 분양한다고 해서 무조건 모델하우스부터 구경하러 가지 말고,

인터넷을 통해서 분양하는 아파트의 위치를 확인해 보는 것이 좋습니다

또한 아파트 근처에 지하철역이 있는지, 학교까지 거리가 얼마나 되는지,

쓰레기 소각장 같은 혐오시설이 없는지 등을 미리 확인한 후에 모델하우스를 방문합니다.

​

현장에 있는 대형 지도를 먼저 본다!

​

모델하우스를 방문해서는 아파트의 내부를 구경하기 전에 현장에 있는

대형 지도를 먼저 봅니다. 지도를 보면서 인터넷을 통해 미처 확인하지 못한

사항들을 체크하고, 의문점은 직원에게 물어보세요

​

아파트의 모형도를 살핀다!

​

모델하우스에는 지어질 아파트의 모형도가 있습니다

이것을 보면서 동별로 방향이 어느 쪽인지, 전망이 좋은지, 햇빛은 잘 들어오는지 조경은 잘 되어 있는지,

주차장 출입구는 어디인지 등을 확인합니다

단, 분양할 아파트를 좋게 보이려는 생각에 조경이나 산 등을 과장해서 만드는 경우가 있으므로

모형도를 백 퍼센트 믿어서는 안됩니다

참고로 동과 동사이의 거리가 멀어 탁 트인 느낌이 들도록

조감도 상의 아파트 크기를 실제 크기의 80% 정도로 축소하기도 합니다 

​

​

내부 동선을 확인한다!

​

내부를 구경할 때는 먼저 집안이 활동하기 편한 구조로 되어 있는지 확인합니다

예를 들어 안방에서 거실로 가기 위해서 다른 방을 거쳐야 하거나 멀리 돌아서 가야 하거나

혹은 주방이 너무 외진 곳에 떨어져 있다거나 하면 생활하기가 불편하겠죠?

​

또한 일반적으로 집을 살 때처럼 거실, 방, 주방, 욕실의 구조를 보고

햇빛이 잘 들어오는지, 통풍은 잘 되는 구조로 되어 있는지 꼼꼼히 체크합니다

​

​

고급 가구에 현혹되지 않는다!

​

내부를 볼 때는 조명이나 어항, 대형 tv 고급 테이블, 조각상, 소파 같은 소품들에 현혹되어서는 안됩니다​

이런한 것들이 아예 없다고 생각하고 내부를 구경하는 것이 좋습니다

고급 가구와 소품에 현혹되다 보면 아파트의 단점을 확인하지 못할 수 있습니다

또한 주방 싱크대, 인터폰, 욕조는 어느 회사 제품인지, 바닥은 나무인지 대리석인지 등을 도우미에게

자세히 물어보고 기록합니다

필요한 경우에는 스마트폰이나 디지털카메라로 사진을 찍어두도록 합니다

​

​

계약하기 전에 확인할 것들

​

계약조건을 확인한다!

​

내부 구조를 모두 보았으면 계약조건을 확인합니다

계약금 중도금 잔금은 얼마인지, 중도금 대출은 몇 퍼센트까지 가능한지, 중도금 이자는 얼마인지, 입주시점은 언제인지

전매금지 기간은 몇 년인지 등에 관해서 꼼꼼히 물어봅니다

이때 차후에 문제가 발생할 경우를 대비해서 녹음기나 녹음기능이 있는 스​마트폰을 준비하는 것도 좋습니다

​

​

아파트 공사현장을 방문한다!

​

모델하우스에서 직접 보고 확인한 모든 것이 마음에 든다고 해서 덜컥 계약하지 말고

실제 아파트 공사현장을 방문해서 지하철역, 학교, 대형할인점까지의 거리를 확인합니다

또한 주변에 쓰레기 소각장 같은 혐오시설이 있는지 확인하고, 모델하우스의 모형도에서 본 대로

산이 실제로 보이는지 등을 확인합니다

이때 주변 시설 답사는 가능한 도보로 하는 것이 좋으며,

방향이나 동간 거리 등이 비슷한 아파트가 주변에 있는 경우에는 해당 아파트를 직접 방문하여

시간대별로 햇빛이 드는 정도나 통풍이 잘 되는지 등의 여부를 확인하는 것이 좋습니다

​

그리고 현재 시공을 맡고 있는 회사가 최근에 지어 입주한

아파트를 방문해서 입주민들의 만족도를 확인해 봅니다

만약에 입주민들이 시공사에 대해서 불만이 많다면 투자를 다시 생각해 보는 것이 좋습니다​

◇부동산 대박을 이끄는 1%의 힘(부동산고수 100명의 투자법) / 주복기◇

* 경제신문 월요일 부동산 특집 기사 주목. 큰 시야로 흐름을 읽자.

