신문과 프로그래머.

<돈> 잘버는 5가지 비밀

블로그 주인은 만 26년간 오직 <중소기업>만 담당해왔습니다. 

지구촌을 실타래처럼 돌며 많은 해외중소기업을 방문했고 지프를 몰고 전국 산업단지 곳곳과 산속에 있는 외진 기업들까지 찾아다녔습니다. 

덕분에 그동안 받아놓은 <대표이사> 명함만 해도 <1만1천8백장>에 이릅니다. 

이렇게 많은 기업인들을 만나다보니 이제 나름대로 <점쟁이>가 되고 말았습니다. 

다시말해 어떤 사람이 <사업>을 잘해서 <돈> 잘버는 사장이 될 수 있는지 단번에 알아낼 수 있는 비밀을 깨닫게 되었습니다. 

그 비밀을 캐는 방법은 다음 <5가지> 항목에서 점수를 매겨보는 것입니다. 

자, 여기서 스스로 사업을 잘해서 얼마나 <돈>을 잘 벌 수 있는지 직접 점수를 한번 매겨보시기 바랍니다. 

(1) 허풍을 친다. 

(2) 일찍 일어난다. 

(3) 믿고 맡긴다. 

(4) 아끼고 갚는다. 

(5) 경쟁한다. 

-------이 5개 항목에서---- 

<3개> 이상을 맞은 사람은 <사업>을 잘할 수 있습니다. 

<4개> 이상을 맞은 사람은 <사장>으로 대성공을 거둘 수 있습니다. 

<5개> 다 맞은 사람은 <회장>이 될 수 있습니다. 

----<덧붙임>--------------------------------------- 

(1) 허풍을 친다. 

허풍을 치는 사람은 의욕적이다. 또 미래지향적이다. 의욕적이고 미래지향적인 얘기를 하다보면 허풍을 치지 않을 수가 없다. 아직 현실로 나타나지 않은 꿈을 다른 사람에게 설명하다보면 허풍을 치는 것처럼 보일 수밖에 없는 것이다. 

꿈이 없는 사람은 미래가 없고 미래가 없는 사람은 허풍칠 게 없다. 때문에 허풍을 치지 않는 사람은 미래에 성공을 거둘 수가 없는 것이다. 

한 지하철역에 놓인 벤치에 이런 문구가 적혀 있다. "항상 과거를 얘기하는 사람은 노년이고, 현재를 얘기하는 사람은 중년이고, 미래를 얘기하는 사람은 청년이다"라고. 

아무리 젊은 사람이라도 과거에만 집착하면 그는 이미 늙은이인 것이다. 60세가 넘어섰더라도 여전히 미래를 꿈꾸는 사람은 청년이고, 그는 이미 성공해있는 사람임에 틀림이 없다. 

실제 대기업 회장들을 만나보면 어찌나 <젊은 지> 항상 놀라게 된다. 

자, 성공하는 사업가가 되고 싶으면 오늘부터라도 꿈과 미래를 얘기하자. 그리고 허풍을 치자. 

그러나 허풍을 치는데는 조건이 있다. 차분하게 치고 그 허풍을 이루도록 최대한 실천을 해야 한다. 여기서 말하는 허풍은 허황한 것과는 전혀 다른 것이기 때문이다. 

---결론은 <돈>은 이상하게도 미래 지향적인 사람을 따라간다. 

(2) 일찍 일어난다. 

사람들은 2개의 체질로 나뉘어진다. <새벽까지> 체질과 <새벽부터>체질로 구분된다. 사업을 잘하는 사람들은 새벽부터 체질이다. 새벽부터 일어나서 설쳐댄다. 

이에 비해 문학인 화가 예능인 등은 새벽까지 몰두하다 해가 중천에 떠야 일어난다. 

아침 일찍 일어나지 않는 사람은 일단 사업가로서는 낮은 점수를 받을 수밖에 없다. 왜냐하면 사업적인 판단은 저녁에 하기보다는 아침에 하는 것이 정확하고 미래를 잘 예측하기 때문이다. 

저녁에 술을 마시다가 기발한 아이디어가 떠올랐을 때 메모를 해둔 뒤 아침에 일어나 다시 한번 읽어보라. 엊저녁에 반짝이던 참신한 아이디어가 어느새 빛이 바래있음을 깨닫게 된다. 

