좋은 부동산을 구매하는 방법
사람들이 흔히 하는 질문 중에 하나는 어떻게 좋은 부동산을 구매할 수 있는가 하는 것이다.
이 세상에 좋은 안좋은 부동산이 어디에 있겠는가?
단지 지금 현재의 금액이 합리적인가 그렇치 않은가 하는 합리적 의심과 결과론적인 관점에서 한 지역이 많이 올랐기 때문에 이벤트 이전에 구매를 한 결정이 좋은 투자, 좋은 부동산이었다는 식의 논리만이 지배하는 것이 재테크 시장의 논리이다.
그렇기 때문에 모든 것이 결과론적으로 구분되고 결정되기에, 좋은 부동산은 결국 많은 잠재력을 가진 지역의 부동산으로 대표될 수 있다.
하지만 이마저도 잘못된 관점일 수 있는 것이 같은 지역이라고 해도, 입지와 상황에 따라 완전히 다른 결과를 가져올 수 있기 때문에, 한 지역이 뜬다고 해도 가격이 하락하는 물건은 있는 만큼 모든 것을 일반화해서 예단할 수 없을 것이다.
A라는 제조라인에서 생산하는 제품의 불량률이 3%라면 100개중에 3개는 불량이다.
공장입장에서는 어쩔수 없었다고는 하지만, 그 제품을 산 소비자 입장에서는 100%의 확률로 불량이 난 것이다.
부동산도 이와 같은 성질이다. 남들은 된다고 해도 난 안되는 상황이 당연히 생길 수 있기 때문에 어디가 소위 뜬다고 해서 나도 그냥 거기가서 사놓으면 될것이라는 생각을 버려야 한다는 것이다.
그럼 어떤 부동산이 좋은 부동산인가? 당신이 부동산을 구매하고자 한다면 어떤 것을 골라야 할 것인가?
1. 버틸수 있는 규모의 부동산
인간이 화폐를 만들어내고, 지금처럼 인쇄기를 막돌리는 상황에서 시간이 가면 부동산 자산가격이 오른다는 것은 누구나 다 안다.
하지만, 여기서의 관점중 대단히 중요한 것은 바로 버틸수 있는가, 아닌가 하는 것이라 할 수 있다.
내가 나의 현금흐름을 죽이면서까지 투자를 감행할때는 개발호재, 혹은 자산가격의 상승이 단기간에 있을것임을 전제한 것이다.
그런데 그런 호재가 작동하기 전에 내가 믿었던 다른 현금흐름 – 월급이나 다른 소득- 이 줄어든다면 어떻게 할 것인가?
바로 다음년에 터지는 부동산을 가지고 있다고 한들, 오늘 내가 버틸수 없다면 아무리 좋은 부동산이라고 해도 무슨 소용이 있겠는가?
너무 큰 것을, 내 규모에 넘치는 자산을 구매하려고 애 쓰지 마라. 결국 아닌 것은 아니다.
10억짜리 건물을 사고 싶다는 마음으로 재테크 책이 자신감을 가지라는 말을 듣고, 1억 종자돈으로 10억짜리 건물을 대출에 의존해서 구매를 하겠다는 것은,
물론 성공을 할 수 있는 가능성이 없는 것은 아니겠지만, 5-6억을 쥐고 덤비는 사람에 비하면 엄청나게 높은 위험성을 가지고 있다는 것은 두말하면 잔소리 아니겠는가?
이런 불확실성에 내가 그동안 모은 모든 돈을 넣고 큰 판에 베팅을 했다가 약간의 변수라도 생기는 날에는 나의 종자돈은 물론이고, 지금까지 그 돈을 만들기 위해서 보냈던 내 삶의 시간들조차 없어지는 셈이기 때문에, 그 피해는 상상을 초월한다.
단지 돈을 잃은 것만이 아니라 당신의 소중한 젊은 날의 부분을 통째로 잃어버린다는 의미이다.
그럼으로 자중하고 또 자중해야 할 것이 바로 부동산 투자에 대한 결정이라는 것을 명심하자.
그래서 부동산 투자 중 내가 생각하는 가장 좋은 수는 상가와 같이 자기 몸값은 자기가 찍어내는 물건들이 초보 투자가에게는 적당한 물건이라는 것이다.
최소한 나의 현금흐름을 잘라먹지 않는 녀석이라야 계속 들고 갈 수 있고, 이렇게 버틸 수 있을 때 남들이 애기하는 대박 수익률이 존재할 수 있는 것이며, 나아가 세금도 줄어든다.
크게 벌 수 있다는 생각은 들지 않아도 꾸준하고 안정적으로 현금흐름에 도움이 될 수 있는 부동산 자산을 구매하는데 주력하라.
