신문과 프로그래머.

1. 농지취득자격증명 발급 신청 당시에 농업인이 아닌 자가

농업경영 목적으로 농지를 취득하는 경우에

농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적(취득면적 임차예정 면적)이

1천㎡(온실 등 시설일 경우 330㎡)이상이어야 농지취득자격증명을 발급

→ 다만, 농업인이 아닌 개인이 주말.

체험영농에 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는

신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에

취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일 것.

2. 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질변경되어

농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는

농지법상 농지에 해당되어 농지취득 자격증명을 발급

다만, 사실상 농지일지라도 불법산림훼손으로 인하여

산림법상 산림으로 복구 대상인 경우 농지의 범위에서 제외됨

3. 전용허가를 받은 농지내에 현장사무소를 설치하는 것은

일시 사용후 농지로 복구할 의무가 없으므로 일시사용허가를 받지 않아도 됨.

3-1. 농지를 농업경영목적으로 취득할 수 있는 자는 농업인.

농업인이 되고자 하는자 및 농업법인만이 가능하고

전용목적으로 취득할 수 있는 자는 당해 농지에 대한

전용허가를 받거나 신고를 한 자만이 가능

4. 농지전용허가 절차를 거쳐 전용목적사업이 완료된 토지는

지목이 전. 답. 과수원이라도

농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능.

4-1. 신고전용을 한 농지를 제3자가 취득하기 위해서는

취득하고자 하는 자 명의로 농지전용변경 신고를 한 후 농지취득자격증명 신청.

5. 농지전용허가 절차를 거치지 않고 주택을 농지에 건축한 경우에는

불법전용에 해당되어 농지로 원상회복하여

농업경영목적으로 농지취득자격증명을 발급 받거나 농지전용허가를 득한 후 신청.

6. A면 관내의 농지 500㎡, A면과떨어진 B면 관내의 농지 600㎡를 취득하고자할 경우

→ 신청인은 A. B면 중 한 면에 농지 취득자격증명발급 신청을 할 수 있고

신청서를 받은 A면 또는 B면은 상대방 면의 협조를 받아 신청자에게 발급

→ 농지의 면적이 적고 많음에 관계없이 신청인으로부터 접수받은 면이 주관이 되어

상대방 면의 협조를 받아 처리

7. 처분대상 농지를 그 배우자가 취득토록 농지취득자격증명을 발급하는 것은 잘못임.

다만, 이미 증명을 발급받아 이전 등기하였다면 선의의 제3자 보호를 위해

위법한 행정처분을 사유로 증명발급을 취소할 수 없으나

발급한 공무원은 업무상 과실에 대한 책임이 있음.

8. 농지를 1,O00㎡이상 임차하여 농작물을 경작하고 있는 경우

1,000㎡미만이라도 신규 취득 가능함(농업경영목적).

8-1. 농지전용허가를 받은 농지를 농작물 경작의 용도로 농지취득자격증명 발급

○ 농지가 훼손되어 원상회복이 사실상 어려운 경우 : 불가

○ 농지가 훼손되지 않았거나 농지로 원상회복하여 농작물을 경작할 수 있는 경우 :

발급 가능.이때 농지전용허가를 받은 자에게

농지전용허가의 취소가 불가피함을 알리고

농지취소에 따른 청문절차 등을 거쳐 선의의 피해가 발생하지 않도록 하여야 함.

○ 나대지나 황무지 상태로 되어 있는 농지의 취득자격증명 발급 :

농업경영 계획서의 특기사항란에

『농지를 농작물 경작에 적합한 상태로 복구한 다음 농작물 경작에 이용하겠다』는

의사를 기재 하도록 하고 농지로의 복구를 조건으로

당해 농지를 취득한다는 점을 분명히 고지후 발급.

9. 외국인이라 하여도 국내에 거소 신고를 하고 국내에 거주하면서

자기가 직접 영농에 이용하고자 하는 경우에는 농지취득이 가능함.

9-1. 국외에 거주하는 사람은 취득 불가

9-2. 외국인의 경우 벼. 보리의 재배가 금지되어 있음(외국인투자촉진법제4조)

다만, 재외동포의출입국및법적지위에관한법률 제11조에 의하여

국내 거소 신고를 한 외국국적동포는 대한민국 안에서 부동산 취득, 보유,

이용 및 처분을 함에 있어 대한민국 국민과 동등한 권리를 갖음.

그러므로 재배 작목에 상관없이 취득 가능.

9-3. 미국 시민권자인 교포가 농지를 상속 받을 수 있음(10,000㎡이내)

9-4. 거소기간은 연장이 가능하므로 이에 대하여 정한 사항은 없으며,

농업경영 계획서의 실현 가능한 정도의 기간이면 됩니다.

다만 체류목적이 학업이거나 체류기간이 너무 단기간이어서

시구읍면장이 농업경영이 곤란하다고 인정 되는 경우에는 반려할 수 있음

(농지법시행령 제9조)

9-5. 외국인도 주말*체험영농 목적으로 취득 가능

10. 농지전용허가를 받아 관광농원시설을 설치하여 준공된 경우에는

지목에 관계없이 농지에 해당되지 아니하며, 농지 이외의 지목으로 지목변경 가능

11. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없음.

다만, 농지개혁법에 의한 분배대상 농지에서 제외된 위토로서

위토대장에 등재되어 있는 사실상 종중소유의 농지의 경우 법원등기예규에 의하여

소유권 이전등기가 가능한지 여부는 관할 법원(등기소)에 문의.

12. 농업경영계획서의 실현 가능성 여부는 개인별, 지역별로 다를 수 있으므로

당해 시, 구, 읍, 면장이 판단할 사항임.

13. 택지개발예정지구에 편입된 농지는 아직 그 실시 계획이 수립되어

농지법제36조 제2항에 의한 농지전용협의를 거친 농지가 아니므로

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

13-1. 도로로 농지전용허가. 협의를 거친 농지라 하더라도

농지가 훼손되지 않아 농업 경영이 가능한 경우에는 취득자격증명 발급 가능.

14. 기존 소유농지를 전부 위탁하거나 임대경영하고 있는 자는

영농의사가 없는 것으로 보아

농지를 취득할 수 없도록 하고 있음(법시행령제9조) → 휴경도 포함

15. 농지취득자격증명 반려사유가 농지법상 농지가 아닌 경우나

도시지역내 주거. 공업. 상업지역인 농지로서

농지취득자격증명 발급없이 취득할 수 있는 경우는 등기 가능.

16. 주거지역과 녹지지역이 분할되어 있을 경우

주거지역은 농업경영이 곤란하고 녹지 지역만 가능하면 녹지지역만 취득자격증명 발급.

17. 농업. 농촌기본법시행령제3조의 농업인의 정의 중

부모님 소유의 농장에서 일을 하신다면

농업인의 정의에 해당함을 명백하게 입증하지 않는 한 농업인으로 보기 어려움.

18. 공동소유의 일부 지분을 취득하고자 하는 경우 농지취득자격증명 발급 가능.

18-1. 농지를 공유로 취득하더라도 공유자 각각의 지분면적이 1,000㎡ 이상

(시설330㎡이상)이여야 함.(농업경영목적)

19. 증여에 의하여 공유로 농지를 취득하는 경우에도

농지취득자격증명을 발급 받아야 함.

20. 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고

취득할 수 있으나 판결에 의하여 취득하는 경우에는 발급받아야 함.

21. 주거지역이라도 농지전용이 되지않아 농업경영이 가능한 경우나

상속 등으로 기존에 소유하고 있는 농지와 함께 농업경영에 이용하고자 하는 경우,

동 농지 등을 농업경영 계획서에 이용하고자 하는 뜻을 기재하여

이를 포함한 취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 농지취득이 가능.