그러나 아침 일찍 내린 판단은 저녁이 돼도 빛바래지지 않는다. 아침에 일찍 일어나는 사람은 하루를 희망차게 산다. 

고 정주영 현대그룹 명예회장은 아침에 일찍 일어나기로 유명했다. 그는 일찍일어나는 이유를 이렇게 설명했다. "야,오늘 하루도 얼마나 좋은 일이 많이 일어날까. 정말 기대된다"라고 생각하며 이른 새벽 잠자리를 뛰쳐나왔다는 것이다. 

기대감을 가지고 있으면 늦잠을 잘 수가 없다. 

---<돈>은 항상 새벽에 눈을 뜬다. 

(3) 믿고 맡긴다. 

사업을 하는 사람들은 <좋다> <싫다>가 분명하다. 신규사업을 선택할 때도 그렇고 특히 사람을 선택할 때는 더 그렇다. 일단 좋아하는 사람을 선택하면 그 사람을 철저하게 믿는다. 

사람을 믿는 사장은 그 사람에게 일을 철저하게 맡긴다. 남에게 일을 맡길 줄 모르는 사람은 작은 식당하나도 운영할 수 없다. 

돈까스집에 사장과 두사람의 종업원이 일한다고 치자. 사장이 요리솜씨가 좋은데도 사람을 믿지 못해 카운터를 못 맏긴다면 그 식당엔 결코 사람이 몰리지 않는다. 

누가 카운터를 맡아야 하고 누가 서빙을 해야할지를 잘 판단해야 돈 잘버는 사장이 될 수 있다. 

모든 일을 사장이 직접 챙겨야 하는 회사는 오래가지 못한다. 장기간동안 성장해나가긴 어렵다. 

일본의 마쓰시다그룹의 마쓰시다 회장에게 한 일본 기자가 이렇게 물었다. "회장님은 어떻게 해서 이렇게 세계적인 그룹의 회장이 될 수 있었습니까"라고. 그의 대답은 명료했다. 

"저는 두가지가 남들보다 모자랐기 때문에 성공했습니다"라고 했다. 

"첫째 머리가 나빠서 머리좋은 사람에게 일을 맡기고, 몸이 약해서 힘센 사람에게 또 일을 맡기다보니 17만명이 저와함께 일하게 됐습니다"라고 대답했다는 것이다. 

그러나 성공하는 기업인들은 믿지 못할 사람에겐 하늘이 두쪽나도 결코 일을 맡기지 않는다. 

--<돈>은 묘하게도 자신을 믿어주는 사람에게 충성을 바친다. 

(4)아끼고 갚는다. 

구두쇠가 아닌 사람은 일단 기업인으로서는 탈락이다. 기업이란 언제나 `밑 빠진 독`과 마찬가지이기 때문이다. 특히 불황기엔 더욱 심하다. 

영업사원이 접대를 할 때 설렁탕 한 그릇이면 충분한 식사를 고급일식으로 접대했다고 가정해보자. 4만원이면 충분한 점심식사를 24만원에 한 셈이 된다. 이는 무려 700%나 많은 경비를 허비한 것이다. 

사원들이 제출한 영수증을 최종 점검하는 습관을 가져야 승승장구할 수 있다. 흔히 경비를 충분히 줘야 사원들이 의욕적으로 일한다고 생각한다.결코 그렇지 않다. 

사원들은 영수증 받아와야 하는 경비를 듬뿍 주기보다 월급을 듬뿍 올려주길 바란다는 것을 명심하는 것이 좋다. 사원들을 믿을 땐 믿더라도 챙길 건 엄격하게 챙겨야 성공할 수 있다. 

학교 다닐 때 친구 중에 잔돈을 빌려 가면 꼭 갚는 친구가 있는가 하면 곧 잊어버리는 친구가 있었을 것이다. 그때 잔돈을 잘 갚지 않던 친구와는 절대 동업을 해서는 안된다. 

남의 돈을 잘 갚는다는 것은 신용 즉 크레딧(Credit)이 높다는 뜻이다. 이제 기업은 크레딧으로 평가되는 사회다. 크레딧이 낮은 기업은 고성장을 이룩해놓고도 도산에 이를 수 있다. 