자산가치의 상승으로 이익을 볼 수 있는 토지 투자와 같은 종류는 나중에 내가 고수가 되었을 때 하기로 하고 미루어두어라.
그리고, 작게 시작할 수 있고 월세를 받을 수 있는 작은 부동산부터 시작하라.
이런 기다릴 수 있는 투자를 할 수 있는 구조를 만드는데 주력하는 것이 결국은 큰 수익률을 만드는 가장 빠른 지름길이라고 할 수 있다.
2. 위치, 위치, 위치
왜 부동산인가? 움직일 수 없기 때문에 부동산이다.
누구나 맘 같아서는 내 건물을 떼서 강남 한복판에 붙여넣기 하고 싶겠지만, 부동산이기 때문에 불가능한 것이다.
그럼 부동산을 볼 때 가장 먼저 봐야 하는 것이 무엇이겠는가? 당연히 위치이다
하지만 많은 투자가들이 위치를 논하기 앞서, 건물의 크기와 외모를 본다. 남을 의식한다는 애기이다.
내가 주관적으로 바라보고 판단하는 위치를 생각해야 하는데, 어떻게 생겼는가? 크기는 좀 큰가? 엘리베이터는 있는가 등등 전혀 투자에는 큰 도움이 되지 않는 요소를 먼저 보다 보니, 정말 중요한 것은 못보는 오류를 범하는 것이다.
건물을 볼때는 가장 먼저 위치를 봐야 하는데, 가장 큰 도로를 접하고 있다고 해서 좋은 것은 아니다.
너무 큰 대로는 차가 그냥 달려버리기 때문에 상권이 죽는다.
가장 좋은 것은 건물 앞에 회당보도 신호등과 같이 차를 잡아두는 것이 있는 것이 제일 좋은 것이다.
예를 들어 설명한 것과 같이 시중에 상권 분석을 하는 책을 한두권 사본다면 어떤 위치의 건물이 좋은 것인지 정도는 알 수 있을 것이다.
이런 공부와 자신만의 관점없이 외양만 보고 판단하고 투자를 집행하는 우를 범해서는 안될 것이다.
크기가 작고, 집이 낡았고, 좀 지저분해보이면 어떠한가?
새로 지은 집은 건축업자가 뻬먹을 것을 다 빼먹은 그런 집이다.
새 집일수록 그럼으로 경매 등의 자산가격 재조정이 필요한 것이고, 남들이 별로 달가워 하지 않는 그런
헌 부동산을 잘 구매해서 예쁘게 다듬어서 나만의 건물로 만들고 또 높은 가격에 매각 할 수 있는 것을 목표로
하는 것이 깔끔한 부동산을 쳐다보는 것보다 훨씬 생산적이고 경제적인 결과로 이어짐을 이해해야 한다.
부동산은 위치, 위치 그리고 또 위치이다.
3. 타짜의 말에 현혹되지 마라
당신에게 달콤한 미래와 높은 수익률을 애기하는 사람은 딱 두 부류라고 생각하면 된다. 당신 돈을 노리는 타짜, 아니면 고수라는 칭호를 받고, 책을 팔아먹거나 카페를 선전하고 싶어하는 업자 일것이다.
타카페의 어느 `고수라는 전문가가 자신을 소개하면서 재산세를 2천만원이상 낸 것이 어쩌고 하는 글을 보고 순간 흠칫했다.
<겨우?......>
이 사람의 칼럼을 찾아서 보던 내 자신이 갑자기 황당해졌다. 세상의 월급쟁이들은 파이팅이라더니… 그 정도면 그냥 월급쟁이나 하지…
남들이 봐서 우와 할만한 건물도 아닌 작은 규모 상가건물을 하나 들고 있으면 재산세 1천만원은 내는 세상이다.
<월스트리트는 롤스로이스를 타는 사람들이 지하철을 타고 출근하는 사람의 말을 듣는 참 재미있는 곳이다>라는 버핏형의 애기와 같이 부동산 고수라고 하는 자, 인터넷에서 나발부는 사람치고, 대단한 사람없다.
(그럼 의미에서 나란 인간도 마찬가지이니 나에게 이런저런 것 물어보지 마시길…… 한국에도 없는 나에게 서울 아파트 값을 물어보면 뭐라 답하겠는가? ^^)
그럼으로 그런 소위 업자들이 연관되고 지껄이는 말에 현혹되어서는 큰 수익을 보기 힘들다. 좋으면 자기가 하지 당신에게 찍어주겠는가?
그런 의미에서 펀드나 금융상품에 들어가는 것도 의미가 없다.