* 부동산 관련된 새로운 취미 갖기 : 예) 재개발 지역 답사하기, 모델하우스 가기

* 재개발을 위시한 정비사업 투자, 투자와 거주를 모두 충족시킬 수 있는 촉진지구로 이사를 검토한다.

* 나이에 맞는 재무설계를 통해 부자된 사람은 하나도 없다. 부자의 길이 아닌 서민으로 가는 지름길임을 알자

* 3회/주 운동

* 5시간 이상 잠을 안 잔다. 잠을 많이 자면 죄를 짓고 있는 듯하다

* 메모를 습관하고 요점을 정리한다.

* 아침형 인간이다. 4~5시 기상

* 부동산은 일요일 아침에 돌아다녀라.

* 행동력이 가장 중요하다. 실천해라. 무조건 해 봐야 한다

* 부동산 부자는 최고의 절약가

* 전세가 대비 주택가격이 차이가 적을수록 투자 수익이 나올 가능성이 많다

* 부자는 뼛속까지 쩨쩨하다. 절약해라.

* 교육에 투자해라. 계속 공부해라. 부동산 투자를 하려는 지역의 중개사들과 친해져라

* 재개발 투자 : 도시 및 주거환경정비법(도정법), 도시개발법, 도시 재정비 촉진을 위한 특별법을 공부하자.

* 매수와 동시에 매도 시점을 계획한다. 목적과 기간을 정한다

* 강북 도심권의 아파트, 촉진지구 주변과 촉진지구 내의 상가 저층, 강북 도심권의 오피스

* 경제 신문 칼럼을 매일 읽어라.

* 정기적 관심이 필요한 것들: 서울시 뉴타운 신문, 구별 정기 간행물, 국토해양부 홈페이지, 지자체 홈페이지, 온나라 사이트, 지방 의회 녹취록(지자체의 구 의회 사이트 열람)

* 현장방문 전에 관련 자료를 찾아본 후 부동산 방문은 항상 마지막으로 진행한다.

농가주택 귀농주택매매 시골집 매매 주의점

요즘 농가주택 귀농주택 매매 시골집 매매를 통해서 귀농을 하실려고 계획하시는 분들도 상당히 많은것이 사실입니다.

농가주택 귀농주택매매의 경우에도 주의해야할 부분들 잘지켜 주는것이 중요한 부분이기도 합니다.

먼저 시골집 매매 주의점으로 계약전에 미리 지적도, 토지이용계획서 및 토지대장, 등기부등본을 자세히 살펴보는것은 기본이라고 할 수 있을 것이며 이외에도 권리관계 유무의 경우도 살펴봐야할 부분입니다.

농가주택 귀농주택매매 시골집 매매 주의점

먼저 가장 중요한 부분 시골집 매매에 있어서 계약전에 등기부등본과 토지대장을 살펴봐야할 것 입니다.

과거 시골에는 사실 등기없이 건물이 지어지는 경우가 많고 아직도 여전히 등기없는 시골집들도 많다는 것 입니다.

먼저 농가주택 귀농주택매매전에 등기가 되어 있는 집인지를 알아봐야할 것 입니다.

예전에는 매매계약서만 있으면 명의 변경의 손쉽게 할 수있는 부분들이 있어서 이후의 세금문제등이 현재 많은 문제가 될 수 있다는것 입니다.

먼저 등기부분에 대해서 잘 알아보시고 해당 부분이 깨끗한 것을 확인후에 시골집 매매를 원할히 진행할 수 있게 됩니다.

시골집 매매시에 해당 귀농주택에 도로가 있는지 확인하여야 할 것 입니다.

실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 시골집도 상당히 많고 실제로 지적도상 도로가 없는 경우 사유지일 수 있다는 것 입니다.

지적도에 없는 실제로 사용되고 있는 도로의 대부분은 사유지이며 새로이 귀농주택을 새로이 짓게 될려면 도로가 없는 경우 여러가지 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야할 부분이라고 할 수 있습니다.