그럼에도 아직까지 돈을 조달하는데엔 온힘을 기울이면서 빌린 돈을 어떻게 상환할 것인가에 대해서는 등한시 하는 기업인들이 많다. 이들은 언젠가 언젠가는 신용을 잃고 만다. 

신용이 낮으면 신보 기술신보 등 보증기관을 활용하기가 힘들어진다. 중소기업청 및 중소기업진흥공단을 통해 정책자금을 활용하기도 어려워진다. 

어느날 갑자기 모든 사람들이 등을 돌리는 것을 보고서야 안타까워하지만 그때는 이미 늦은 뒤이다. 

스스로 먼저 갚다보면 신용이 쌓여 급전이 필요할 때 누구든 담보를 대지 않아도 선뜻 돈을 빌려준다. 

빌리는 것보다는 갚는 것이 더 중요하다는 사실을 결코 잊지 말자. 

--지금은 돈 잘갚는 <신용>으로 사람을 평가하는 시대다. 

(5)경쟁한다. 

고 이병철 삼성그룹 회장은 스포츠 중에 권투를 제일 좋아한다고 했다. 2세인 이건희 회장은 자동차경주와 레슬링을 좋아한다. 

사업을 잘하는 사람은 <싸움>을 잘한다. 어떠한 상대이든 이기고 싶어한다. 우리는 싸움을 할때 덩치가 커야 이긴다고 생각한다. 결코 그렇지 않다. 

뛰어난 기술과 장비를 갖추고 잘 훈련된 <게릴라 소대>는 1개 사단이 쳐들어와도 감쪽 같이 도망갈 수 있고 오히려 1개 사단을 먼저 쳐들어가 풍지박산을 만들어놓고 빠져나올 수 있다. 

아무리 작은 기업이라도 특정부문에선 미국의 대기업과 맞싸움을 걸 수 있다. 

언젠가 꼭 이기고 말겠다는 자세는 사업잘하는 사람의 체질이자 능력이다. 

--<돈>은 자신을 위해 몸싸움하는 사람에게 무기를 건네준다. 

From. http://blog.daum.net/ksg11_2000/21191

(1) 양도소득세 계산구조

(2) 양도소득세 세율구조

​   2014년 양도소득세 세율은 다음과 같은 구조로 되어 있습니다.

※ 주택중과제도는 폐지된 반면, 토지중과제도는 존치하되 중과세율은 1년간 적용 유예됨

(3) 누진세율(6~38%) 구조

(4) 누진세율과 비례​세율의 구조

ㄱ. 누진세율

먼저, 6~38% 누진세율은 과세표준의 크기에 따라 세율이 누진적으로 변하는 세율구조를 말합니다. 위의 과세표준 구간을 5개로 나눈 후 1억원에 대한 세금을 계산하면 다음과 같은 모양이 나옵니다.

즉, 1억원에 대해 과세표준이 4단계로 나누어지고 각 구간 마다 다른 세율들이 적용되고 있습니다. 낮은 구간일수록 낮은 세율이 적용되고 있으며, 높은 구간은 이와 반대로 높은 세율이 적용되고 있습니다.

​ㄴ. 비례세율

다음으로 50% 세율이 달랑 하나만 있는 경우로 계산해 보겠습니다.

세율이 단일세율로 되어 있는 경우에는 과세표준이 낮거나 높거나 관계없이 모든 구간에 동일한 세율이 적용되고 있습니다.

​

(5) 누진세율의 절세원리

​   앞에서 과세표준이 1억원인 경우 6~38%의 누진세율을 적용하면 2,010만원의 세금이 나왔습니다. 만일 이 세금을 줄이기 위해 과세표준을 1/2씩 줄인다면 세금은 얼마나 떨어질까요? 과세표준이 5,000만원인 경우 세금이 다음과 같이 678만원이므로 이에다 2를 곱하면 1,356만원이 됩니다. 과세표준이 1억원인 경우에 비해 약 654만원이 줄어드는 효과가 나옵니다.(공동등기 또는 공동사업의 원리) 참고로 비례세율에서는 이런 절세효과가 발생하지는 않습니다.