결국 투자라는 것은 남의 손을 빌려서는 되는 것이 아니라, 자신이 판단하고, 자신이 결정하고, 자신이 결과를 받아들이는 고독한 번뇌와의 사투라는 것을 알아야 한다.
그러니 이렇다 저렇다 하는 인터넷 워리어들의 의견을 따르지 말고, 자신의 길과 방법을 연구하라.
4. 서울에만 사람사는 것 아니고, 서울 부동산만 좋은 것은 아니다.
남들이 좋다고 하는 물건은 더더욱 볼 필요가 없고, 지금 장이 좋다고 하면 피해야 할때임을 알라.
결국 사람들이 몰리는 곳에는 큰 수익이 나는 곳이 없다.
내가 모임에서 또 사람들에게 항상 서울은 재미없다라고 하는 애기의 참 뜻은 서울의 건물이 안좋다는 것이 아니라, 사람이 몰리기 때문에 남들과 비슷한 양의 돈을 들고 덤비는 일반 투자가들에게 높은 수익률이 나지 않는 다는 뜻이다.
같은 값으로 훨씬 더 매력적인 부동산을 구매할 수 있는 지방에서 우선 자리를 잡고 천천히 하나씩 값을 올려가면서 서울로 진격하면 될 것이 아닌가?
서울 부동산은 끝판왕이라 생각하고, 돌고 돌아 나중에 서울로 오면 되지, 지금 있는 돈으로 서울의 부동산을 잡아봐야 수익없는 이상한 물건만 잡을 수 있는데, 서울에 집착할 이유가 없다.
한국에서 성공한 대부분의 프랜차이즈의 고향이 어디인지 아는가? 서울이 아니라 답은 대구이다.
인구되고, 입맛 까다롭지 않고(?), 소비력있고, 물가가 싼 대구에서 우선 하나 대박집이 탄생을 해서 50개 점까지 열어놓고 서울 중원으로 진출을 하면,
비싼 월세와 자리잡을때까지의 비용을 본토에서 지원해주기 때문에 버티면서 서울 입맛을 공략하면 전국 브랜드가 된다.
하지만, 처음부터 서울에서 시작하면 다 따라하고, 하나를 열기 위한 비용이 높아 성장속도가 늦으면 대규모 자본에게 밟힐 위험성이 커지는 것이다.
부동산 투자전략도 이와 같아야 한다.
5. 밥값을 하는 녀석은 따로 있다.
부동산 투자를 하다보면 잘 생겼는데 밥값을 못하는 녀석이 있고, 못생기고 별 기대 안했는데 예상외로 큰 수익을 가져도 주는 고마운 녀석이 있다.
내 경험으로는 이런 녀석들의 차이는 여러가지가 있겠지만, 그 중에 용도와 위치가 으뜸이다.
경매투자를 하겠다, 혹은 급매투자를 하겠다 이런 저런 이유로 건물을 볼 때, 생뚱맞지 않은 건물을 골라야 한다.
대로변의 주택, 이면가의 사무실, 좁은 골목길 앞에 상가, 잘되겠는가? 부동산 꾼들은 뭐 대단한 노하우와 분석이 있을 것 처럼 현혹들을 하는데 상권 분석이라는 것? 별거 없다.
일반적인, 대부분의 사람들이 생각하는 상식선에서 사람들이 합리적으로 생각하고 움직이는 그것이 동선이고, 상권인 것이다.
괜히 이런 저런 이유를 대면서 대단한 분석을 할 것처럼 요란하게 떠드는 말을 듣고 보면 결국 논점은 하나이다.
사람이 가는가, 가지 않는가? 살고 싶은 곳인가? 아닌가… 인것이다.
요즘 카페 일 때문에 상가 분석을 하러 굉장히 많이 한국에 불려나가는데, 돌아다니다 보면, 하는 일은 남들이 아는 그대로이다.
대학 정문 앞에 죽치고 앉아서 학생들이 어디로 밥을 먹으러 가는지, 어떻게 꺾어서 가는지, 따라가보고, 물어보고, 관찰하고 하는 것이다.
가장 단순한 방법, 가장 오래된 방법, 가장 지루한 방법을 통해 하나하나 발견하는 것이지, 척 하고 길을 한번 보면 상권이 보이고, 한번 딱 둘러보면 답이 나오는 그런 사람이 어디에 있겠는가?
하나의 장사점을 열기 위해 아침 저녁, 주말, 주중 한 곳에 몇번씩 가보고 또 판단하고 열심히 그냥 발품을 파는 것이 정답이다.
그런 땀방울만이 당신의 투자가로서의 가치를 높여주는 것이지, 잔기술, 헛바람 새는 소리 같은 잔재주가 투자가를 만들지 않는다.