→ 전용되지 않는 주거지역 농지(400㎡)

상속농지(400㎡) 신규취득(200㎡)농지일 경우 취득 가능

22. 녹지(자연녹지. 공원)지역에 대하여는 농지취득자격증명 발급.

22-1. 다만, 농지법제36조제1항에 의한 농지전용협의를 거쳐

도시계획시설예정지로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니함.

23. 지목이 전이나 실제의 토지현상이 하천으로서 농지로 원상회복이 불가능하다고

시장. 군수. 구청장이 인정하는 경우 농지이외의 지목으로 변경 가능하고

농지취득반려통지에 의하여 취득이 가능.

24. A에서 B, C가 B로부터 매입하였다면

순서대로 농지취득자격증명을 발급할 수는 있으나

B와 C가 동시에 농지취득자격증명을 발급 받을 수는 없음.

24-1. 농지취득자격증명 발급 관할 지역이 다른 농지를

신규 농업인이 취득하는 경우에

취득농지의 총면적이 1,000㎡이상이면 가능.

25. 임차예정 면적은 농업경영계획서와 임차기간 등이 포함된

임대차계약서(인감증명은 반드시 첨부할 필요는 없음)에 의하여 확인하도록 되어 있음.

→ 취득 후 임대차계약이 허위로 드러나면 사위에 의한 농지취득으로 처벌이 가능하며

농업경영계획 불이행시 처분명령 가능

26. 농업경영계획서의 임차(예정)농지 현황에는 현재 임차경작을 하고 있지 않고

앞으로 임차를 하겠다는 예정 면적도 포함시켜 작성하는 것이며,

임대차계약서에 의하여 이를 확인하도록 되어 있음.

27. 농업경영계획서의 취득목적이나 영농계획은 당해 농지를 취득하고자 하는 자가

자기의 책임으로 자유롭게 기재하는 사항이며,

농업경영계획서를 허위로 작성된 것이 발견시는

농지취득자격증명 발급을 반려할 수 있으며 이를 보완할 수도 있음.

28. 초중등교육법, 고등교육법에 의한 학교에 재학중인 학생

(야간학생이나 통신학교 재학생은 제외)은 농지취득자격이 없는 것으로 봄.

29. 주민등록번호가 없는 재외 동포의 경우

거소등록번호를 주민등록번호로 갈음하여 동 증명 발급.

30. 상속인에게 한 유증에 의하여 농지를 취득하는 경우

동 증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있으며

이러한 사유를 기재하여 반려 통지하여야 함.

31. 농지취득자격증명이나 농지원부는 지상권자의 사용승락이 필요없음.

32. 농지법 제22조 제4호의 자기의 농업경영에 이용한 기간은

당해 농지의 소유자가 직접 농작물 경작 등에 이용한 기간을 말하므로

증여 후 실제 자경한 기간을 말함.

33. 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자로서 영농능력이 확인되면

거주지에 관계없이 취득이 가능.

34. 미성년자는 농업경영능력이 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급 받을 수 없음.

35. 주민등록을 같이하고 농업인 세대로서의 부부인데

남편 명의로 농지가 400평 있음.

부인 명의로 100평을 구입하고자 할 경우 취득가능 여부

→ 농지를 취득하는 자가 동 증명발급 신청 당시 남편과 함께 농업에 종사하는 경우에

농업경영계획 면적에 관계없이 농지 취득이 가능.

36. 농지전용허가를 받은 농지를 취득하기 위해서는

농지전용변경허가(명의변경)를 받은 후에

당해 목적으로 농지취득자격증명을 받아야 하며,

농지전용허가를 받기 위해서는 당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 함.

37. 부모가 농업경영을 하고 자녀가 그 농사일을 돕는다면?

→농업경영에 대한 투자, 손실부담 등 농업경영에 대한 책임없이

농업인의 가족이 농업 일을 단순히 도와주는 것은 농업경영으로 볼 수 없음.

38. 농업법인이 아닌 농협은 농지를 농업경영 목적으로 구입할 수 없음.

39. 타용도일시사용허가를 받은 농지라 하더라도

일시사용기간 종료 후 농지로 복구하여

농업경영에이용하고자 하는 농업경영계획서를 제출하는 경우에는

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

40. 농지를 농업경영 목적으로 취득하였다 하더라도

농지법이 정한 소정의 절차를 거쳐 농지전용허가를 받았다면,

이는 농지를 농업경영이외의 목적으로 전용해도 된다는

행정청의 허가를 받은 것이므로

당해 농지를 농업경영에이용하지 않았다는 이유 만으로

사위 기타 부정한 방법으로 취득하였다고 처벌하거나 처분의무를 부과하는 것은 잘못.

41. 지목이 임야이나 과수원으로 토지형질변경허가를 받아 사용하고 있던 토지를

 농지 취득자격증명 발급없이 소유권 이전 등기 후 농업경영에 이용하지 않을 경우?

→ 소정의 절차를 이행하지 않고 농지를 취득 하였다면,

당해 농지를 자기의 농업경영에 성실히 이용하여야 하며,

정당한 사유없이 소유농지(96.1.1이후 구입)를

자기의 농업경영에 이용하지 않았다면 처분대상.

42. 농지원부상 농업인인지 여부를 확인할 수 없는 경우에는 별도로 조사. 확인하여

농업인에 해당하는 경우에는 1천㎡미만 이더라도 농지를 취득할 수 있음.

43. 농지취득자격증명은 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지, 직업 등

영농여건을 종합적으로 고려하여

농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는지 등을 확인하여 발급함.

따라서, 다른 직업이 있어도

신청인이 직접 자기의 농업경영에 이용할 수 있는 경우에는 농지취득이 가능함.

44. 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설로 결정된 농지는

농지취득자격증명 발급받지 아니하고 취득할 수 있음.

○ 농지법부칙 제8조제3항에서 '96.1.1 농지법 시행 당시 도시계획법에 의하여

도시 계획시설예정지로 결정된 농지는 종전의 농지의 보전및이용에관한법률에 의하여

농지전용에 관한 협의를 거치지 아니한 농지는

농지법제36조 제2항 제1호의 규정에 의하여

농지전용협의를 거친 것으로 본다.

○ '65.10.13일 도시계획시설로 결정된 농지는 동 증명을 발급받지 아니하고

취득할 수 있으며

자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 소유할 수 있음.

○ 이러한 농지를 농지취득자격증명을 발급받아 취득하였다 하더라도

도시계획시설의 소유농지는

자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 처분의무는 발생하지 않는다.

45. 소유권 이전시 취득세 감면 여부.

○ 농업을 주업으로 하는 자로서 2년이상 영농에 종사한자.

후계농업인 또는 학과의 이수자 및 재학생('자경농민'이라 함)이

직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(전. 답. 과수원. 목장용지) 및 관계법령에 의하여

농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대하여는

취득세와 등록세의 100분의 50을 경감하고 있음(지방세법제261조)

○ 축산업에 종사하는 자도 농업을 주업으로 하는 자로 볼 수 있을 것이나

자세한 것은 세무 담당부서에 문의.

46. 2급1호 지체장애인이 농지를 취득할 수 있는지?

→ 신체조건을 감안시 취득대상 농지를 본인이 직접 영농에 이용할 수 없다고

판단되는 경우 증명을 발급하지 아니할 수 있으나,

지체장애라 하여도 영농이 가능하다고 인정하는 경우에는 취득이 가능함.