농가주택 귀농주택매매 시골집 매매 주의점

시골집 매매에 있어서 주의해야할 부분이 지상권에 대해서 확인해주어야 하며 기타 권리에 대해서도 자세히 살펴봐야할 부분이 있습니다.

특히 지상권의 경우 건물주와 땅주인이 다른 부동산이며 결국 지상권이 있다는 것은 건물에 대한 권리를 주장할 수 없게 되므로 매매를 했다 하더라도 건물에 대한 권리가 어려워지게 되는 부분이 있습니다.

또한 해당 귀농주택매매에 있어서 해당 부동산의 내부 골조를 살펴봐야할 부분이며 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 이후에도 크게 문제가 안되는 부분이라는 것 입니다.

대부분의 시골집의 경우 해당 건물과 함께 텃밭이 딸려 있는 경우가 많으며 텃밭과 함께 해당 부동산을 매매하는 경우가 있는데 텃밭의 평수에 대해서 권리를 행사할 수 있는지 해당 부분에 대해서 확인을 해줘야할 것 입니다.

농지와 함께 시골집 매매를 함께 하는 상황이라면 더욱 신중하게 권리행사를 제대로 할 수 있는지 유의하고 매매계약서를 작성하도록 해야할 것 입니다.

[오피스텔 세금 / 사업자선택​​]

지난번에는 주택임대사업자의 등록요건과

취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세에

대해서 알아봤습니다. 사실은 이 정도 내용만으로도

오피스텔에 대한 세금문제가 거의 해결이 가능하다고

생각이 들었습니다.  그리고 오피스텔과 관련하여

질문을 많이하는 것들을 간단하게 포스팅한적이 있습니다.

그런데 의외로 관심도가 높은것으로 보여 한번쯤

제대로 글을 올려야겠다고 생각을 하게되었습니다.

 오피스텔에는 일반 주택과 다른 차이점이 하나있습니다.

오피스텔은 주거용과 상업용으로 나눠집니다.

그런데 실제로는 사업자등록부상 용도와 실제용도가

일치하지 않는 경우가 상당합니다.

즉, 사업자등록상에는 상가임대로 되어있지만

실제로는 ​주거임대용으로 사용하는 경우가

무시할 수 없을만큼 많습니다.​

​

이것은 뒤에서 설명하겠지만 어찌보면 두마리 토끼를 다 잡겠다는

 욕심에서 나오는 불일치 상황이긴 하지만 이런 상황이 무시할 수 없을

정도로 빈번하게 이루어져왔고 급기야는 정부에서도

사실상 주거용으로의 용도전환을 용인하는 상황까지 온지

꽤 오래되었습니다.

1. 오피스텔을 구입하시는 분들이라면 누구나가 고민하는

내용이 있습니다.

주택임대사업자로 등록할 것인지 아니면 일반사업자로

그대로 놔둘것인지에 대한 고민은 누구나 한번쯤

해보셨을걸로 생각이 됩니다.

2. 그렇다면 어떤 득실관계가 있는지 파악할 수 있어야합니다.

자칫 잘못판단했다가는 득보다 실이 많을 수 있습니다.

지난번 주택임대사업자 세금을 다루면서 자세히 다뤘기 때문에

중복이 될 수 있지만 오로지 오피스텔과 관련해서만 

세금부분등을 발췌해서 다뤄볼까합니다.

그리고 실제예시를 들어 계산해보면서

 이해득실을 따져보려고 합니다.

부가가치세 (취득시)

부가가치세 (임대시)

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취득세 / 재산세 / 임대소득세 / 종합부동산세

양도소득세​

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부가가치세(매도시)

​포괄양수도계약

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중개수수료인하 혜택​

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​위의 경우를 다 따져봐야만 주택임대사업자로 등록할 것인지

일반임대사업자로 등록할 것인지를 제대로 판단할 수 있습니다.

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※ ​제가 올린 그 전 글들과 중복된 부분이 있을 수 있습니다.

최대한 처음 접한 분들이라는 전제하에서 기술하려고 노력했습니다.​

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기본적인 조건부터 살펴볼까요​

​위에서 말씀드린대로 "매입"임대주택만 가능합니다.