밥값 하는 녀석은 그렇게 열심히 발품을 팔아서 만들어 지고 당신에게 오는 것이지, 누가 던져주는 것이 아니다
6. 믿는 도끼에 발등찍히지 마라
부동산은 항상 돈과 연관이 되어 있고, 돈 때문에 항상 가족관계, 인간관계가 부서진다.
동업은 하는 것이 아니라는 것과 같이 돈으로 뭔가를 하려고 할 때, 그냥 투자하는 것이 아니라면 혼자만의 돈으로 해라.
죽어도 혼자 죽어야 옆의 멀쩡한 가족이 밥은 먹여줄 것이 아닌가……
나에게 SOS를 치는 많은 사람들 중에 상당수가 공동투자라는 덫에 걸린 사람이고, 또 친구와 엮인 사람들이다.
물론 공동투자라는 것을 잘 해서 돈을 번사람? 많다. 내 주변에도.
하지만, 실패한 사람? 널렸다. 무지무지하게..
왜 확률 낮은 게임에 당신의 소중한 돈을 베팅하려고 하는가?
앞에서 애기한 것과 같이 부동산을 구매하는 것은 아이스크림이나 과자 하나 사먹는 것처럼 아니면 말고 할 수 있는 성질의 것이 아니라, 당신의 모아온 돈과 시간을 한번에 넣는 일생일대의 판단이 되어야 한다.
그래서 더더욱, 내가 믿는, 아니 믿고 싶은 사람이 추천하는 물건이라고 해서, 덥섭 분석없이 들어갔다가 목줄이 죄이는 일을 당하지 말아야 한다는 것이다.
아닌 것은 아닌 것이고, 현실은 현실이다.
나도 그 사람 책을 몇권 산 , 이 카페의 그 유명한 분이 미분양필지 사기에 연루되어 이런저런 구설수에 오르고 있다는 애기를 그 필지를 구매한 당사자에게 들었는데…. 뭐 그런 것이다.
누구를 원망하겠는가? 결국 투자라는 것은 이익을 봐도, 손해를 봐도 자신이 책임지는, 그런 행위이기 때문에 어쩔수 없는 것임으로 신중에 신중을 해야 할것이다.
7, 욕심내지 마라
물건을 보다 보면 참 욕심나는 것이 어쩔수 없는 사람의 심리이다.
1억있는 사람이 5억, 10억짜리 물건을 보면 어떻게 좋지 않다라고 할 수 있겠는가 만은 5,10억 있는 사람이 그걸 사지 않는 이유 또한 있는 것 아니겠는가?
모든 투자의 문제는 결국 욕심에서 기인한다.
남들보다 빨리, 손쉽게 투자에 성공하고 싶다는 욕심때문에 중간 과정을 제하고 바로 올라가려 하다보니 더 큰 덪과 문제에 놓이게 되는 것이다.
한단계, 한단계 투자가로서 성장하는 나의 고통을 즐겨라.
공사업자를 정말 죽여버리고 싶은 마마음 들 때.
사사건건 시비거는 공무원에게 펀치를 선물하고 싶을 때,
줄께요 입금했습니다 하면서 딴소리하면서 시간끄는 세입자를 만나서 임대사업증을 찢어버리고 싶을 때……
다 나의 시련이 좋은 날을 위한 준비라고 생각하는 것이다. 결국 이런 어려운 과정없이 과실은 없는 것이다.
남들은 편하게 성공한 것 같이 보이지만, <성공한 사람의 과거는 처절할수록 아름답다> 라는 말이 있듯이 지금의 고통을 즐기고, 너무 욕심내어서 일을 진행하려 하지말고 순리에 맡기면 된다.
오늘의 정말 풀릴 것 같지 않던 문제들이 내일이 되면 스스로 풀리고, 또 그러면서 관록이 늘고,
나도 모르게 성장하고, 그렇게 시간이 지나다 보면 어느새 옆에서 당신을 <부자>라 부를 것이고,
부럽다는 말을 듣게 될 것이고, 처음부터 그렇게 계획되었던 것과 같이 잘 될 것이다.
서두를 필요도 없고, 조바심 낼 필요도 없고, 욕심 낼 필요도 없고, 그냥 지금까지 해오던 것과 같이, 천천히 꾸준히 내 갈길만 가면 된다.
돈을 모으고, 한 사이클을 경험하고, 조금 모은 돈을 합쳐서 조금 더 큰 것을 사고, 또 팔고, 사고, 그러면서 경험 쌓고…
이 얼마나 재미있고, 소중한 경험인가!!
출처 : http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=4297