47. 영농조합법인 명의로 취득하는 농지와 농업인 개인 소유의 농지는

그 소유권자가 다르므로 소유상한 면적 계산에 있어 따로 계산

○ 농업인인 조합원이 그 소유농지를 영농조합법인에 출자하여

영농 조합명의로 소유권이 이전된 경우에는

당해 농지는 영농조합법인 소유의 농지로 계산.

○ 영농조합법인이 취득하는 경우 그 법인명의로 신청

48. 취득대상 농지가 불법전용되어 농지로 원상회복하여야

농업경영이 가능한 경우에는 농지로 복구하여야 취득 가능.

다만, 취득 당시에 소유권 취득이 안되어 복구가 곤란한 경우에는

취득후 복구하여 농업경영에 이용하고자 하는 경우에

그 뜻을 농업 경영계획서(특기사항 란)에 기재 한후 신청.

49. 농지전용허가 절차를 거치지 아니하고 묘지가 설치되어 있는 경우 원상회복하든지

전용후 취득이 가능하며, 묘지를 제외한 농지의 일부분만 농업경영 목적으로

취득자격증명 발급 받아 이전후 분할가능.

50. 준도시지역내 농지의 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급 받아야 취득 가능.

51. 지적법에 의한 지목이 전이나 전용허가 없이 불법으로 전용된 경우 농지로 복구하여야 하며,

소유농지 상한 규정을 적용하여야 함.

이때, 농지원부상 소유농지 현황에 등재하고 경작현황에는 휴경으로 표시.

52. 농지취득자격증명은 원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자가 아닌

제3자가 동증명을 대리 신청하는 것은 곤란하나,

농지관리위원회 확인을 본인이 받은 것이므로

부득이한 사유로 인하여 위임장을 첨부한 경우에 신청 가능.

53. 농지법상 '맹지'라 하여 농지취득을 제한하는 것은 없으나,

진입로 확보 문제는 인근 농지의 소유자등과 협의하여 해결하여야 함.

54. 도시지역내 농지라 하더라도

농지법제36조제2항의 규정에 의하여 도시계획시설로 결정되거나

형질변경허가를 받은 경우에는 동 증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있음.

55. 축산업에 종사하는 사람이 농지법상 농업인에 해당하더라도

농지에서 농작물 경작 등 농업경영을 하고 있지 아니하므로

농작물 경작 목적으로 신규 취득하는 경우에는

총면적(취득면적 임차면적)이 1,000㎡이상이어야 함.

56. 신규취득시 농업인 여부는 농지원부상의 농업인으로 등재여부 등에 확인하고

1세대에 농업인이 2인이상인 경우에는 그 세대를 기준으로 농지원부를 작성하고 있으므로

부인이 농지원부에 의하여 농업인 세대주와 함께

농업경영에 종사하고 있는 것이 확인되지 않는 경우에는

현지확인, 농지관리위원회 확인 등의 방법으로 별도로 확인.

57. 기존 소유농지를 전부 임대하거나 휴경하고 있지 아니하는 경우에는

기존 소유농지를 취득 농지와 함께

자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적으로 계산.

58. 농업경영계획서의 영농착수 시기는 농지취득자격 확인 기준의 하나로서

농업경영계획서의 내용이 실현 가능한지 여부를 판단시 고려할 사항이므로

농작물의 종류, 취득시기, 기타 영농준비 기간 등 개인 사정에 따라 달라질수 있음.

59. 농로 부지도 농지에 해당하므로 이를 취득하고자 하는 자는

농지취득자격증명을 발급받아야 하며,

농로 등 농지개량시설로 이용하는 것도 농업경영에 해당하므로

처분대상에 해당하지 아니함.

60. 농지를 영농목적으로 신규취득시 농지소재지에 관계없이

농업경영에이용하고자 하는 농지의 총면적이 규모 이상이면 농지취득 가능하나,

영농에 이용하고자 하는 농지간에 거리가 자기의 농업경영에이용할 수 없을 정도로

멀리 떨어져 농업경영계획서의 내용이 실현가능하지 않다고 인정되는 경우에는 반려 할수 있음.

이때, 실현 가능한지 여부는 시구읍면장이

지역실정, 교통사정등 영농여건을 종합적으로 판단할 사항임.

61. 1986년 당시 농지매매증명 발급 기준

→ 농지매매증명 발급기준에 대하여 당시 법령에 그 확인 기준에 대하여

명확한 규정은 없으나(1988.11. 3 농지개혁법제51조의 개정으로

농지취득시 농지소재지에 전가족 주민등록이전, 실제 6개월 이상 거주 요건이 명문화됨)

농업인에게 농지를 분배한 농지개혁의 목적에 따라 매수인이 자경이 가능한지 여부,

농지소유상한인 3만제곱미터 초과 여부 등을 확인하여 적합한 경우에 발급하도록 하였으므로

농지소재지와 매수인의 거주지가 통작이 가능한 거리

(지역교통 사정에 따라 다를 수 있었으나 통상4km 이내로 적용하다가,

1990.8.27일 농지임대차관리법시행령 제정으로 8km로,

1991..9.19 동시행령 개정으로 20km로 확대됨)에 있어야 발급됨.

다만, 1996. 1, 1일 농지법 시행으로 통작거리 폐지됨

62. 농지취득자격증명 발급 신청시 기존 소유농지 전부를 임대하거나 위탁경영하고 있는 자가

추가로 농지를 취득하는 경우에는 영농의가가 없는 것으로 보아

농지취득자격증명을 발급하지 않도록 함.

62-1. 기존 소유 농지를 휴경하고 있는 비농업인도

기존 소유농지와 함께 새로이 취득하고자 하는 농지를

자기의 농업경영에 이용하겠다는 농업경영계획서를 제출하면

신규 농업인으로서 농업경영목적으로 취득 가능.

63. 농지전용허가(협의)를 받은 농지를 제3자가 취득하는 경우에는

취득하고자 하는 자의 명의로 농지전용변경허가(협의) 절차를 거친 후 취득자격증명 발급.

63-1. 기존 소유농지에 대하여 처분명령을 받은 자는 농지취득자격증명을 발급 받지 못함

64. 농업경영목적으로 농지를 취득한 경우라도 농지법에 따라

농지전용허가 절차를 거쳐 농지를 전용한 경우에는 농업경영계획서를 허위로 기재하여

부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없음.

65. 공유농지로서 공유자간에 소유지분에 대하여 경계를 정하고 있고

취득대상 공유지분에는 불법전용 농지가 없는 경우로서 당해 지분의 농지만 취득하는 경우

불법전용을 이유로 농지취득자격증명을 반려할 수 없음.

66. 묘지가 '73.1.1부터 설치되어 있다는 것이

객관적으로 확인되는 경우 농지법 저촉을 받지 않음.

68. 교육법에 의한 학교(초등. 중등. 고등. 대학교. 대학원)에 재학중인 학생은

영농 능력이 없는 것으로 보아 농지를 취득할 수 없음.

다만, 정보. 통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받은 학교에 재학중인 학생이나

야간수업을 받는 학생 등은 가능

68-1. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

68-2. 4년제 대학을 휴학한 경우(휴학예정 포함)라도

재학생으로 분류되어 농지취득 제한(농업경영 목적)

68-3. 15세 학생인 경우 신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업

또는 거주지 등 영농여건에 의한 영농실현이 어려워 불가

69. 농지전용허가를 받은 농지는 당해 허가를 받은 자가 아니면

전용목적으로 취득할 수가 없습니다.(농지법제6조제2항제6호)

70. 농지원부상 농업인으로 등재되어 있지 않는 세대원이 농업인 인지 여부는 별도로

그 경작현황을 조사하여 확인하여야 할 것이므로 농지원부에 세대원으로 등재된 사람이

농업인에 해당하는 것을 확인되는 경우에는 1,000㎡미만 농지도 취득 가능

71. 전용허가된 농지를 취득하고자 하는 경우 그 취득 목적에 따라 심사

○농업경영 목적으로 취득하고자 하는 경우 :

당해 농지에 농작물의 경작이 가능하여야 하므로 전용허가된 농지라 하여도

훼손이 되지 않았거나 훼손 되었더라도 원상회복이 용이하여

농작물 경작이 가능하다고 인정되면

농업경영 목적으로 농지취득자격증명 발급 가능.