​최초분양일 필요는 없습니다. 건축으로 지어서 임대하는것만 아니면 됩니다.

​

​전용85㎡(25)이하

​전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖출것(공동사용불가)

​

위의 조건을 갖춘것이 아니라면 선택의 여지가 없습니다.

그냥 일반임대사업자로만 등록하시면 됩니다.

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​등록방법

​

업무용 사업자는 계약후 20일 이내에 세무서에 등록

주거용 사업자는 계약후 60일 이내 시군구청에 등록(∵취득세)

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대부분  사업자선택을 결정할 때는 바로 이 부가가치세 때문에

고민하는 경우가 많습니다. 위 실제 계약서에서 보시면 아시겠지만

오피스텔은 업무용(상업용)으로만 분양을 합니다.

매입세액공제라든지 기타 분양편의를 위함이고,

주택임대사업자로 등록이 가능한 오피스텔은 "건설"분이 아니고

"매입"분만 가능하기 때문에 태생적으로 업무용으로 지어지기 때문입니다.

(그런데 대부분 서류상 업무용으로 지어진 것을 주택으로

전용하여 사용하고 있는 실정이긴 합니다.)

그래서 위의 공급계약서에 보시면  대지부분을 제외한 건물부분의

가액에 대해서는 10%의 부가가치세가 붙습니다.  간이과세자로

등록하는 경우도 있는데 왜 항상 10%일까 의문을 갖는분도

계시겠지만 간이과세자로 등록하는 경우 부가세환급이 불가하기

때문에 아예 처음부터 분양팀에서 일반과세자로 등록을 유도합니다.

일반과세자의 경우 당연히 10%의 부가세가 붙는것은

모두들 알고 계실것입니다. 참고로 토지는 부가세 면세대상이기

때문에 부속토지부분에 대해서는 부가세가 붙지 않습니다.

 납부와 환급요령

분양대금과 함께 부가세 10%를 분양업자에게 지급하고

지급한 날의 다음달 25일까지 부가세 조기환급신청을 합니다.

그러면 신청후 15일 이내에 환급이 이루어집니다.

이때 주의사항은 오피스텔 분양시 계약금과 여러차례의 중도금 및

잔금이 있는 것이 일반적인데 이 경우 매번 지급분마다

위와 같은 방법으로 환급신청을 하시면 되겠습니다.

이렇게 조기환급을 받음으로써 매입비용에 대한 부담을

줄일 수 있어서 분양팀도 좋고 수분양자도 좋은 일석이조의

효과가 있습니다.

자, 이렇게 기분좋게 잔금까지 치르고 부가가치세를

모두 환급받았습니다. 그런데 임대를 놓으려고보니

업무용으로 임대가 나가질 않습니다. 그래서 고민끝에 주거용으로

세를 놓았습니다.  또는 요즘에는 처음부터 오피스텔 자체가

 주거목적으로 만들어진 경우가 대부분인데도 부가세부분에

대해서는 전혀 사전지식이 없는 상태에서 매입을했고

임대도 아무생각없이 주거용으로 놓았습니다.

이런경우 어떻게 될까요

물론 주무관청에 들통나지 않는다면

계속유지가 될수도 있겠지만 세입자에게 전입신고나 확정일자를

절대로 받아서는 안된다는 내용으로 계약서상의 특약사항을 집어

넣어야하는 고충이 있습니다. 그런데 세입자가 실수 또는

월세소득공제라든지 우편물수령, 보증금 최우선변제등을 예상하여

전입신고등을하게되면 복잡한일이 벌어집니다.

그래서 아예  주택임대사업자로 등록하고 주거용으로

임대를 합니다. 이경우 어떻게 될까요

​

​​​

​

​환급받은 부가가치세 신고납부요령

​

일단 취득시에 환급받았던 부가가치세를 다시 신고납부하여야합니다.

​그럼 얼마를 납부해야할까요

폐업을 하는 경우  건축물의 경우 감가상각자산으로 보아 간주공급규정을

적용합니다. 이야기가 복잡해지므로 간단하게 말씀드리겠습니다.

처음 환급받았던 부가가치세를 1년에 10%씩 감가하여 10년이면

폐업하는 경우에도 따로 신고납부하지 않아도 됩니다.

즉 부가세를 처음에 600만원 환급받은 후 3년후에 주택임대사업자로

전환을 했습니다. 그러면  600만원에서 30%를 제외한

70%(420만원)만 다시 신고납부하면 됩니다.