미국,EU vs 러시아 긴장 : 소맥, 원유 상승 요인. 안전자산 측면에서 금과 국채 상승 요인, 증시에는 악재.

소맥 : [201408_1] 우크라이나 비 피해로 품질 저하.

[201408_1] 저가로 옥수수 가격 경쟁력 확보

[201408_1] 환율 하락 → 외국인 자본 이탈 우려

상가나 오피스텔, 원룸형 다가구주택 등 임대수익이 발생하는 종목의 투자가치를 판단하는 기준은 바로 임대수익률이다. 일반매매를 통해 이들 종목을 취득하는 기준이 되는 임대수익률은 통상 7% 내외를 기준으로 하지만 경매를 통해 취득하는 경우 수익률 기준은 대개 10% 내외가 된다.

경매취득 성격상 매매보다는 더 저렴한 가격에 취득하고 리스크 요인이 더 크다는 점이 반영되었다고 보면 된다. 그만큼 임대수익형 상품의 경우 수익률 분석이 중요하다는 얘기다. 그렇지만 경매취득의 경우에는 수익률 분석도 참 녹록치가 않다. 우선 경매물건의 임대수익률 분석을 위해서는 다음과 같은 3가지 사항이 전제되어야 한다.

첫째, 권리분석이나 임대차현황조사를 통해 취득 후 인수하여야 할 금액뿐만 아니라 임차인에 대한 명도과정에서 발생하는 비용 및 개보수 비용에 대한 분석이 마무리 되었음을 전제로 한다.

둘째, 취득후 재임대시의 임대가에 대한 정확한 조사가 선행되었음을 전제로 한다. 임대가 조사시 주의할 점은 임대수익률 분석은 보증부월세를 기초로 한다는 점이다. 따라서 임대가 조사가 보증부월세 개념으로 이루어졌다면 조사된 임대가를 수익률 분석에 그대로 적용하면 되지만 전세기준의 임대가만 조사되었다면 그 전세가를 보증부월세로 전환하는 작업이 필요하므로 전세가 외에 보증금 대 월세전환보증금 비율이라든가 월세전환률에 대한 추가 조사가 필요하다는 것을 잊어서는 안된다.

셋째, 대금납부후 1년 이내에는 임차인에 대한 명도 또는 명도협의에 의한 재임대 등을 통해 건물이 정상적으로 운영되어야 한다는 것을 전제로 한다. 따라서 취득 후 1년이 지나고도 정상적인 임대운영이 불가능하다면 당초 예상했던 연간 운영수익은 물론이거니와 예정기간내 보유 후 처분을 통해 발생하는 수익실현계획 역시 어긋나게 된다.

이러한 전제하에 본격적인 수익률 분석에 들어가야 제대로된 수익률이 나올 수 있다. 임대수익형 부동산의 수익률 분석구조는 기본적으로 취득(낙찰)시 소요되는 초기투입비용 구조와 취득 후 운영상 발생하는 매출액 및 지출액 구조로 나눌 수 있다.

취득시 소요되는 초기투입비용으로는 모든 비용의 기준이 되면서 가장 큰 비용항목인 낙찰가(취득가)를 비롯하여 취득세, 등록세, 기타 제세금, 컨설팅수수료, 인수금, 명도비용 및 개보수비용 등을 수 있다. 낙찰가는 수익률 분석을 위한 가상의 금액으로 수익률 분석 결과에 따라 가감 조정이 가능하므로 입찰예상가라 해도 무방하다.

취득세는 낙찰가의 2.2%(주택은 1.1%, 농어촌특별세 포함), 등록세는 낙찰가의 2.4%(주택은 1.2%, 교육세 포함)를 비용으로 계상하면 된다. 기타 제세금의 경우 등기말소비용, 법무사 수수료, 채권매입비를 포함하는데 경험칙상 이들 비용은 낙찰가의 0.4%~0.7% 정도면 족하다. 채권매입비의 경우 매입채권액을 당일 할인률을 적용하여 매입 즉시 매도하면 되므로 총매입금액을 비용으로 산정할 것이 아니라 총매입금액에서 할인률을 곱한 금액만을 비용으로 산정하면 된다.