○농지전용 목적으로 취득하고자 하는 경우 :

농지전용허가를 받은 자만 당해 농지를 취득할 수 있으므로

우선 농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 당해 허가증 사본을 첨부하여

전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

72. 농지법제44조의 규정에 의하여 불법으로 전용된 농지는

원상회복하여야 할 것이므로

이를 취득하고자 하는 경우에는 농지로 원상회복한 후 농업경영목적으로 취득하거나

전용허가후 전용목적으로 취득

73. 농로 등 농지개량시설의 부지도 농지법상 농로에 해당하므로

농지를 농로 등의 목적으로 사용하는 경우 농지취득이 가능

74. 취득대상 농지가 1천제곱미터이상인 농지를 농업인이 아닌 개인이

주말체험 영농을 위해 농지를 취득하고자 하는 경우

2세대 이상이 1,000㎡미만 으로 분할하고나 공유지분으로 하여 취득하여야 함.

74-1. 주말체험영농을 위한 면적(1,000㎡미만)은 기존농지와 주말체험영농 목적으로

새로이 취득하는 농지면적을 합한 농지 총 면적을 말함

75. 농지총면적이 1,000㎡이상이면 농업경영목적으로 취득.

76. 농지취득자격증명은 소유권이전의 효력이 발생하는 것이 아니며

농지의 소유권의 변동은 민법등에 의하여 매매계약. 증여. 판결. 경매. 상속 등에 의함.

→ 농지취득자격증명 발급시 취득원인에 대하여는 고려하지 않고

농지취득자격만 적합하면 1농지에 대하여 여러명에게 농지취득자격증명 발급 가능.

77. 주말체험영농을 위해 취득 후 세대별로 소유농지의 면적이 1,000㎡이상일 경우

초과된 면적은 처분하여야 함.

78. 농지취득자격증명 신청은 신청인이 직접 신청하지 않고 제3자나 우편으로도 제출가능하나,

증명서 또는 반려통지서는 제3자가 악용하지 않도록

개인신용 정보보호 차원에서 신청서에 기재한 신청인의 주민등록상 주소로 발송하거나

본인(본인의 위임을 받은 자)에게 교부.

79. 주말체험영농 목적으로 구입후 사업계획 변경으로 농업경영을 하고자

농지의 합계가 1,000㎡이상일 경우 농업경영목적으로 취득 가능.

80. 주말체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 논.밭.과수원

모두 어디든지 취득 가능하며, 논을 밭으로 전환도 가능

81. 농지법에 공유취득에 대한 제한이 없으므로 공유지분에 대한 취득 가능

81-1. 공유농지의 일부지분 면적에 대하여는 공유자 지분의 과반수의 동의후

경계를 구분하여 취득자격증명 신청 발급

82. 주말*체험영농은 거주지나 나이 등의 제한은 없으나,

나이가 너무 어려서 당해 농지를 주말체험영농으로 이용할 수 없다고 판단하는 경우

제한할 수 있음.

83. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 농지전용 목적으로 신청하는 경우

농지취득자격이 없음으로 반려

84. 법 개정전 1,000㎡미만의 농지에 대한 비닐하우스를 설치하여

농업경영목적으로 이용하지 않고 주말체험영농목적으로 이용하는 경우

취득목적대로 이용하지 아니한 경우에 해당되어 처분하여야 함.

다만, 주말체험영농목적으로 취득한 농지도 휴경*임대할 경우 처분토록하고 있고

인근 농업인에게 농작업 위탁은 허용.

85. 농지의 소유권등기를 완료한후 농지취득자격증명을 발급할 수 없으며

농지 취득자격증명은 효력발생요건이 아니고

단순히 농지법상 소정의 농지취득만을 확인하는 증명서류임.

86. 고등학생이나 대학생도 주말체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있음.

- '73.1.1일이후 불법전용된 농지는 원상회복후 농지취득자격증명을 발급 하여야 하나

경매 등으로 취득전에 원상회복이 곤란하고 불법전용된 농지가 일부로서

농업경영에 큰 지장이 없는 경우 복구계획을 기재후 신청

- 농지를 취득자고자 하는 자의 주소지와 소재지가 다른 경우 영농여건등을 종합적으로 고려

소재지 시.구.읍.면장이 결정.

다만, 주말체험영농 목적은 거주지에 관계없이 취득 가능.

87. 종중은 농지취득자격증명을 발급할 수 없으나

부동산실권리자명의등기에 관한법률 제8조의 규정에 의거

종중이 명의신탁한 경우에는 처벌하지 않음.

88. 농지전용허가(변경허가)를 받지 않는 자가 신청하면

농지취득자격이 없음으로 반려

89. 임야중 사실상 농지가 있을 경우 취득대상 농지의 면적. 경계등을 알수 없을 경우

발급심사가 곤란하다는 이유로 반려

90. 경지정리가 시행중인 농지라도

다른 용도로 형질변경되는 것이 아니므로 농지취득자격증명 발급

91. 농지소재지와 신청인의 거주지가

너무 멀어 농업경영이 불가능하다고 인정 되면 반려할 수 있음.

92. 매실나무. 밤나무. 잣나무는 유실수에 해당하므로 농지취득자격증명 발급 가능.

93. 동일인이 여러번 농지취득자격증명을 신청하는 경우에도

수차에 걸쳐 증명을 발급할 수 있음.

94. 기존 소유 농지를 기재하지 않고 신청서를 제출하고

발급권자가 행정여건상 확인하지 않아 동 증명을 발급하였더라도

허위공문서 작성이 아니고 허위로 신청한 것으로 보아 신청인을 처벌

95. 주말*체험영농 목적으로 토지거래허가는 불가함(농지법상은 가능함)

국토의계획및이용에관한법률시행규칙제23조의 규정에 의거

“농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우“

허가를 득할수 있다고 되어있음.

96. 유증(유언에 의한 증여)에 의한 취득은 농지취득자격증명 필요 없음

97. 취득자격증명은 이전시 효력을 발생하는 것이 아니므로 경매전이라도 신청 가능

98. 타용도일시사용허가 기간중 취득시 복구조건으로 취득 가능

99. 모친 소유 농지를 농업인이 아닌 아들이 취득하더라도

세대별 소유농지가 1,000㎡미만인 경우 주말.체험영농목적으로 취득 가능.

100. 농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 곤란함.

101. 주말체험영농목적으로 취득시

기존 소유농지는 지역에 관계없이 농지를 취득하고자 하는 자

또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 말함.

출처 : 닥터아파트 drapt.com

다가구주택과 다세대주택 차이점 구분방법

다세대주택과 다가구주택의 경우 용도도 비슷하고 명확한 기준을 잘알지 못하는 경우가 있습니다.

사실 다가구주택과 다세대주택의 경우 용어가 비슷하지만 해당 내용에 있어서도 큰차이가 있을 수 있으며 기본적으로 구분소유가 불가능한 원룸의 경우 대부분이 다가구주택이라 할 수 있습니다.

원룸의 경우 일반적으로 실제로 각각의 소유자는 같은 사람이며 구분이 되지 않았다고 할 수 있는 부분입니다.