10년후에 주택임대사업자로 전환한다면 따로 신고납부할

필요가 없습니다. 

일반임대사업자를 폐업한 날이 속하는 달의 다음달 25일까지

주무세무관청에 신고납부하면 됩니다.

 주택에 대해서는 과세하지 않습니다.

월세부분

사실 이부분은 이크게 중요한 부분은 아닙니다. 다만

임대사업자  초보자분들도 있을 수 있기 때문에 드리는 설명입니다. 

 취득시 부가세 환급을 받은 오피스텔  일반임대사업자인 소유주는

일반과세자이기때문에 세입자로부터 월임대료 이외에 부가세

10%를 받아서 주무세무관청에 납부하여야합니다.

​제가 중요하지 않다고 한 이유는 결과적으로 임대인이 ​부담하는

부분이 아니고 임차인이 부담하는 부분이기 때문입니다.

​

​만약 서류상으로는 일반임대사업자인데 주거용으로 임대한

​경우라해도 부가세 10%는 납부해야하기 때문에

​월임대료 산정시 신중을 기해야합니다.

​이경우 주거용 세입자로부터 부가세를 받는다면 나중에

​제대로 망가질 수 있으니 주의하세요^^

​

​

​보증금부분

​​

​

​

​

​이 부분은 간주임대료라고하여 따로 계산식이 있습니다.

위의 식을 좀 풀어보자면 아래와 같습니다. 다만 위의 식은

추계로 하는경우이며 장부에 의한 경우는 약간 다릅니다.

일반적으로는 추계가 훨씬 유리합니다.

​

​

​

​위 식이 말하고자 하는것은 아주 간단합니다.

​만약 보증금을 은행에 정기예금으로 입금한다면

 어느 정도의 이자가 발생할 것입니다. 

바로 부분에 대해서 부가세를 ​매기겠다는 뜻입니다.

​

​끝에 365로 임대기간을 나누는 것은 과세기간 내내

​임대가 된다면 좋겠지만 일정한 날수만큼만 임대가 된

​경우를 대비한 계산법입니다.  따라서 윤년이라면 당연히

366일로 나눠주면 되겠습니다. 참고로 2014년도의 정기예금

이자율은 2.9%입니다. 매년 변동될 수 있습니다.

그런데 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 납부하는

것이 원칙입니다. 물론 약정에 따라 임차인이 부담하도록

하는 경우도 있지만 흔치는 않습니다.

따라서 이부분에 대한 지출도 일반임대사업자의

경우 생각을 해두셔야합니다.

납부기한​

 제1기   매년  1.1~6.30 납입분   : 7.1~7.25 까지 신고납부

  제2기   매년 7.1~12.31 납입분    : 1.1~1.25까지 신고납부

이렇게 1년에 두 번 한꺼번에 모아서 납부하시면 됩니다.

주택에 대해서는 과세하지 않습니다.

일반임대사업자의 경우  

분양가의 4.6%에 해당하는 취득세를 납부해야합니다.

주택임대사업자의 경우

1.오피스텔도 실지사용이 주거용이면 주택으로 간주하므로

주택임대사업자로 등록하게되면 취득세는 아래와 같습니다.

 6억이하는 1.1%

6억~9억이하 2.2%

9억초과 3.3%

(∵ 모두 85㎡이하이므로)

2. 그런데 임대등록하게되면 아래와 같은 취득세 감면혜택이 있습니다.

이 부분은 주택임대사업자 부분에서 다루었던 내용으로

제글을 많이 봐오신분들은 눈에 익숙할 것입니다.

최초분양일것

전용면적 60㎡이하 : 취득세 면제

나머지 면적은 호수에 관계없이 일반인은 해당사항없음

2015.12.31까지 한시적 적용(연장가능성 있음)

3. 취득세는 추징규정이 있으므로 주택임대사업자를

폐업하는 경우 30일 이내에 신고납부하여야합니다.

따라서 취득가 3억이고 60㎡인 경우

3억x 1.1%=330만원 전액면제입니다.

​

​

​

​일반임대사업자

​

건물공시가격 x 공정시장​가액비율 70% x 0.25%

​(​공정시장가액비율은 매해변경될 수 있습니다.)