컨설팅수수료는 정액화 되어 있지 않지만 가장 일반적으로 통용되고 있는 것은 낙찰가의 2% 또는 감정가의 1.5% 정도(매수신청대리규칙에 의한 수수료는 감정가의 1% 또는 최저매각가의 1.5%)이다. 물론 자신이 전문가적인 소양이 있어 컨설팅을 의뢰하지 않는다면 그만큼 비용을 절약할 수 있다.

인수금액은 수익률 분석에 앞서 선행된 권리분석, 임대차분석 및 현장조사 등을 통해 드러난 하자치유비용으로 예컨대 낙찰자가 떠안아야 될 선순위 임차인 보증금, 유치권금액, 법정지상권 해결비용, 체납관리비 등이 이에 해당한다. 명도비용은 소유자, 채무자, 임차인 등의 점유자가 있을 경우에 건물열쇠를 넘겨받는 과정에서 소요될 수 있는 이주협의비용 내지 인도명령이나 명도소송을 통한 강제집행비용을 말한다. 점유자의 성향에 따라 명도비용이 들쑥 날쑥 하겠지만 대개 건물면적(전용면적 기준) 평당 10만원 정도를 계상하는 것이 일반적이다. 기타 건물이 낡고 노후화된 경우의 개ㆍ보수비용을 고려하기도 한다.

다음으로 매출 및 지출구조에 있어서의 매출액이란 건물취득후 운영과정에서 발생하는 월 단위의 임대료수입, 관리비수입, 주차료수입 등을 말한다. 그러나 이들 수입이 모두 수익으로 이어지는 것은 아니다. 임대료 수입이라는 것은 100% 임대를 전제로 하기 때문에 해당지역 또는 주변지역의 공실률을 감안하여 그 비용을 임대료 수입에서 감하여야 하고, 관리비수입 역시 85%~90%, 경우에 따라서는 100%가 관리비용으로 지출된다. 또한 취득시 담보대출을 할 경우에는 금융비용이 발생하게 된다. 이들이 지출항목으로 매출액에서 지출액을 뺀 금액이 바로 연간 임대운영수익(월임대운영수익 x 12)이 되는 것이다.

이 임대운영수익을 앞서 언급한 초기투자금액으로 나눈 값이 임대수익률이다. 물론 건물운영시 임대보증금, 담보대출금 등 단기 회수자금이 있을 것이므로 이들 회수자금을 초기투자금액에서 빼면 실투자금액이 되고, 이 실투자금액으로 임대운영수익을 나누면 실투자수익률이 산출된다.

이렇게 하여 도출된 투자수익률이 궁극적으로는 적정입찰가를 판단하는 기준이 된다. 즉 내가 기대하는 임대수익률이 연 10% 정도인데 30억원을 입찰예상가로 가정하고 임대수익률을 분석한 결과 12% 정도의 안정화된 수익달성이 가능하다면 입찰예상가를 30억원에서 좀더 상향 조정하는 식으로 목표수익률에 접근하는 입찰가를 산정하면 된다.

다만 수익률 분석시 하나 염두에 둘 일은 비용항목을 지나치게 상세하게 기재하다 보면 입찰가 산정이 상당히 보수적인 경향을 띠기 때문에 낙찰받기가 어려워진다는 점이다. 눈에 보이는 비용들은 예외 없이 잡아내되 현상의 가치만을 판단하지 말고 리모델링이나 주변 개발호재에 따른 향후의 자산가치 상승으로 인한 임대여건의 개선 여부도 고려되어야 낙찰받을 확률이 더 높아질 것이다.

퍼온 아파트 가치 분석 Checklist.

개인별 선호 항목이 틀리므로 참고만 하자.

양도차익의 유무와 무관하게

아래 2가지 Case 외에는 양도소득세 신고를 해야만 한다.

1. 1세대 1주택 비과세 대상자 : 1주택 보유, 2년 이상 보유, 9억원 이하.

2. 일시적 2주택자

위의 Case가 아닌

즉, 2주택자 이상은 무조건 양도소득세 신고를 한다.

물론 양도차익이 없으면 양도소득세는 0원 나오겠지만..

홈텍스에서도 신고가 가능하다.