하지만 원룸의 형태를 가지고 있는 주택의 경우에도 다세대주택으로 구분되어 있는 경우가 있을 수 있으며 이는 원룸하나하나가 각각의 구분 소유자가 다를 수도 있다는 의미입니다.

다세대주택의 경우에는 결국 각각의 소유자가 모두 다름.

다가구주택과 다세대주택 차이점 구분방법으로는 분양의 차이점 즉 소유자의 차이점 이라고 할 수 있습니다.

다세대주택의 경우에는 가구별로 구분등기가 가능하여 가구별로 소유주가 다르며 가구별로 매매가 가능할 수 있으며 소유자도 가구별로 등기되어 있습니다.

하지만 다가구주택의 경우 주택의 소유주가 한명 전체원룸을 한명의 소유자가 가지고 있다라는 점에서 큰차이점이 있으며 흔히 대학가의 원룸을 생각하시면 될 것 같습니다.

다가구주택의 경우 가구별 분할등기가 이루어지지 않았으며 이에따라 독립적으로 한원룸 떼어서 매매가 불가능하다는 것 입니다.

또한 주택내의 모든 가구가 1개의 동일 주택으로 구분되어 진다는 의미 입니다.

해당 다가구주택의 등기부를 떼어서 소유자등에 대해서 확인해보시게 된다면 다가구용 단독주택으로 분류되어 있으며 일반적인 원룸의 형태가 대부분 다가구주택에 속하게 되는 것 입니다.

CNN머니 인터넷판에 소개된 "부자 되는 25가지 수칙"(25 Rules to Grow Rich By)

1.집을 비싸게 팔려면 화장실, 부엌, 창문 순으로 고쳐라

투자 수익률 면에서 화장실은 102%로 가장 높고 부엌은 약 90%다. 창문을 고치는 것도 집의 가치를 높이는 방법. 에너지 절감 효과까지 있다. 일반적으로 최고급으로 리모델링하는 것은 중간 정도 또는 저렴한 가격으로 하는 것에 비하여 수익률이 낮다. 

2.당신의 주식 투자 포트폴리오 중 10% 이상을 한 곳에 투자하지 마라

주식 시장에서 안전지대를 찾는 것은 쉽지 않다. 따라서 단일 종목에 과잉 투자하여 위험을 키우지 말라. 완벽하게 투명한 경영이 이루어지는 기업도 언제든지 힘든 시기를 보낼 수 있다. 그 주식이 당신 회사 주식이라면 직장조차 위태로워질 것이다. 

3.이해하지 못하는 금융 상품은 절대 사지 마라

상품이 갖고 있는 위험을 충분히 이해하고 구매해야 한다. 투자 상품의 종류는 결코 적지 않다. 주식, 채권, 외국 헤지 펀드 등등. 그렇다고 상품들을 모두 이해할 필요는 없다. 소문에 휩쓸려 구입하지 말고 확실히 이해하는 곳에 투자하면 실패하더라도 똑같은 실수를 하지 않을 것이다. 

4.월급의 10%씩 반드시 강제 저축하라

적절한 비상금은 수입의 10%이기 때문에 이 정도는 돼야 비상시를 대비할 수 있다. 그리고 저축을 일찍 시작하는 만큼 목표를 달성하는 시기도 빨라진다. 돈이 불어나는 시간이 더 주어지기 때문. 올해의 저축 투자 이익에는 작년 이익이 반영돼 있다. 이것이 복리의 힘이며 부를 축척하는 최선의 방법. 퇴직을 대비하여 연봉의 10% 저축을 추천하지만 늦게 시작할수록 저축량을 늘려야 할 것이다. 

5.비상시를 대비해 최소 3개월분의 생활비를 저축하라

비상금을 관리하는 것은 귀찮은 일이지만 갑자기 자동차에 연기가 나거나 직장에서 해고 통지를 받았을 때 후회하지 않을 것이다. 자녀가 있거나 수입이 한 군데라면 6개월 분량을 따로 저축하는 것을 추천. 

6.적어도 5년분의 급료를 받을 수 있는 보험을 들라

생명보험은 남겨진 가족들이 당신이나 당신 배우자가 사망하기 전에 누렸던 것과 유사한 정도의 삶을 누리게 해준다. 주부 역시 생명보험을 들어둘 필요가 있다. 주부가 사망할 경우에도 그녀가 하던 일을 대신할 사람을 고용해야 하기 때문. 

7.최신 차를 중고로 사서 고물이 될 때까지 타라

차는 출시된 해에 가격이 30% 정도 떨어진다. 게다가 중고차를 산다는 것은 다른 사람이 비싼 초기 비용을 모두 부담했다는 뜻. 물론 여러 정보들을 알아보고 믿을 만한 모델을 사야 한다. 그러나 대부분 요즘 차들은 중대한 고장이 나기 전까지 몇 십만 킬로미터는 주행이 가능하다. 

8.최신 전자제품을 사고 싶은 충동을 억제하라

전자제품은 대부분 3개월이면 가격이 떨어진다. 차와 마찬가지로 전자 제품 역시 가장 먼저 최신품을 사서 멋부리고 싶은 사람들이 가장 비싸게 물건을 구입한다. 또한 짜증나는 버그, 실망스러운 기능, 디자인 실패의 발견 역시 초반 구매자들의 몫이다. 

9.전자제품을 살 때 보증 기간 연장 비용을 내지 마라

PDA나 MP3 플레이어 등 대부분 전자제품에는 닳는 부품이 거의 없다. 어디엔가 결함이 있다면 처음 몇 개월 내에 발견 가능하다. 그렇지만 노트북의 하드디스크나 LCD 모니터는 시한성 부품들이기 때문에 노트북은 연장 비용을 지불할 가치가 있다. 

10.비행기 티켓은 일찍 사라

항공사들은 모든 승객들이 좌석을 최대한 빨리 예약하길 바란다. 그래서 항공사에서는 승객들이 빨리 예약하도록 비행이 확정되면 처음에 싼 가격으로 항공권을 내놓는다. 대부분 11개월 전부터 표 구입이 가능. 마지막 순간에 몇 좌석이 남으면, 가끔 세일 가격으로 표를 구입할 수도 있다. 그러나 이는 모험이다.

보너스  !!!!!

돈을 아끼는 철칙 11가지

1. 먼저 저축하고 나중에 써라. 

생활비를 쓰고 난 후에 저축하는 것과 먼저 저축한 뒤에 생활비를 쓰는 것은 큰 차이가 있습니다. 언제 무슨 일이 터질지 모르니 이 정도는 남겨둬야지 생각하지 말고 은행잔고는 몇 만원만 남겨놓고 알뜰히 다 부어버리십시요. 

남아 있는 잔고가 얼마 되지 않을 때는 저절로 아끼게 됩니다. 

저 같은 경우는 정해진 저축액을 모두 부어버리고 흰 봉투에 생활비로 쓸 돈을 10일 단위로 세개로 나누어 넣습니다. 

10일 동안 봉투를 들여다보며 생활비를 꺼낼 때마다 봉투가 줄어들어 있을 때는 나머지 기간 동안 살 것 하나 더 안사고 먹을 것 하나 더 안 먹어 생활비를 초과하지 않게 됩니다. 이렇게 되면 정해진 생활비에서도 몇 만원이 남고 다음 달 생활비를 이번 달 생활비에서 보조받게 되니 더 좋지요. 

2. 싸니까 사도 괜찮겠지 하는 생각을 버려라.   

많은 사람들이 길을 가다가 혹은 인터넷에서 싼 물건을 보면 덥석 사버리는 경우가 많습니다. 

생각해 보면 꼭 필요한 것은 아닌데 너무 싸니까 혹하는 마음이 생기는 겁니다. 