​

​위의표에서 알 수 있듯이 일반건축물의 경우 과세표준에

1000분의 2.5​를 곱해주면 됩니다.

재산세의 과세표준을구하는 방법이 궁금하시면

제블로그에서 검색란에 "재산세"를 검색해서 보시면 됩니다.

주택임대사업자

주택공시가격 x 공정시장가액비율 60% x (0.1%~0.4%누진세율)

주택의 경우 주택공시가격의 범위별로

1000분의 1에서 1000분의 4까지 4구간으로 나뉩니다.

(위의 그림 참조)

따라서 과세표준이 3억원 이하 이쪽저쪽인경우 주택이 유리합니다.

바로 이렇게 계산되어나온 재산세를 전용면적별로 감경해줍니다.

전용 60㎡이하 :  재산세50%경감

전용85㎡이하 : 재산세 25%경감

다만 2세대 이상이어야함.

2015.12.31까지 한시적으로 적용되며 연장가능성 있음

나머지 면적은 일반인은 해당사항없습니다.

40㎡ 이하의 경우 민간자본으로 지은것은 배제되며

그 임대의무기간도 수십년이므로 해당사항없습니다.

임대소득에 대한 총수입금액 계산은

 주택의 경우와 주택이외의 경우로 나뉘어집니다.

다만, 위의 그림은 추계로 계산할 때의 방식이며

장부로 기장하는 경우는 약간 더 복잡합니다.

일반임대사업자의 경우

위에서 임대소득에 대한 부가가치세 계산법에서 이미 다룬 내용입니다.

다시한번 쉽게 풀어보자면 아래와 같은 공식입니다.

보증금 x 정기예금이자율 x  임대기간 ÷ 365(366윤년)

주택임대사업자의 경우

(보증금 합계 -3억) x 60% x 임대기간 ÷ 365(366윤년)

(실제식보다 간소화 시킨것임)

주택의 경우 업무용 오피스텔보다 혜택을 더 줍니다.

우선 보증금중 3억을 제외해준후 40%를 경감해주고 나서야

임대일수를 곱하는 형태입니다.

간단히 말해서 보증금 부분에 관한한 이만큼

일반임대사업자보다 유리합니다​.

만약 보증금 합계가 3억이하라면 보증금 부분에 대해서는

임대소득세를 한푼도 안내도 됩니다.

이부분은 자세한 방법을 설명하기에는 너무나 긴 설명이

필요합니다. 꼭알고싶은분들은 아래를 클릭해서 참조하세요

전세보증금 과세 (간주임대료 계산방법)

​ 최근 몇 개월동안 임대소득세에 대한 관심이 뜨겁게 달아올랐었습니다. 이런저런 궁금한 내용이 많으실텐데 오늘은 그중에서도 전세보증...

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이렇게 계산해서 나온 보증금에 대한 소득합계액(간주임대료)과

1년분 월세소득을 합산한 금액을 종합소득세의 총수입금액에

포함시켜주면 됩니다.

임대소득은 근로소득, 기타소득, 사업소득

등과 함께 종합소득으로 과세됩니다.

주택임대든 업무용임대든 동일합니다.

한가지 주의사항은 추계의 경우 필요경비를

단순경비율로 인정받을 수 있습니다.

그림에서 보이듯이 주택임대의 경우 45.3%의 경비를 인정해주지만

업무용 오피스텔의 경우 36.9내지 38.4 정도로 인정을 해줍니다.

필요경비에 있어서 최소 6.9%만큼 월세부분에서 주택이 이득을 봅니다.

물론 현재는 기준시가 9억이하의 1주택

소유자만 비과세하고 있기 때문에 주택임대사업자로 등록한 오피스텔과

다른주택이 또 있다면 다주택자로서 임대소득세는 반드시 부과됩니다.

개정안에 따르면 임대총수입금액 합계가 연2천만원을

넘으면 2017년부터 과세한다고 합니다.

주택임대사업자의 경우 2

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면규정이 신설되었습니다.

3호이상을

5년이상 임대

건설주택이든 매입이든 구분안함

임대개시일 당시 오피스텔과 부수토지의 기준시가의 합이 3억이하

2016.12.31까지적용

위의 요건을 갖추면 20%의 개인지방소득세 세액감면을 받습니다.

위에서도 말씀드렸지만 소득세 신고시 함께 감면신청서를

작성하여 제출하여야만 혜택을 받을 수 있습니다.