그래서 사고 나면 이렇게 싸게 샀으니 돈 벌었구나 하고 좋아하게 됩니다. 

그렇지만 싸게 샀어도 그게 꼭 필요한 물건이 아니었다면 싸게 사서 좋아할게 아니라 

허튼 돈을 쓰게 된 겁니다. 

3. 돈을 쓰기 전에 이것이 나에게 꼭 필요한 것인지 마음속에 세 번만 더 생각하라. 

사람들은 이상하게 어디로 돈이 흘러나가는지 모르겠다고 말합니다. 

꼭 필요한데만 쓰고 낭비하는 데가 없는데도 돈이 모이지 않는다고 한숨을 쉽니다. 

가계부의 지출 항목을 가만히 들여다보고 있으면 이것이 꼭 이 순간 써야 했던 돈인가 

살펴보면 그렇지 않은 것들이 많을 겁니다. 

전 우스개 소리로 신랑이 ~~을 사자라고 말하면

"그게 없으면 지금 당장 죽는지 생각해봐" 라고 말합니다. 

mp3 하나 사자, 남들 다 있는 디카 하나 사자라고 말할 때 그런 말을 주로 하는데 

랑이 "죽진 않지만,," 라며 슬며시 꼬리를 내릴 때는 제 마음도 안쓰럽습니다. 

남들 다 있는데 있으면 좋고, 음악도 듣고 사진도 찍고 하면 내 생활이 훨씬 풍성해 지겠지요. 

하지만 악착같이 종자돈을 모아야 하는 것이라면 어느 정도의 희생은 감수해야 하겠지요. 

할부로 카드를 긁는 것은 당장 큰돈이 나가지 않는다는 마음의 위안을 미끼로 저축할 수 있는

돈들을 불필요한 수수료까지 더해 공중에 날려버리는 겁니다. 

4. 가계부는 10원단위까지 써라. 

십원을 아껴서 돈을 모으겠다는 생각이 아니라 10원 단위까지 써야 아끼는 마음을 더욱 다잡을 수 있게 됩니다. 나가는 돈을 계산할 때 3700원을 얼버무려 4000원이라는 식으로 계산해 버리지 않도록 합니다. 이렇게 쓰다보면 몇 백원도 소중합니다. 

5. 음식물 쓰레기 봉투를 점검하라. 

음식물 쓰레기 봉투가 많이 나간다면 사온 재료를 활용하지 못하고 돈을 낭비하고 있다는 증거입니다. 감자를 사오면 감자가 없어질 때까지 다른 반찬을 이것저것 더 사면 안됩니다. 

삶아도 먹고 감자국도 끓여 먹고 조려도 먹고 해서 남는 반찬이 없이 알뜰 하게 하셔야 합니다.

예상외로 부식비만 줄여도 저축액은 크게 늘어나게 됩니다. 

6. 외식은 습관이다. 

외식은 중독과 같은 것입니다. 외식에 길들여지게 되면 조금만 피곤하거나 밥하기 싫은 날에는 

그냥 외식으로 때우는 경우가 많습니다.하면 할수록 점점 더 하게 되는게 바로 외식이지요. 

집밥에 길들여지면 외식은 저절로 안하게 됩니다. 가볍게 시켜 먹는 피자나 치킨 같은 경우, 집에서 해먹는 반찬보다 결코 몸에 좋지 않습니다. 

상위에는 검은색 반찬들과(콩, 두부, 김), 채소들로 채우는 것이 건강도 지키고 돈도 버는 지름길입니다. 

7. 공과금을 점검하라. 

공과금은 고정적으로 나가는 돈이라고 생각하여 체크 안하는 경우가 많지만 가스비, 전기세, 수도세 등은 절약할 수 있는 부분입니다. 다음달엔 전기세에서 몇 천원 수도세에서 몇 천원 식으로 줄여 보십시요. 이번 달에 돈이 많이 나갔다면 다음 달 공과금에서라도 만원을 줄이십시요. 

8. 친구관계를 점검하라. 

생각해보면 저는 동호회 모임이던, 친구간의 모임이던 빠지지 않고 나가는 편이었습니다. 

돈을 모은다고 친구를 안 만나는 것은 친구를 잃는 것이라고 생각했기 때문입니다. 

하지만 생각해보니 제 인생에 도움이 안 되는 모임에 그냥 재미삼아 나가 술값이며 음식값으로 허비한 돈이 꽤 되더군요. 

눈을 감고 생각해보니 모일 때는 즐거워도 그런 내 인생의 관계들 중 내가 정말 힘들고 괴로울때 

손을 내밀거나 그럴 일은 없겠지만 위급할 때 돈 몇 십만 원을 빌리려고 아쉬운 소리를 할 수 있을 정도의 관계가 몇이 될까 생각해 보았더니 그리 많지 않더군요. 

친구는 만나십시요. 다만 중요하지 않거나, 불필요한 모임에 나가는 것은 재테크의 해악입니다. 

내게 소중하고 중요한 친구사이에는 투자하되 나머지 관계는 과감히 청산하십시요. 

9. 보험에 너무 많은 돈을 넣지 말라. 

보험은 복권과 같은 것입니다. 다달이 일정한 돈을 내고 당첨될 확률이 적은 그 날을 위해 복권을 사듯, 만약에 있을 사고를 대비해 다달이 돈을 넣는 것입니다. 즉 특약 부분은 아무런 일이 없으면 없어지고 마는 돈입니다. 

복권이 당첨될지 모른다고 다달이 큰돈을 들여 복권을 사는 것이 미련한 짓이듯, 미래의 불투명한 일을 대비한다는 이유로 가계에 부담이 될 만큼의 보험금을 붓는 것은 재테크의 가장 큰 해악입니다. 

보험은 꼭 필요합니다. 다만 최소한의 적은 돈으로 최대한의 보장을 받을 수 있도록 설계하십시요. 30세 부부의 경우 부부 보험료를 합해도 월평균 10만원대의 보험료로 사망시 1억과 각종 보장을 받을 수 있는 종신보험 상품은 많습니다. 

10. 인생 한번 뿐인데 쓸 땐 쓰고 살자라는 말을 경계하라. 

독하게 저금해서 뭐하나, 어차피 한번 사는 인생인데 여행도 다니고 문화생활도 즐겨야 하고 나이 들어서는 못하는 것들 젊었을 때 즐기자는 생각 누구나 할 수 있습니다. 

어떤 사람은 그렇게 안 쓰고 살다가 내일 꼴까닥 죽으면 억울해서 어떻게 하냐라고 말들 합니다. 

그런 말을 들으면 마음이 흔들리게 되지요. 하지만 내가 내일 죽을지 아니면 90살까지 살아 엄청난 자금이 필요하게 될지는 아무도 모릅니다. 

공부가 때가 있어 나중에 하면 곱절로 힘들듯 종자돈을 모으는 것도 집중해서 모을 수 있는 시기가 있어 그 시기에 집중적으로 돈을 모아야 합니다. 

종자돈이라는 것은 일단 처음 모으기가 힘들지 모은 다음부터는 굴리는 눈처럼 불어나기가 쉽기 때문에 당장은 힘들어도 어느 정도 희생은 감수하셔야 합니다. 

즐거움을 포기하고 때로 하고 싶은 일, 먹고 싶은 것을 접지 않고 돈이 안 모인다고 불평하는 것은 어울리지 않는 일입니다. 

11. 돈을 즐겁게 아껴라 

마지막으로 지독하게 종자돈을 모으는 순간에도 즐거운 마음으로 임하시길 바랍니다. 

목표한 돈이 안 모인다고, 짜증을 내거가 돈을 모으면서도 이렇게 사는 인생 괴롭다라고 생각한다면 돈을 모으는 기간의 인생이 지옥 같아질 수 밖에 없습니다. 

적게 쓰고 살아도 항상 마음은 즐겁게, 늘어나는 통장 잔고를 보면서 행복을 느끼십시요. 

위에 쓴 철칙들만 지킨다면 이상하게 돈이 다 어디로 가는지 모르겠다에서 저절로 통장에 쌓여가는 돈을 보며 기쁨을 느끼시는 날이 올 겁니다. 

쓰는 즐거움에서 저축하는 즐거움으로 턴하셔서 스스로 일어선 부자가 되십시요.

1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.

​

그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 하거나 빛으로 넘겨주어야 하는 때가 있다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있다.

​

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

​

  - 대금 청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일

  - 대금 청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전 등기접수일

  - 대금 청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일

※ 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 빠른 날

​

​통상적으로 부동산을 사고파는 경우 매도자와 매수자는 매매 계약을 체결한 후 바로 매매 대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약 체결 시에 계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 매도자는 매매 거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 실지 파는 시점(계약 체결 시점)에서 잔금을 청산하거나 등기이전일까지는 1~2개월 정도의 기간이 소요된다.

​

따라서 보유기간 2년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금 지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

​

 ▶ 관련 법규 : 소득세법 시행령 제162조

[출처] [부동산과 세금] 31. 양도소득세 - 1세대 1주택을 부득이 2년을 채우지 못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 등기이전일을 고려하라.|작성자 곰발바닥 http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=4432

아파트가 홍수를 만나 떠내려가면 벼락은 단독주택이 먼저 맞습니다. 국민주거패턴이 단독주택에서 아파트로 바뀐 지 30년이 돼가고 보니 단독주택은 늘 뒷전에 밀려있음이 사실입니다.

부동산대책이 나와도 아파트를 위주로 나오기 때문에 어떤 혜택이 있는지 알 수도 없고, 단독주택 사면서 내 집 마련했다는 사람도 볼 수 없어 지역별 시세파악도 어렵습니다.

더구나 2008년 이후 부동산시장 침체로 아파트와 동반하락하게 되어 가격이 어느 선까지 무너졌는지도 알 수 없습니다. 비좁을지라도 내 집에 마당이 있고, 그 마당에서 구슬치기를 하며 자랐는데 말입니다.

단독주택에는 나지막한 담장이 있고, 마음껏 뛰어놀 수 있는 골목이 연결되어 있습니다. 어린이들은 그 골목에 모여 술래잡기를 하였고, 엄마들은 삼삼오오 모여 자식 자랑도 하고, 흉도 보며 끈끈한 정을 이어 갔습니다.

따라서 동네 소문은 골목에서 납니다. 뉘 집 아들 취직되었다하면 시루떡 돌립니다. 그러나 자칫 헛소문이 나거나 남을 헐뜯었다가는 부녀자들이 머리끄덩이 잡고 한바탕 싸우기도 합니다.

눈물과 웃음과 인정이 넘치던 단독주택 골목~ 한국적 주거정서가 깊이 베인 단독주택 촌은 아파트에 밀려 야금야금 없어지고, 다시 짓는 집은 모두가 원룸촌으로 변해 가고 있습니다.

그러나 지금 그런 단독주택들이 다시 살아나고 있습니다. 값은 싸고, 전세는 높기 때문에 소액투자자들이 앞 다퉈 단독주택에 재테크를 하고 있습니다. 아파트도 그렇지만, 단독주택도 작고 값이 싼 것일수록 매매는 잘 되고 있습니다.

단독주택은 주로 지방에 많습니다. 단독주택을 사면 땅도 사고, 집도 삽니다. 그래서 값이 오르고 있습니다. 단독주택의 매수인들은 임대목적으로 노후를 대비하고자 하는 분들이 많습니다. 따라서 은퇴자들에게 인기가 있습니다.

단독주택을 사 놓으면 두 가지 장점이 있습니다. 평소에는 임대소득을 볼 수 있어서 좋고, 건물이 낡아 다시 짓게 될 때는 입지에 따라 상가주택이나 다가구 등 원하는 집을 지을 수 있어 좋습니다. 또 자신이 새로 집지어 거주할 수도 있고요.

대구광역시는 아파트 값도 전국에서 가장 많이 올랐지만, 단독주택 값도 많이 올랐습니다. 금년 들어 상승폭이 커지는 이유는 소액의 여윳돈을 가진 분들이 아파트 외에 훗날을 위해 단독주택을 사놓고 있어 값도 오르고 거래도 늘어난 것입니다.

재테크용으로 단독주택을 매수할 때에는 다음 몇 가지 사항을 참고 하셔야 합니다. 아무렇게나 사놓는다고 해서 돈이 되는 건 아닙니다. 나중을 위해 가릴 건 가리고, 택할 건 택해야 합니다.

첫째, 건축연한입니다.

너무 오래된 주택은 집수리하다 볼 장 다 봅니다. 하수도 고쳐 놓으면 상수도 터지고, 보일러 고쳐 놓으면 비가 샙니다. 근본적으로 건축이 부실한 집도 많습니다. 건축물대장을 확인하여 25년이 넘지 않은 주택을 골라야 합니다.

둘째, 구조가 좋아야 합니다.

우선 남향이나 최소한 동남향이라야 하고, 4미터 또는 6미터 도로와 접한 주택이라야 합니다. 옛날 단독주택은 낮고, 어둡고, 좁습니다. 방에 들어갈 때 문지방에 이마를 부딪치는 집도 많기 때문에 구조를 잘 봐야 합니다.

셋째, 땅모양이 좋아야 합니다.

대지는 직사각형이나 정사각형이라야 합니다. 삼각형이나 가로나 세로로 길게 늘어진 땅은 나중에 내가 다른 주택을 지을 때 제한을 받게 됩니다. 또 땅 모양은 좋으나 막다른 골목집은 피하는 게 좋습니다.

넷째, 입지가 좋아야 합니다.

이건 부동산 선택의 기본입니다. 영원한 주택지로 남을 것인지, 나중에 상가가 될 수 있을 것인지 잘 살펴야 합니다. 그 자리에 상가주택을 세울 수 있다면 당신의 노후는 성공했다고 볼 수 있습니다.

다섯째, 공해시설 또는 소란업종이 곁에 있으면 끝장입니다.

아직도 주거지에 사료공장, 가죽공장, 염색공장, 철로 등 공해시설이나 소란업종들과 함께 있는 주택도 많습니다. 이런 곳의 주택들은 값이 오르지도 않지만, 나중에 팔리지 않아 애를 먹게 됩니다.

여섯째, 원룸 지을 목적으로 사면 안 됩니다.

지금까지 허물고 다시 지은 주택은 모두 원룸주택입니다. 따라서 원룸주택은 포화상태입니다. 앞으로 주거패턴이 어떻게 바뀌게 될지 모르겠지만, 최소한 원룸주택을 지을 목적으로 단독주택을 사는 일이 없도록 합시다.

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대사회교육원부동산학과 출강 010-4878-6965. 031-216-2500

[출처] (윤명선 칼럼) 단독주택, 나도 부동산이다.|작성자 윤명선팀장

1. 사업추진절차

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재개발 · 재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.

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구역지정

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재개발 (재건축) 조합 설립 인가

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사업시행 인가

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조합원 분양신청

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관리처분계획 인가

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조합원 분양 및 동 · 호수 추첨 / 일반분양

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착공

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준공검사 / 입주

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이전고시 / 권리 확정 및 등기

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청산

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2. 관리처분계획

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종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 · 군수인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.