임대소득세에 관한한 상당한 정도로

주택등록한 오피스텔이 혜택을 많이 받습니다.

임대소득세는 임대개시후 다음해 5.1~5.31에 신고납부하면 됩니다.

업무용

​

종합부동산세는 주택과 토지에 대해서만 부과됩니다.

따라서 일반임대사업자로 등록한 오피스텔의 경우는 과세되지 않습니다.

주택용

합산배제기준(즉 당해 오피스텔 비과세기준)​

※ 기존임대주택이란 2005년1월5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어있고

과세기준일 현재 (매년 6월1일)까지 사업자등록을 한 주택을 말함

※ 위의 표는 더 자세한 규정이있지만 일반인에게 가장많이

적용되는것만 선별했습니다.

임대주택으로 등록한 경우 과세될 수 있지만

기준시가가 6억이하이면서 주택임대사업자로

등록한 경우 합산에서 배제시키므로 역시 대부분의

오피스텔은 모두 비과세라고 봐야하겠습니다.

혹시라도 초과하는 경우라면

당해 오피스텔을 포함한 전국에 소유하고있는 주택의

공시가격을 (부수토지를 포함) 합산한후 6억을 빼줍니다.

그리고 그 값에 80%를 곱한것이 과세표준이며

과표에따라 0.5%~2%의 세율을 곱해주면 됩니다.

한가지 팁을 드리자면 합산배제되기 이해서는

사업자등록을 매년 6월1일까지 하여야합니다.

그런데 6월1일 현재 임대는 개시했지만 사업자등록을

미처 못하고 있는 경우에는 합산배제 신고기한인

9월30일까지 사업자등록을 하면 6월1일에 등록한것으로 봐줍니다.

합산배제신고방법 : 9.16~9.30까지 세무서에 신고

종합부동산세납부 : 12.1~12.15 세무서에 납부

여러번 강조하지만 신고하지 않는자에게 혜택은 없습니다.

2014.1.1부터 적용되는 양도소득세 세율입니다.

업무용의 경우 주거용에 비해서  보유기간이 2년미만인

경우 10%의 세율차이가 납니다.

그런데 주택임대사업자로 등록하는 경우

혜택이 두 가지가 있습니다.

■ 당해 임대주택에 주는 혜택

일정한 부동산등의 경우

6년이상 장기보유를 하게되면 특별공제를 해줍니다.

그런데 주택임대등록한 경우 위 그림처럼 추가 공제율을 줍니다.

■ 당해 임대주택 이외에 주는 혜택

거주주택 양도소득세 비과세 규정입니다.

이부분은 아래를 클릭해서 참조하시기 바랍니다.

주택임대사업자 양도소득세 비과세 - 상세설명

​ 사실은 제가 약 3개월전에 주택임대사업자 양도소득세 비과세 특례 그중에서도 거주주택특례에대한 글을 올린적이 있었는데 이 부분에 대해...

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업무용

매도시에는 업무용 오피스텔의 경우

사업자이고 일반과세자일것이므로 10%의 부가세를

매수인으로부터 지급받아서 납부하시면 되겠습니다.

상대방이 어떤 유형의 과세자이냐는 관계없습니다.
다만, 서로 오해가 있을 수 있으므로

계약서에 명시하는것이 좋겠습니다. 이부분은 중개사고가

많으므로 주의해야합니다. 이부분은 다른 글에서

한번더 간략하게 올리겠습니다.

주거용

국민주택규모이하의 경우 부가세가 없습니다.

따라서 주택임대사업자로 등록이 가능했다면 이미

 매도시의 부가가치세는 없다고 보시면 되겠습니다.

포괄양수도 계약의 경우 즉

사업자가 사업자에게 포괄양수하는 경우에는

재화의 공급으로 보지 않기 때문에 아예 처음부터 부과세가

발생하지 않습니다.

포괄양수도계약의 방법은 별도의 포괄양수도계약서를

작성해서 매매계약서에 첨부하거나

매매계약서 특약란에 포괄양수도 계약임을 명시해야만 합니다.

이번에 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우

중개수수료인하를 하겠다는 발표가 있었습니다.

업무용은 관계없습니다.

매매 : 85㎡이하  0.9% → 0.4%

임대 : 85㎡이하 0.9% → 0.4%