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▣ 주택 분양 기준

재개발 : 1세대 1주택만 분양. 따라서 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우에도 1주택만 분양하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에도 1주택만 분양

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​재건축 : 1세대 소유 주택수만큼 분양. 따라서 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택 분양이 가능하나, 투기과열지구에서는 2주택 이상자라도 2주택까지만 분양이 가능.

1세대 1주택에 대한 양도소득세 관련한 내용 외에도 많은 분들이 관심을 가지시는 부분이 바로 농지에 대한 양도소득세였습니다. 농지의 경우 일정한 요건을 갖추면 양도소득세를 감면받으실 수 있으신데요! 이는 농업에 종사하시는 농업인이 부득이한 사유로 농지를 양도하실 때 과도한 세금부담이 발생하지 않도록 방지하고 보다 안정적으로 농업에 종사하실 수 있게 하도록 마련된 제도랍니다.

□ 자경농지의 양도 시 양도소득세 감면

○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작(경작기간 중 해당 피상속인(그 배우자 포함) 또는 거주자의 사업소득금액(농업·임업소득,부동산임대 소득, 농가부업소득 제외)과 근로소득의 총급여액의 합계액이 3천 700만 원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외 → 2014년 7월 1일 이후 양도하는 분부터 적용)한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면됩니다.

 *  ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구) 안의 지역이나 이와 붙어있는 시·군·구 안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역을 말합니다.

 * 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.

○ 또한, 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국 농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인·영농회사법인)에 양도하는 경우 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.

<대상농지 및 자경기간>

 대상농지 : 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지

 자경기간 : 3년 이상

 적용기한 : 2015년 12월 31일까지

○ 그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다.

- 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

<대규모개발사업지역>

  - 사업지역 내의 토지 소유자가 1,000명 이상인 지역이거나

 - 사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우 10만㎡)

- 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

- 또한 농지가 2002년 1월 1일 이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 감면합니다.

- 상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지

○ 감면 한도액： 자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 3억원 (1년간 2억원,2008년1월1일이후)

□ 자경농지의 대토 시 양도소득세 감면

○ 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됩니다.

- 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지 면적의 1/2 이상이거나 가격의 1/3 이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

- 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.

- 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년 이상 경작했어야 합니다.

○ 감면 한도액 ： 자경농지 감면과 합산하여 5년간3억원(2008년 1월 1일 이후) 

 * 단, 대토감면 한가지만 적용될 경우 5년간 1억원임

○ 대토감면요건 개정내용

- 다음의 요건을 모두 충족해야 대토감면 가능

 ① 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자

 ②  종전의 농지의 양도일부터 1년(협의매수ㆍ수용시 2년 내) 내에 새로운 농지 취득 또는 새로운 농지 취득일부터 1년 내에 종전의 농지 양도

 ③ (종전 농지를 먼저 양도하고 새로운 농지를 나중에 취득한 경우) 그 취득한 날부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

 ④ (새로운 농지를 먼저 취득하고 종전 농지를 나중에 양도한 경우) 종전의 농지 양도일부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

 ⑤ 새로운 농지 거주하며 계속 경작 기간과 종전의 농지 경작기간 합산 8년 이상

 ⑥ 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 3분의 2이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상일 것

○ 개정규정적용례

- 위 '①', '③'~'⑥' 개정규정 ☞ 2014년 7월 1일 이후 종전의 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하거나 새로운 농지를 취득하고 종전의 농지를 양도하는 분부터 적용. 

- 다만, 위 '⑤', 새로운 농지 취득 후 4년 이내에 협의매수ㆍ수용되어 경작한 것으로 보는 경우, 합산 8년이 지나기 전에 농지 소유자의 사망으로 상속인이 재촌ㆍ자경하는 경우 경작기간 통산 및 새로운 농지의 경작기간을 계산할 때 새로운 농지의 경작을 개시한 후 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 

- 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 자경감면의 경작기간 계산방법에 따른 기간이 있는 경우에는 새로운 농지를 계속하여 경작하지 아니한 것으로 보는 개정규정 ☞ 2014년 6월 30일 이전에 새로운 농지를 취득하고 2014년 7월 1일 이후 종전의 농지를 양도하거나 2014년 6월 30일 이전에 종전의 농지를 양도하고 2014년 7월 1일 이후 새로운 농지를 취득하는 분부터 적용.

□ 자경농지의 환매

○ 「농지법」에 따른 농업인이 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 직접 경작한 농지 등을 한국농어촌공사에 양도한 후 임차하여 직접 경작한 경우로서 해당 농지 등을 임차기간 내에 환매한 경우 해당 농지 등의 양도소득에 대하여 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있습니다.

○ 양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 해당 농지 등을 다시 양도하는 경우 그 취득시기 및 취득가액은 한국농어촌공사에 양도하기 전의 취득일 및 취득가액으로 합니다.

- 환급을 받으려면 환급신청서에 양도계약서 및 환매계약서 등을 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.

- 양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 농지등을 다시 양도하는 경우 임차기간 내에 경작한 기간은 해당 농업인이 직접 농지등을 경작한 것으로 보아 자경농지 감면 규정을 적용합니다.

- 농지 등의 일부에 대하여 환매를 신청한 경우 환급세액은 환매한 농지 등에 대하여 납부한 양도소득세에 상당하는 금액으로 합니다.

□ 양도소득세 비과세

○ 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

- 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하이고 교환으로 취득한 농지를 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.

지난 시간에 이어 오늘은 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세요건에 대해서 알아보았는데요! 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해보아야 나중에 세금 때문데 당황하시는 일을 방지하실 수 있습니다:) 그러니 꼼꼼히 살펴보시고 감면 요건에 해당되신다면 꼭! 체크해두시길 바랍니다~!

[출처] 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세에 대해 알아보자!|작성자 누리우리 http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=4418

즉, 선순위 권리를 잃으면 안되겠다. 등기부 등본을 꼭 확인하여야겠다.

전세권이나 임차권은 설정 등기를 하지 않고 확정일자를 받는 것이 보통이다. 등기부에서 확인할 수 없다. 따라서 확정일자 현황을 열람해 임차권 현황을 추가로 확인하는 절차도 필요하다.  

확정일자는 지난 7월부터 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능한데...

이해관계인(임대인, 임차인, 등기예규로 정한 자 등)이 대상이며 올해 등록된 확정일자만 열람할 수 있다.  

기존 3억원 전세였는데 3천만원 증액한 경우

계약서부분에 보증금란에 기존보증금과 더불어 보증금이 증액된 부분 3천만원을 합친금액으로

3억3천만원으로 쓰고나서, 동사무소에 방문하여 해당계약서에 확정일자를 받는 방법.

특약란에 반드시 본계약은 보증금이 증액된부분의 대한 설명을 기입하시는 게 가장 좋습니다.

예를 들자면, 기존임대차계약 0000년0월00일부터 0000년0월0일 보증금삼억원에 삼천만원을 증액하여

재계약하는것이며, 전세보증금은 삼억삼천만원으로 재계약임을 명시한다.

전세재계약임대기간 0000년 0월0일부터 0000년 0월0일까지임.

본계약은 기존임대차계약서 효력을 존속시키는 계약임을 명시하시면 됩니다.

여기서 기존계약서를 보증금란에 보증금증액부분을 합쳐서 다시 고쳐쓰는 경우는 증액된 전세보증금을 보호 받을 수가 없습니다.

즉, 이전 계약서를 수정하지 말고, 새롭게 추가 계약서를 쓰세요. 

​기존에 확정일자를 받은 기존계약서에 다시금 확정일자를 받을수 없기 때문이니, 이점 꼭 주의하여야 합니다.

출처 : 닥터아파트 http://www.drapt.com/theme/whitepaper/?page_name=detail&uid=327